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河南省商丘市睢阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商睢民初字第01389号 原告（反诉被告）李建丽，女，1973年9月4日出生，汉族，住商丘市。 委托代理人王言岭，河南京港律师事务所律师。 被告（反诉原告）赵义梅，女，1968年9月22日出生，汉族，住商丘市。 被告商丘市宜家房地产营销策划有限公司，住所地：商丘市。 法定代表人高升巍，职务：总经理。 委托代理人程攀登，河南尊典律师事务所。 原告李建丽（以下简称“原告”）与被告赵义梅、商丘市宜家房地产营销策划有限公司（以下简称“宜家公司”）房屋买卖合同纠纷，于2014年6月20日起诉。本院于当日作出受理决定，依法组成合议庭，分别向原、被告双方送达了案件受理通知书、举证通知书、应诉通知书、诉状副本等法律文书。于2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王言岭，被告赵义梅，被告宜家公司委托代理人程攀登到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年11月8日，经被告宜家公司介绍与被告赵义梅签订了房屋买卖合同，合同约定签订当日原告向被告宜家公司支付定金20000元，但由于两被告的原因，双方自行解除了该房屋买卖合同，被告宜家公司退还了原告10000元定金后，以种种理由推诿，至今没有退还原告剩余的10000元定金，请求二被告共同连带退还原告定金10000元并承担诉讼费用。 被告赵义梅辩称，被告宜家公司于2013年10月份就带领原告看房，有意购买我的房屋，我把原承租人辞退又将房屋粉刷一新，并按被告宜家公司的要求将有共有人的老房产证交与被告宜家公司，原告也见到了房产证并知道该房产证需换证，否则，当时就可以进行房屋过户交易。之后，被告宜家公司又通知我将房产证拿走，尽快换证，并说过户费用由买家承担，并要求我签了协议，之后，就将合同书和10000元定金交给了我。被告宜家公司未将变更房产证之后不到五年的房屋过户费用高于已满五年的房屋过户费用之事告知原告，对目前无法完成交易存在重大过错。事实上原告是单方撕毁合同，因此要求原告承担违约金14750元，赔偿租金损失9000元、房屋面积测量费176元、公证费2000、借款利息4500元并由原告承担反诉费用。 被告宜家公司辩称，由于被告赵义梅的房屋是继承所得，需将房产证办至自己名下，才能按揭贷款，直至2014年2月中旬被告赵义梅才将变更后的房产证拿到公司，但当时银行政策已经发生变化，按揭贷款不再发放，原告无力支付全部价款，在我公司主持调解下，双方同意解除合同，被告赵义梅同意将收取的10000元定金返还给原告，但后来被告赵义梅反悔发生纠纷。我公司已尽到了自己应尽的义务，不应承担任何责任，请人民法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。 根据原告起诉及被告答辩及反诉的意见，合议庭归纳本案争议焦点为：1、两被告应否退还原告交纳的定金10000元并互负连带责任；2、原告应否支付被告赵义梅违约金14750元并赔偿房屋租金9000元，房屋面积测量费176元，房产证公证费2000元，借款利息4500元。 原告向本院提交的证据有：1、房屋买卖合同1份；2、定金收据1份。证明签订合同时原告向宜家公司交付20000元定金；3、赵义梅房产证复印件1份；4、宜家公司店长孙某某电话录音1份；5、证人李某某调查笔录1份，证明赵义梅房屋产权登记在签订合同后，发生了变化，双方因此产生争议，买卖合同自行解除，并且赵义梅同意退还原告交的定金10000元，宜家公司已经退还了原告10000元定金，说明双方已经解除合同，证人证言证明宜家公司称赵义梅同意退还原告10000元定金。 被告赵义梅没有提交证据。 被告宜家公司向本院提交的证据有收据1份，证明宜家公司把收取原告10000元的定金，已经转给被告赵义梅。 经庭审质证，被告赵义梅对原告提交的第1、2、3项证据没有异议。对第4项证据电话录音真实性没有异议，是买家与卖家说的话，当时签订过合同后，原告提议变更房产证，被告宜家公司没有让换证，因为换证太复杂。对第5项证据的真实性没有异议，是原告与中介之间交涉的问题，我不了解。 被告宜家公司对原告提交的证据认为第5项证据证人证言，因为与当事人有利害关系，不能作为有效证据使用，对银行政策不能办理手续的内容我们认可，公司对房地产交易中的税收没作出任何承诺。其他证据无异议。 被告宜家公司提交的证据，原告没有异议，但认为，定金应当由宜家公司保管，在房屋过户之前不应当支付给被告赵义梅。被告赵义梅没有无异议。 