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河南省信阳市浉河区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信浉民初字第354号 原告信阳市万润商业经营有限公司。 法定代表人林水生，该公司经理。 委托代理人陈云和，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。 委托代理人李康生，男，该公司工作人员，代理权限为特别授权。 被告苏艳芳，女，1979年11月28日出生，汉族。 原告信阳市万润商业经营有限公司与被告苏艳芳因租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭威、李博、杨丽华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳市万润商业经营有限公司委托代理人陈云和、李康生到庭参加诉讼，被告苏艳芳经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告信阳市万润商业经营有限公司诉称，被告承租信阳市天润投资实业有限公司所有的、位于信阳市浉河区天润广场第403A号的商铺用于经营童鞋，信阳市天润实业有限公司与被告为此签订了《商铺租赁合同》，信阳市天润实业有限公司在合同中明确授权原告以物业公司的名义代其行使相关权利及承担义务，该合同同时明确了租赁期限及租金等内容。随即原、被告就该商铺又签订了《物业管理合同》，约定了物业管理费、公共能耗费、推广费每月共2047元，后因被告经营不善，原、被告经协商于2012年9月25日签订《商铺租赁补充协议》，对租金标准及物业管理费用标准进行了变更。后被告于2012年12月撤柜，却未支付下欠租金17605元、物业管理费用8061.69元、电费151.2元。上述费用原告多次催讨，被告以种种理由推脱未付，另合同中明确约定了在履行合同中发生纠纷，如协商不成，可向商场所在地的人民法院提起诉讼。为维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求判令被告支付下欠租金17605元、物业管理费用8061.69元、电费151.2元，共计25817.89元，并由被告承担本案诉讼费用。 被告苏艳芳未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。 经审理查明，信阳市天润实业有限公司（以下简称天润公司）与本案被告苏艳芳经协商于2011年签订《信阳天润广场租赁合同》一份，约定由被告苏艳芳自愿租赁天润公司所有的位于信阳市浉河区天润广场第四层403a号铺位用于经营童装，铺位面积为30.6平方米，租赁期限自2011年12月18日起至2014年12月17日止，租赁费为每年按比例上浮，具体为第一年2606.1元／月，第二年为2764.3元／月，第三年为2931.9元／月，在合同签订当天，苏艳芳应向天润公司交纳两个月的租金共5212.2元作为履约保证金，并约定如被告违约或提前解除合同，该保证金赔偿给天润公司。另苏艳芳在合同签订当天应预交一个月的租赁费。该合同同时约定租赁费为按月支付，每月10号前交纳当月租赁费及有关费用。该合同第八十七条明确约定，被告苏艳芳同意天润公司委托本案原告即信阳市万润商业经营有限公司代为行使权利，并无须通知苏艳芳的情况下，直接以物业管理公司名义行使本合同中万润公司的权利及义务，后天润公司与信阳市万润商业经营有限公司在报纸上刊登租金债权转让公告，声明天润公司已将租金债权转让给信阳市万润商业经营有限公司。另原、被告签订有《商铺物业管理合同》一份，约定被告同意原告对该店铺进行物业管理及服务，合同有效期自2011年12月18日起至2014年12月17日止，物业管理费为每月367.2元、公共能耗费为每月826.2元、推广费为每月91.8元，同时约定合同签订之日被告需向原告交纳两个月的物业管理费、公共能耗费、推广费作为该合同履约保证金，被告同时应预交一个月的物业管理费、公共能耗费、推广费。该合同第4.5款约定原告负责本物业公共部分的清洁、绿化等及水、电的供应，保证商户的正常经营活动。合同签订后被告于2011年11月进驻该铺面进行装修，后由于电力部门的原因商场整体供电没有到位，商场到2012年4月29日才进行统一开业，原告遂同意免去被告2011年12月至2012年4月的租赁费及物业管理费、公共能耗费、推广费，并在开业时再免除被告半个月的物业管理费、公共能耗费、推广费。