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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）焦民三终字第00026号 上诉人（原审被告）沁阳市百货大楼，住所地：沁阳市怀府中路34号。 法定代表人王永杰，公司经理。 委托代理人李志勇，河南合祥律师事务所律师。 委托代理人杨国庆，河南合祥律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）李建东，男，1975年7月31日出生，汉族，住沁阳市。 委托代理人吴胜利，河南陈彦东律师事务所律师。 上诉人沁阳市百货大楼与被上诉人李建东租赁合同纠纷一案，李建东于2014年6月16日向沁阳市人民法院提起诉讼，请求确认被告沁阳市百货大楼单方解除双方《租赁合同》的行为无效。沁阳市人民法院于2014年11月28日作出（2014）沁民一初字第00199号民事判决，沁阳市百货大楼不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后依法组成合议庭，于2015年1月21日公开开庭审理了本案，上诉人沁阳市百货大楼的委托代理人李志勇，被上诉人李建东及其委托代理人吴胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2012年2月13日原告李建东（乙方）与被告沁阳市百货大楼（甲方）签订租赁协议，协议约定“第一条、甲方为乙方提供位于沁阳市百货大楼自东向西共两间，53平方米用于经营天姿化妆品店；第二条、经营期限五年，自2012年2月15日起至2017年3月14日止。经营期满前三个月，乙方如要求继续经营的应提出书面申请，同等条件下乙方拥有优先承租权，考虑乙方装修实际需求，合同自2012年3月15日开始履行。第六条、在合同有效期内，因甲方单方面提前终止合同，甲方须赔偿乙方经济损失，因乙方单方面提前终止合同，乙方须赔偿甲方经济损失。若遇城建拆迁和不可抗力等因素致使不能履行本合同的，甲、乙双方可解除本合同，双方不负赔偿责任。若百货大楼改造和商业体制改革，乙方要顾全大局，顺应改革，协商解除合同。”2013年5月25日凌晨5时许，同在沁阳百货大楼一楼紧邻李建东北边张联军经营的沁百超市发生火灾，致使沁阳百货大楼全部停业。因火灾造成李建东损失，李建东向沁阳市人民法院起诉沁阳市百货大楼和张联军要求赔偿。2014年4月3日沁阳市百货大楼给李建东邮寄送达了解除合同通知书，内容为：“李建东2012年2月13日，你我双方签订一份《租赁协议》，租期5年，从2012年2月15日至2017年3月14日。租期内，因沁阳市百货大楼发生火灾，需要整体改造、装修，通知你改造、装修履行合同，至今你未答复。根据协议约定，现通知你解除《租赁协议》。”李建东收到该通知后不同意解除租赁协议，也未答复，沁阳市百货大楼将李建东租赁商铺的火灾现场清理后重新进行统一改造、整修，为此双方发生纠纷。 原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中原被告双方自愿签订租赁协议，不违反法律强制性规定，故双方签订的租赁协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中被告沁阳市百货大楼给原告李建东邮寄送达解除合同通知书，该通知书是以“根据协议约定”即双方签订的租赁协议第六条中约定的“若遇城建拆迁和不可抗力等因素致使不能履行本合同的，甲、乙双方可解除本合同，双方不负赔偿责任。若百货大楼改造和商业体制改革，乙方要顾全大局，顺应改革，协商解除合同”来行使解除权，首先本案中是由于意外发生火灾致使双方合同不能履行，不属于城建拆迁，是否属于不可抗力，双方存在争执。不可抗力是指那些不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。包括自然灾害和某些社会现象。本案中的火灾如果消防设施完好、消防安全措施到位、工作人员消防意识强，火灾是能够预见、可以避免、可以克服的，不属于不可抗力的范畴。