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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民一终字第00521号 上诉人（原审原告）贾玉红，女，1977年8月15日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。 委托代理人秦童，河南苍穹律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）河南富恒实业投资有限公司。住所地：焦作市人民路1159号太极中央瀚邸商务公寓2号商铺。 法定代人吉世甫，系该公司总经理。 委托代理人侯济军，河南敬事信律师事务所律师。 上诉人贾玉红与被上诉人河南富恒实业投资有限公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，贾玉红于2013年12月18日向焦作市解放区人民法院提起诉讼，请求判令：1、富恒公司协助贾玉红办理房屋产权证书；2、富恒公司支付贾玉红违约金45352.19元（计算至2014年4月1日）；3、诉讼费用等由富恒公司承担。焦作市解放区人民法院于2014年10月10日作出（2014）解民二初字第212号民事判决，贾玉红不服，向本院提起上诉。本院于2014年12月5日受理本案后，依法组成合议庭，于2014年12月18日公开开庭审理了本案。贾玉红及其委托代理人秦童、富恒公司的委托代理人侯济军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2009年11月12日，原告贾玉红与被告富恒公司签订商品房买卖合同，购买被告所建商品房太极·中央瀚邸公寓18层387号房。该合同第六条约定，签订合同时，原告应支付房款57057元整，剩余房款12万元，原告应于2009年12月12日前付清（付款方式为银行按揭）。该合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如不退房，应给予被告3个月理解期，超过理解期后被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订当日，原告贾玉红即按照合同约定支付被告富恒公司购房款57057元。2009年11月18日，原告又支付被告购房款2万元，2009年12月2日，原告再次支付被告购房款4万元。对上述三笔购房款，被告均向原告出具了收据。2009年12月30日，原告贾玉红作为借款人、被告富恒公司作为保证人，与中国工商银行股份有限公司焦作分行签订个人购房借款／担保合同，由原告向工商银行贷款6万元，作为购房款支付给被告富恒公司。2009年12月31日，原告向焦作市财政局缴纳了房产契税，焦作市财政局向原告出具了契税完税证，被告依约向原告交付房屋。由于被告至今不能办理房产证与原告产生纠纷，因此原告诉至法院。 原审法院认为：原、被告之间的纠纷属于商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效，合同双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。该商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如不退房，应给予被告3个月理解期，超过理解期后被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金。被告向原告交房的时间为2009年12月31日，其应在180日内完成备案，但期限届满时被告并未完成备案且原告也未提出退房，应视为原告接受了3个月理解期的约定，故被告应自2010年9月28日起承担违约责任。被告辩称其已于2012年2月16日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书；建设部《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料；第三十七条规定，申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。而经过庭审查明，被告并未完全提供上述材料，故其主张原审法院不予采信。另原、被告在合同十五条中约定，“……超过理解期后出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。”该项约定为双方真实意思表示，内容不违反法律规定，原审法院予以确认。原告认为，合同约定的违约金过低，因被告没有及时履行合同义务，给其造成的损失远大于违约金约定的数额，被告应按照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条、第十八条的规定，按已付购房款总额参照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算损失，但其并未举证证明其损失，且双方对此违约责任有明确约定，故其要求按照已付购房款总额自2010年4月1日起至2014年4月1日参照中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院判决：1、被告河南富恒实业投资有限公司须于本判决生效之日起三十日内，协助原告贾玉红办理太极·中央瀚邸小区18层387号房屋的权属证书；2、被告河南富恒实业投资有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告贾玉红支付违约金1770.57元；3、驳回原告贾玉红的其他诉讼请求。