被告承租该店面后，除预交的履约保证金及预交的一个月租金和物业管理费用外，未缴纳任何租金及物业管理相关费用。原告多次催要未果，现诉至本院，请求判令支持其上述诉讼请求。 另查明，被告因经营不善，与原告经协商于2012年9月25日签订《商铺租赁补充协议》，约定被告的经营面积由30.6平方米变更为29.53平方米，对租金标准及物业管理费用标准进行了变更，变更后的租赁费标准为第一年2515元／月，第二年为2667.67元／月，第三年为2829.34元／月；变更后的物业管理费为每月354.36元、公共能耗费为每月797.31元、推广费为每月88.59元，共每月1240.26元。原告起诉时系按照《商铺租赁补充协议》约定的标准起诉。 以上事实，有《信阳天润广场租赁合同》、《商铺物业管理合同》、《商铺租赁补充协议》、信阳天润广场交款通知书等在卷佐证。 本院认为，《商铺租赁合同》、《商铺物业管理合同》均系合同双方真实意思表示，是合法有效合同，对合同双方均具有法律约束力。租赁合同虽系天润公司与被告所签，但合同双方均同意本案原告有权以自己的名义行使租赁合同中出租方天润公司的权利，且天润公司已通过报纸公告将其对本案被告的租金债权转让给原告，因此原告享有诉权，并可依法向被告主张权利。被告未按约定交纳相关费用，已经构成违约，应当依据合同约定承担相应责任。商场供电及商场整体统一开业延迟客观上造成了承租人经营店面受到一定程度的影响，原告为此免去了部分租赁费及租赁费物业管理费、公共能耗费、推广费，并认可上述费用从2012年5月1日起计算至2012年12月止。因此，应当认定原、被告双方从2012年5月1日起全面履行合同。原告起诉时系按照《商铺租赁补充协议》约定的标准计算合同金额，符合法律规定且部分减轻了被告的违约责任，本院予以认可。租赁费具体计算方法为：2012年5月至2012年12月，租赁费为2515元／月×8个月=20120元。根据租赁合同的约定，被告在合同签订当日已预先交纳一个月的租金2515元，扣减被告预交的租赁费，被告仍下欠租赁费17605元。物业管理费、公共能耗费、推广费共计为1240.26元／月×8个月=9922.08元，根据商场开业统一优惠再免除被告半个月的物业管理费、公共能耗费、推广费共620.13元，另根据租赁合同及物业管理合同的约定，被告在合同签订当日已预先交纳一个月的物业管理费、公共能耗费、推广费1240.26元，因此，被告仍下欠原告物业管理费、公共能耗费、推广费8061.69元。原告主张被告应缴纳拖欠的电费共计151.2元仅有原告的缴款通知，而没有电力部门出具的相关凭证，本院不予支持。 综上所述，本院认定被告苏艳芳在租赁期间共拖欠原告信阳市万润商业经营有限公司租赁费、物业管理费、公共能耗费、推广费共计25666.69元（租赁费17605元，物业管理费、公共能耗费、推广费8061.69元）。因广场存在延迟开业的情形，客观上影响了被告对租赁商铺的使用、收益，原、被告所签订的《信阳天润广场物业管理合同》4.5条明确约定了原告负责本物业公共部分的清洁、绿化等及水、电的供应，保证商户的正常经营活动，虽未明确提到原告保证被告的电力供应，但该条款系格式条款，原告作为整个广场的物业服务单位应当保证广场内部经营场地的电力供应，在本案中原告的物业管理服务存在瑕疵，综合本案相关情况及公平原则，对原告主张将物业管理合同履约保证金2480.52元作为被告单方违约赔偿的诉讼请求，本院不予支持，该2480.52元应当从被告下欠费用中予以扣减冲抵。因此，被告应实际再向原告支付下欠费用为23186.17元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、二百二十七条之规定，缺席判决如下： 一、被告苏艳芳于本判决生效后十五日内向原告信阳市万润商业经营有限公司支付下欠租赁费、物业服务费、公共能耗费、推广费共计23186.17元。 二、驳回原告信阳市万润商业经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费445元，由原告信阳市万润商业经营有限公司承担45元、被告苏艳芳承担400元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向信阳市中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份、副本二份。 审 判 长 彭 威 审 判 员 李 博 审 判 员 杨丽华 二〇一四年十二月十二日 书 记 员 余 童 |