原、被告双方约定百货大楼改造和商业体制改革，双方可以协商解除合同，但是本案中被告只是通知原告进行改造、装修，在原告未答复的情况下即单方通知对方解除合同，也不符合双方约定的合同解除条件，故被告沁阳市百货大楼主张按照协议约定来解除原、被告签订的《租赁协议》理由不能成立。被告辩称根据《租赁协议》第三条约定，原告应在2014年3月1日前交纳租金，但至今仍未交纳，由此来说明原告已不再履行协议而解除合同的主张也不能成立，因为原、被告双方未约定原告不按期交纳租金，被告可以单方解除合同，且原告未交纳租金是因为发生火灾后不能正常经营，原告因火灾造成的损失案件正在诉讼过程中，双方应当对租赁费的交纳问题进行协商解决而不是解除合同。至于四楼房屋的租赁问题，因双方在《租赁协议》中未涉及，原告主张还租赁了该房屋，并未说明具体的租赁情况，被告称双方口头约定租期一年，但双方均未提供证据证明自己的主张，故对双方的主张均不予支持。 原审法院判决：确认被告沁阳市百货大楼于2014年4月3日向原告李建东送达的解除合同通知书无效。案件受理费100元，由被告沁阳市百货大楼负担。 沁阳市百货大楼不服一审判决提起上诉称：1、2013年5月25日发生的火灾，不是人为因素造成的，而是双方不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，在发生不可抗力的情况下，沁阳市百货大楼以此解除合同符合双方的约定；2、2014年4月3日前，沁阳市百货大楼多次要求李建东履行合同义务，李建东未作答复，2014年4月3日，沁阳市百货大楼再次以书面形式通知李建东进行改造、装修，又遭到李建东拒绝，李建东的行为足以证明其不再履行租赁协议，在此情况下沁阳市百货大楼解除双方签订的《租赁协议》符合法律规定。故请求：撤销沁阳市人民法院作出的（2014）沁民一初字第00199号民事判决，驳回李建东的诉讼请求。 被上诉人李建东辩称：1、火灾事故发生的原因是由于沁阳市百货大楼未尽到消防安全防范义务，该事故是完全可以预见和避免的，不属于不可抗力；2、火灾事故并未对沁阳市百货大楼的主体结构造成损毁，只要经过维修，双方的合同完全可以继续履行；3、李建东之所以对沁阳市百货大楼的书面通知未予答复，是因为李建东诉沁阳市百货大楼财产损害赔偿纠纷一案正在审理当中，法院要求在案件终止前，不允许双方对事故现场进行改动，而并非李建东不履行合同义务，且根据《租赁协议》约定，沁阳市百货大楼并无单方解除协议的权利。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：沁阳市百货大楼于2014年4月3日向李建东送达的解除合同通知书是否有效。 针对本案争议焦点，上诉人沁阳市百货大楼与被上诉人李建东的理由与其上诉意见和答辩意见相同。 本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。 本院认为：李建东与沁阳市百货大楼签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。协议约定：“若遇城建拆迁和不可抗力等因素致使不能履行本合同的，甲（沁阳市百货大楼）、乙（李建东）双方可解除本合同，双方不负赔偿责任；若百货大楼改造和商业体制改革，乙方要顾全大局，顺应改革，协商解除合同。”不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，沁阳市百货大楼火灾的发生是由于消防措施不力所致，不属于不可抗力范畴，不具备沁阳市百货大楼单方解除合同的约定条件；根据双方签订的租赁协议，如果沁阳市百货大楼改造和商业体制改革，可协商解除合同，沁阳市百货大楼虽然向李建东下发了改造和装修的通知，并于2014年4月3日发出了解除合同通知书，但李建东未予以答复，故双方并未对租赁事宜协商达成一致，且当时李建东与沁阳市百货大楼正处于因火灾导致的财产损害赔偿纠纷的另一诉讼阶段，也不宜对店铺进行改造和装修。沁阳市百货大楼要求解除合同的理由不足，本院依法不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人沁阳市百货大楼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 路 林 审 判 员 范炳鑫 代理审判员 金 莹 二〇一五年三月十日 书 记 员 马 捷 |
