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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民二终字第1376号 上诉人（原审被告）张建卿，男，汉族，1969年3月10日出生。 委托代理人张剑平，河南裕浩律师事务所律师。 委托代理人张玉，河南裕浩律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）李灵敏，女，汉族，1977年8月1日出生。 委托代理人包小峰，河南明天律师事务所律师。 委托代理人李海林，河南明天律师事务所律师。 上诉人张建卿与被上诉人李灵敏房屋租赁合同纠纷一案，原审原告李灵敏于2013年9月23向郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求判令：一、判令被告向原告赔偿双倍损失52506元，返还租房押金1000元，总计53506元整；二、本案的诉讼费用由被告承担。郑州市金水区人民法院于2014年6月18日作出（2013）金民二初字第5599号民事判决。原审被告张建卿不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月26日受理后依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人张建卿的委托代理人张剑平、张玉，被上诉人李灵敏的委托代理人包小峰、李海林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2011年10月5日，被告与于霞、吴俊杰签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：被告向于霞、吴俊杰租赁房屋，租赁期限为2011年10月5日至2014年11月5日，租金为每年49000元，被告擅自将房屋转租、转让或转借的，出租方可以终止合同、收回房屋使用权，被告承租的该房屋用于药店经营。2012年2月19日，被告将该药店转让给原告，双方签订《药店转让协议》一份，主要约定：被告于2012年2月20日前将该药店转让给原告，该药店的所有权证号码为豫CH37113097，负责人为秦建法等2人，房屋产权人为吴俊杰，房屋租期到2014年5月5日，年租金为49000元。店铺交给原告后，原告同意履行该租赁合同，每月交纳租金及水电费，合同期满后由原告领回被告交纳的押金，该押金归原告所有，被告必须保证原告在房屋租赁期内能正常使用此房经营。原告一次性向被告支付转让费8万元，该药店的营业执照、药品经营许可证、税务登记等相关手续暂不变更。该合同自签字之日起生效，如违约双倍赔偿对方损失。当日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：被告将上述房屋出租给原告，租金为每年49000元，另付押金1000元，租赁期限为2012年2月20日至2014年5月5日。当日，原告向被告交纳押金1000元。2012年2月21日，原告向被告交纳2月至4月的房租6000元。 2012年4月28日，原告向于霞交纳2012年5月至2012年11月的房租24500元；2012年10月20日，原告与于霞签订《房屋租赁协议》主要约定，原告向于霞租赁上述房屋，租赁日期为2012年11月5日至2013年8月4日。当日，原告向于霞交纳了2012年11月5日至2013年3月20日的租金2万元。2013年3月13日，原告向于霞交纳了五个月的租金共计2万元。2013年8月5日，原告与于霞签订《房屋租赁协议》一份，主要约定，原告继续承租该房屋，租赁期限为2013年8月5日至2015年8月4日，租金为每月7000元。原告于当日向于霞交纳押金3000元、2013年8月5日至2014年2月4日的房租42000元。2014年1月24日，原告向于霞交纳2014年2月5日至2014年8月4日的房租42000元。现原告认为被告未按双方签订的合同履行相关义务，给原告造成经济损失，故诉至该院。 原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2011年10月5日，被告与于霞、吴俊杰签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思的表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。根据该合同，被告向于霞租赁房屋用于经营药店，被告不得将房屋转租。