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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第3492号 上诉人（原审被告）：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地：洛阳市西工区。 法定代表人：白松朝，总经理。 委托代理人：张博，河南弘创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李新建，男，汉族。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王慧珍，女，汉族。 洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）因与李新建、王慧珍房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人懿皇公司的委托代理人张博、被上诉人李新建和王慧珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年12月10日，李新建与王慧珍及懿皇公司三方签订房屋（居间）买卖合同书一份，合同约定：“由（丙方）懿皇公司为中介人，（甲方）王慧珍将其与葛建洛共有的、位于洛阳市西工区东下池村东兴小区1幢2-101号的房屋出售给（乙方）李新建，面积99.68平方米，房价款44万元，李新建于面签当日支付王慧珍首付款176000元，并委托懿皇公司办理按揭贷款264000元作为第二部分房款。懿皇公司收取李新建中介费8800元、过户服务费800元、贷款服务费1000元、按揭担保费2640元、定金1760元（过户前退还给李新建），王慧珍将房屋产权证书等交给懿皇公司保管。如李新建逾期支付任何一期款项或王慧珍逾期交付房屋，则按照欠款额每日万分之五支付违约金。王慧珍如违约而无法将房屋售与李新建，应支付该房屋成交价10%的违约金，逾期30天李新建有权不再购买该房屋等”内容。合同签订之日懿皇公司收取李新建中介费8800元、代办过户费及贷款服务费1800元、定金1760元，按揭担保费2640元，合计15000元。王慧珍将房屋产权证及产权界定卡交付懿皇公司，遂后，在支付首付房款、向银行申请房屋按揭贷款环节三方发生争执，导致本案纠纷。 原审法院认为：李新建与王慧珍及懿皇公司三方签订的含有中介内容的房屋买卖合同，房屋买卖部分的内容，依法予以确认。合同中约定由李新建委托懿皇公司办理的购房按揭贷款事宜，涉及第三方银行的承诺与否，诸如出现未支付首付房款或银行放贷不能等情况，而致使买卖房屋的目的难以实现，合同既没有约定如何处理，也没有约定中介方的责任，且合同中“面签当日交首付款”的表述时间不清，依照公平原则及中介合同的性质，懿皇公司应承担民事责任。当事人同时约定违约金、定金，实际履行已经交付了合同定金，李新建再主张违约金，不予支持；李新建主张追究违约责任律师费，该费用数额没有约定，且属另一民事关系，不予支持。懿皇公司的辩解意见，理由不充分，不予采信。鉴于诉讼中各方就买卖合同房款支付方式无法达成一致，合同应予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除李新建与王慧珍、洛阳懿皇房产经纪有限公司于2013年12月10日签订的房屋买卖合同，各方权利义务终止履行。二、洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内退还李新建中介费、定金、代办过户费、按揭担保费等金钱合计15000元。三、洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内退还王慧珍房屋产权证及产权界定卡各一本。四、驳回李新建的其他诉讼请求。五、驳回王慧珍的其他反诉请求。本案受理费1430元，李新建承担430元，懿皇公司承担1000元（受理费李新建已先垫付，待执行时由懿皇公司直接向李新建支付）。 懿皇公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决懿皇公司退还李新建中介费8800元没有事实和法律依据，放弃有明确规定的法律条文，而依照原则和合同性质这样笼统的理由去认定责任，显然是错误的。懿皇公司已经履行了作为居间人的责任和义务，房屋买卖合同未能履行的原因是因为王慧珍不同意卖房子了。懿皇公司收取中介费是合理合法的。本案中的过错方是卖房人王慧珍，由于王慧珍一方不同意卖房，造成李新建一方的损失应当由王慧珍承担，而不能由无过错的懿皇公司承担。懿皇公司同意退还退还定金1760元、代办过户费800元、按揭担保费2640元、贷款服务费1000元，共计同意退还6200元，但是中介费8800元不同意退还。 李新建针对懿皇公司的上诉请求，提出如下答辩意见：李新建找到懿皇公司却被告知王慧珍不同意卖房子了，要求懿皇公司退还全部款项，要求驳回上诉，维持原判。 王慧珍针对懿皇公司的上诉请求，提出如下答辩意见：王慧珍不同意办理银行按揭手续的原因是未收到任何首付款，要求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本相同。 本院认为：李新建与王慧珍通过懿皇公司中介签订房屋买卖合同，懿皇公司作为专业的房屋买卖中介机构，收取了相关的服务费用，有能力预见到房屋买卖过程中可能遇到的风险，即应当在合同中对相关事项作出明确的约定。本案中三方签订的《房屋买卖（居间）合同》第四条第二款约定“买方于面签当日交付人民币176000元，”但对于“面签”是否为银行贷款合同面签以及具体时间约定不明，各方当事人对此说法不一，导致在合同履行过程中发生纠纷，房屋买卖合同事实上已经无法履行，合同目的已经无法实现。因该合同条款系懿皇公司拟定，故懿皇公司在此过程中存在明显过错。懿皇公司主张该房屋买卖合同无法履行的原因系王慧珍拒绝卖房，并未提交相关的证据予以证明，王慧珍亦予以否认，故本院无法采信。原审法院判决解除房屋买卖合同，懿皇公司退还已经收取李新建的各项费用共计15000元，返还王慧珍房屋产权证及产权界定卡并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由洛阳懿皇房产经纪有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 ：王惠谦 审判员 ： 杨 楚 审判员 ：陈加胜 二〇一五年元月十八日 书记员 ： 刘 丰 |
