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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民一终字第449号 上诉人（原审被告）焦作亿豪置业有限公司。住所地：武陟县黄河大道与朝阳一街交叉口。 法定代表人赵四成，经理。 委托代理人王在强，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）孙红杰，男，1980年12月19日出生，汉族，住武陟县。 委托代理人成强，武陟县“148”法律服务所法律工作者。 上诉人焦作亿豪置业有限公司（以下简称亿豪公司）与被上诉人孙红杰房屋买卖合同纠纷一案，孙红杰于2014年4月2日向武陟县人民法院提起诉讼，请求判令：1、亿豪公司赔偿其违约金37147元（计算至2014年3月31日，如之后未交符合交接条件的商品房，违约金则计算至交房之日止）；2、亿豪公司承担本案诉讼费。武陟县人民法院于2014年7月16日作出（2014）武民二初字第00111号民事判决。亿豪公司不服，提起上诉。本院于2014年10月28日受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人亿豪公司的委托代理人王在强，被上诉人孙红杰的委托代理人成强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2012年10月15日，孙红杰与亿豪公司签订《商品房买卖合同》，亿豪公司将位于武陟县沁河路东段弯道处南侧开发的绿景港湾小区2号楼3单元3层301号房出卖于孙红杰，房屋建筑面积125.07平方米，单价2444.5元，总金额305784元，以按揭方式购买。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格”第九条约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同签订后，孙红杰支付了房款。2013年8月4日，亿豪公司对于业主进行公告交房，孙红杰认为亿豪公司交付的房屋不具备交房条件拒绝接受房屋，双方由此形成纠纷。另查明，亿豪公司开发的绿景港湾小区2号楼于2014年5月8日经验收合格，并在武陟县质量监督站办理竣工验收备案。 原审认为：孙红杰与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同有效。亿豪公司在建筑工程未竣工验收合格的情况下，公告交房，应当认定其公告交房时不具备交房条件，已构成违约，孙红杰有权拒绝接房。根据双方合同的约定，逾期交房，自合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之5的违约金。孙红杰主张亿豪公司支付违约金的请求，有事实及法律依据，予以支持，但该违约金的计算截止日应为亿豪公司取得建设工程竣工验收合格之日即2014年5月8日。亿豪公司的抗辩理由，依据不足，不予采纳。 原审判决：焦作亿豪置业有限公司应于本判决生效后十日内给付孙红杰违约金42712元。本案受理费868元，由焦作亿豪置业有限公司负担。 上诉人亿豪公司上诉称：一、国家对建设工程实行项目工程终身质量负责制。国家对建设工程质量根据自愿原则，向国务院授权的质量管理主管部门申请质量备案，经审查备案合格，颁发验收备案证书。国务院《建设工程质量管理条例》规定“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理依法对建设工程质量负责。”及“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”根据以上规定，建设工程竣工验收的主体是工程项目单位，即工程建设、工程设计、工程勘察、工程监理、工程施工单位。建设工程竣工验收仅是工程质量管理部门对工程项目单位签署的合格文件备案。孙红杰购买的商品房，工程项目单位在2013年5月18日对主体结构验收合格。工程竣工后的7月25日，施工单位申请亿豪公司竣工验收。8月2日至6日，建设单位、施工单位、监理单位对工程质量验收合格，准予交付。8月16日，亿豪公司按建筑法规定，向建设工程质量管理部门申请验收备案，工程质量管理部门于2014年5月12日颁发竣工验收合格备案证书。二、亿豪公司开发的绿景港湾小区1、2、3号楼共114户，绝大部分业主在2013年8月6日公告交房时先后办理了房屋交接手续并入住。仅孙红杰等四户以所购买商品房未竣工验收为由提起诉讼，要求赔偿违约金。虽然竣工验收备案证书迟于合同交付时间，但毕竟是竣工验收合格。孙红杰在2012年12月10日已将购买的商品房进行了产权备案登记，并用该产权备案登记的商品房进行了抵押贷款。孙红杰实现了商品房买卖合同的目的，其取得了购买的商品房。竣工验收合格备案的证据只能证明亿豪公司向孙红杰交付的商品房具备交付条件，不能证明亿豪公司的违约时间。申请竣工验收合格备案属于合同法规定的采取补救措施，不存在违约赔偿。该竣工验收合格备案的早晚没有影响114户业主购买商品房的交付。