原告提交的证据，被告宜家公司所提异议，本院认为，证人李某某虽与原告有亲属关系，但是原、被告房屋交易过程中的经历者，证言内容与双方所签合同和二被告的陈述基本一致，可以作为本案有效证据使用，对此异议不予采信。 对双方没有异议或虽提出异议但异议意见没有被采信的证据，本院予以确认，可以作为本案有效证据使用。 根据原、被告双方的陈述、举证、质证意见和上述有效证据，本院可以确认以下案件事实： 被告赵义梅与乔某某、赵某某共有的坐落在文化新村9号楼东单元5层西户的房屋，经被告宜家公司为中介，与原告于2013年11月8日签订了房屋买卖合同。合同约定被告赵义梅为甲方，原告为乙方，被告宜家公司为丙方。房屋价款为295000元，服务佣金甲、乙双方各负担2900元，待房屋交接完毕后由丙方从该房定金中扣除。付款方式为按揭贷款。乙方于2013年10月8日交付定金20000元于丙方；甲、乙双方同意该定金暂时由丙方代为保管，扣除甲方需要向丙方交纳的服务佣金后，在该房屋过户完毕后，剩余部分退还给甲方。甲乙双方签订合同后，甲乙双方共同到银行办理按揭贷款手续，确定贷款额度。过户当日，乙方按所申请的贷款比例，向甲方支付首付款，其余房款用银行贷款支付，待房屋全部顺利交割完毕后，甲、乙双方签署结件单后，向丙方领取剩余定金。甲乙双方应在签订合同后银行批款3日内，共同到房管局办理房屋过户手续。甲方须保证该房屋权属无争议、产权清晰、无不良事件发生，若发生与甲方有关的权属纠纷、产权纠纷、不良事件或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切法律后果及违约责任。甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条规定违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的5%作为违约金。实际损失超过违约金总额，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的服务费佣金一律不予退还。乙方按揭购房，甲方知情并配合提供按揭所需的一切手续。甲方承诺该房屋的房产证面积116平方米。 房屋买卖合同由被告宜家公司分别让原告、被告赵义梅签订。 被告宜家公司于2014年11月8日向原告收取定金20000元。被告宜家公司于2013年11月8日将10000元定金转交给被告赵义梅丈夫。因被告赵义梅所买房屋有共有人，于2014年1月22日变更房产登记归被告赵义梅一人所有。随后因交易的房产不到五年年限，税收比例高，原告提出异议，三方发生争议。发生纠纷后，被告宜家公司退回给原告10000元定金，被告赵义梅拒绝退回定金10000元。 本院认为，原告与被告赵义梅经被告宜家公司作为中介签订的房屋买卖合同，内容虽然没有违反法律禁止性规定，但是由被告宜家公司分别让原告、被告赵义梅签订的，买卖双方就相关条款内容没有充分沟通。被告宜家公司作为房屋中介机构，应当为买卖双方提供真实、准确、详尽的房屋信息和房屋交易的相关政策，然而，在签订合同过程中，被告宜家公司没有将涉案房屋的基本情况以及交易房产的相关税收政策给交易双方提供真实、详尽、准确的意见，以至于买卖双方在履行合同时出现标的物产权变更登记的事件发生，继而发生交易税缴纳比例的变化引发双方发生纠纷，被告宜家公司对此有主要责任。原告按约定向被告宜家公司交纳了20000元定金，定金担保条款即生效。由于标的物的产权登记发生了变化，致使原告提出解除合同，原告没有违约行为。被告宜家公司已将10000元定金退还给了原告，双方签订的合同事实上已经解除。根据合同约定，原告交纳的定金，由被告宜家公司保管，待房屋过户完毕后，剩余部分退还给甲方。而本案交易的房屋并没有交付，也没有办理过户，被告宜家公司就将其保管的定金交与被告赵义梅，显然违法了合同约定。定金是由被告宜家公司收取的，解除合同就应当由其承担返还责任，原告要求被告宜家公司返还下剩10000元定金的诉讼请求应予支持。被告赵义梅从被告宜家公司得到的10000元定金，是二被告之间的问题，应当另行处理。被告赵义梅反诉请求，没有提供相应的证据，也没有相应的法律依据，其反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，判决如下： 一、被告商丘市宜家房地产营销策划有限公司将收取原告李建丽的20000元定金下剩的10000元，于判决生效后10内返还给原告李建丽； 二、驳回原告李建立的其他诉讼请求； 三、驳回被告赵义梅的反诉请求。 一审案件受理费50元，由被告商丘市宜家房地产营销策划有限公司承担；反诉费278元，由被告赵义梅承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审 判 长 刘卫星 审 判 员 隋冬梅 人民陪审员 石 延 二〇一四年十一月十八日 书 记 员 王娜娜 |