本案受理费1034元，由被告河南富恒实业投资有限公司承担。 贾玉红上诉称：一审法院认定事实错误。首先，是因为被上诉人的原因，导致上诉人在合同约定的期限内迟迟不能办理房产证，给上诉人带来了巨大损失。其次，按照合同约定的过低的1%违约金赔偿上诉人是严重损害上诉人的利益的，不管违约时间多长，上诉人只能得到微薄的赔偿是严重不合理、不公平的。法院应按照公平原则适当提高违约金，违约金的计算应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。请求二审法院撤销焦作市解放区人民法院（2014）解民二初字第212号民事判决第二项、第三项，改判被上诉人支付违约金45352.19元（计算至2014年4月1日）；被上诉人承担一、二审的诉讼费。 富恒公司答辩称：上诉人要求参照“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”计算违约金，不能成立，应依法驳回其上诉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，适用该条规定的条件是“合同没有约定违约金”，如果合同约定了违约金，应当按照合同约定计算违约金。购房户如果认为违约金低于其造成的损失的，其应当举证证明实际损失是多少，但购房户没有提供任何证据证明其造成的实际损失，应视为其没有实际损失。双方买卖的房屋是住宅，房屋已经按合同约定交付，不存在影响居住的问题，不存在给购房户造成实际损失的问题。按照《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对超出违约金的损失，公司在订立合同时不可能“预见到”，因此，公司承担的损失“不得超过”公司“预见到”的损失，不应超出违约金。本案中，双方的房屋买卖合同第15条明确约定“出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金”，公司承担的违约责任是向购房户支付已付房款的1%的违约金。这是双方的真实意思表示，应受法律保护，应严格按照合同约定办事，否则，当事人随意推翻约定，会造成当事人无所适从。综上所述，上诉人的上诉不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：贾玉红要求富恒公司按照中国人民银行同期贷款利率标准支付违约金有无事实及法律依据。经征求双方意见，均无异议，本院予以确定。 针对上述争议焦点，贾玉红的主张是：原房屋买卖合同所约定的违约金没有考虑到被上诉人违约时间长短及给上诉人造成的损失，也不能对被上诉人起到约束作用，这也是被上诉人至今未给上诉人办理房产证的原因。根据原审判决查明的事实，至一审判决时被上诉人并未完全按照法律规定向房产管理部门提交房屋所有权初始登记的所有资料，故责任应在被上诉人而不是房产管理部门。其他主张同其上诉理由。 针对上述争议焦点，富恒公司的主张是：至今未办理房产证的原因是房产管理部门没有下发房产证造成的，并不是被上诉人没有提供相关办证手续造成的。合同中约定的1%的违约金是双方综合考虑各种因素，明确约定的违约金，并不像上诉人所说的没有考虑到违约时间长短。合同既然约定违约金是1%，就应当按照合同约定执行，不应按上诉人所说的中国人民银行同期贷款利率来执行。其他主张同其答辩意见。 二审庭审中双方均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：原审认定富恒公司违约，双方对该事实均无异议，故本案主要审查富恒公司应支付多少违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在一定期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定适用于合同没有约定违约金或买受人损失数额难以确定的情形，本案商品房买卖合同对富恒公司的违约责任有明确约定，故以上规定在本案中不适用，原审根据商品房买卖合同的明确约定计算富恒公司应支付的违约金，并无不当。根据贾玉红诉请可知，贾玉红主张违约金过低，要求法院对其双方约定的违约金予以调高。《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；该条款表明对于当事人在合同中约定的违约金数额，只有在当事人请求调整，且合同约定的违约金数额确实低于违约行为给当事人造成的损失时，法院才能予以调整。那么如何判定本案双方约定的违约金过低，一般是根据违约所造成的实际损失的大小进行衡量，如贾玉红能够证明合同约定的违约金数额与其实际的损失相比对贾玉红存在明显的不公平，造成了双方经济利益上的严重失衡，那么该项约定违反了公平合理的民法原则，法院可以根据上述规定对违约金予以调整，使之达到相当于损失的数额。现贾玉红对自己的实际损失未提供证据予以证实，其应当承担举证不能的法律后果，故对其要求调高违约金数额的请求，本院不予支持。贾玉红的上诉请求不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费934元，由贾玉红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李玉香 代审判员 朱 海 代审判员 田 亮 二〇一五年二月五日 书 记 员 赵文培 |