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判，改判驳回孙红杰的诉讼请求。 被上诉人孙红杰答辩称：一、保存于武陟县住房和城乡建设局的《工程竣工验收报告》载明，验收日期为2014年5月8日，故孙红杰购买的商品房在2014年5月8日才验收合格，才符合合同约定的交房条件。亿豪公司逾期交房构成违约，其应承担违约责任。二、亿豪公司2013年11月份电话通知孙红杰拿钥匙，孙红杰根据合同第8条、第11条的规定，要求亿豪公司出示验收合格证和住宅质量保证书、住宅使用说明书，亿豪公司拒绝提供。孙红杰故此提起诉讼。原审判决送达后，亿豪公司拒绝交房，不给钥匙。三、孙红杰确已办理了房屋产权证，也用该商品房进行了抵押贷款，这只能说明孙红杰取得了该商品房所有权，但其未占有该房屋。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人的辩诉意见，本院确定案件的争议焦点为：孙红杰主张的违约金有无事实和法律依据。经征求双方意见，均无异议，本院予以确认。 针对上述争议焦点，双方所陈述意见同上诉和答辩意见。 二审庭审中，亿豪公司提供了以下证据：第一组证据，主体分部工程验收通知书、结构（主体）工程报告、主体分部工程验收监督纪录。该组证据证明，亿豪公司开发建设的小区工程主体结构经项目工程单位验收合格，符合合同约定的交付条件。房地产交易习惯就是毛坯房交易，因主体结构工程合格就是合格。综合验收合格就包含主体结构、毛坯房、水电气入室等。亿豪公司在2013年8月6日交房不违约。第二组证据：孙红杰领取的房屋产权登记证、孙红杰在金融部门的抵押贷款合同。该组证据证明，孙红杰已经取得了该商品房的所有权，并使用该商品房进行抵押贷款，实现了合同目的。孙红杰质证称：亿豪公司所提供的第一组证据不是新证据，房屋验收时间是2014年5月8日。亿豪公司提供的第二组证据不能证明孙红杰已经实现了合同目的。本院经审查认为：亿豪公司所提供证据可以证明其主张，本院予以采信。 本院经审理查明：2013年5月18日，涉案商品房建设工程主体结构经工程项目单位评定合格。2013年8月6日，亿豪公司在绿景港湾小区门口公告交房。孙红杰在合同约定交房前，已在房产管理部门申请产权登记，并使用该商品房在金融部门抵押贷款。其它事实与原审法院认定的事实基本一致。 本院认为：本案商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同第八条第（1）项约定，“该商品房经验收合格”交付使用。该合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续”。涉诉的商品房经验收合格后，亿豪公司于2013年8月6日在小区门口张贴公告，告知购房业主办理商品房交接手续。公告后，绝大多数业主陆续办理了商品房交接手续并入住。仅有四户在公告交房9个月后，以工程未竣工验收合格为由提起诉讼，要求亿豪公司赔偿违约金。根据双方提供有效证据可知，针对涉案商品房工程，建设工程主管部门已将工程项目单位签署的合格文件进行竣工验收备案，并给亿豪公司颁发了《竣工验收备案证书》。孙红杰起诉称在公告交房时，亿豪公司未提供竣工验收合格证，证据不足。且在原审庭审期间，亿豪公司提供了工程竣工验收合格的相关证据。由于商品房买卖合同第八条第（1）项约定的是“该商品房经验收合格”，并非第（2）项“该商品房经综合验收合格”，故亿豪公司提供的2013年5月17日主体结构验收合格备案文件，2013年8月6日施工单位、建设单位、监理单位工程竣工验收合格确认书，可以证明涉案商品房工程经竣工验收合格，符合“该商品房经验收合格”的交付条件。建设工程行政管理部门按照“商品房综合验收合格”及“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”而颁发的《竣工验收备案证书》，虽迟于合同约定的交付时间，仅是备案时间的迟滞，而不是“未经验收合格”。另公告交付的小区商品房，不存在因质量问题影响买受人正常居住使用的情形。至于是否予以书面通知，因孙红杰在原审起诉状中承认亿豪公司公告交房的事实，故孙红杰陈述亿豪公司未书面通知其接收商品房，构成违约的理由不能成立。孙红杰二审庭审中承认在合同交付前，其已在房产管理部门领取了房屋产权证，取得了该商品房的所有权。本案纠纷并非亿豪公司不能履行或者拒绝履行合同，亿豪公司按约向小区整体购房业主履行商品房交付义务，均能整体实现合同目的。据此，孙红杰的合法权益没有受到侵害，其亦未遭受实际经济损失。孙红杰要求亿豪公司赔偿其相应违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，处理不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销（2014）武民二初字第00111号民事判决。 二、驳回孙红杰的诉讼请求。 一审案件受理费868元，二审案件受理费868元，均由孙红杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 苏 凯 审 判 员 李玉香 代审判员 张卫芳 二〇一五年一月十五日 书 记 员 王永乐 |