但被告于2012年2月19日与原告签订《房屋租赁协议》，将该房屋转租给原告，违反了其与于霞所签订合同的约定，被告非房屋所有权人，其转租行为未经于霞许可或追认，故其转租房屋系无权处分行为，其与原告所签订的《房屋租赁协议》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告作为承租人，其在与被告签订租房合同时未审核被告是否为房屋所有权人及是否有权利将该房出租，亦具有过错，故对于原告因该合同无效而造成的损失，原、被告应予以分担，该院酌定由原、被告各承担50%。根据原、被告签订的租房合同，原告于2012年2月20日至2014年5月5日应交纳租金的标准为每年49000元，原告自2012年5月至2012年11月向于霞交纳的房租为24500元，2012年10月20日，原告向于霞交纳的2012年11月5日至2013年3月20日的租金为2万元，2013年3月13日，原告向于霞交纳的五个月的租金共计2万元，均未超出其与被告约定的租金标准，故2012年5月至2013年8月期间，原告未产生租金损失。2013年8月5日，原告与于霞签订《房屋租赁协议》，该协议对房屋租金重新做了约定，主要约定，原告继续承租该房屋，租赁期限为2013年8月5日至2015年8月4日，租金为每月7000元。原告向于霞交纳了2013年8月5日至2014年2月4日的房租42000元、2014年2月5日至2014年8月4日的房租42000元。因原、被告约定的房屋租赁期限为2012年2月20日至2014年5月5日，故原告自2013年8月至2014年5月期间按照7000元／月标准交纳租金，该租金标准与原、被告约定的在此期间按照49000元／年的租金标准之间的差额，应为原告的经济损失。原告称其双倍损失为52506元，故原告的损失为26253元，该数额不超出前述差额，该院予以确认，因双方对该损失各自应承担50%责任，被告应当赔偿原告的损失数额为13126.5元（26253元×50%）。原告依据其与被告于2012年2月19日签订的《药店转让协议》，要求被告承担双倍赔偿责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同无效。原、被告签订的《药店转让协议》约定被告将该药店转让给原告，但该药店的营业执照、药品经营许可证、税务登记等相关手续暂不变更，此协议因内容违法而无效，故双方约定的“该合同自签字之日起生效，如违约双倍赔偿对方损失”亦属无效。故对于原告要求被告承担双倍赔偿责任的诉讼请求该院不予支持。原告另向被告交纳有押金1000元，被告应当返还原告。 原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张建卿于本判决生效后十日内赔偿原告李灵敏经济损失13126.5元。二、被告张建卿于本判决生效后十日内返还原告李灵敏押金1000元。三、驳回原告李灵敏的其他诉讼请求。案件受理费1138元，由原告李灵敏负担838元，被告张建卿负担300元。 宣判后，张建卿不服向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。上诉人将房屋转租给被上诉人后，房屋所有权人并未向上诉人表示异议，应视为房屋所有权人同意转租。被上诉人一审中提供的于霞出具的《情况说明》，一审法院不应采信。于霞作为房屋所有权人与本案有重大利害关系。房屋所有权人至今未提出解除涉案协议，该协议对房屋所有权人、上诉人仍具有约束力。一审判决认定的被上诉人的经济损失错误。二、上诉人没有过错不应该承担任何责任。三、一审未通知房屋所有权人作为第三人参加诉讼，漏列当事人，程序违法。综上，请求撤销原判，依法改判。 被上诉人李灵敏答辩称：一、一审法院认定上诉人无权转租该房屋的事实清楚。二、一审法院对双方所签订《房屋租赁协议》认定无效正确。上诉人转租该房屋的行为系无权处分行为，未经房屋所有权人许可或追认。三、上诉人对被上诉人所产生的损失应依法承担相应责任。被上诉人因上诉人的无权转租行为最终产生了26253元的损失。上诉人对被上诉人所产生的损失有过错。上诉人私自转租，对该租赁协议的无效有过错。四、上诉人以一审法院漏列当事人程序违法为由提起上诉没有事实和法律依据。依据合同相对性原理该合同只能约束双方当事人。若被上诉人或上诉人与房屋所有权人有其它争议，属于另外一个不同的合同关系，一审法院未通知房屋所有权人参加诉讼，并不属于漏列当事人。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 二审经审理查明的事实与原审法院查明的相同。 本院认为，2012年2月19日，上诉人张建卿与被上诉人李灵敏签订的《房屋租赁协议》，因上诉人张建卿非房屋所有权人，其转租行为未经房屋所有权人许可或追认，故上诉人张建卿转租房屋系无权处分行为，该协议为无效合同。被上诉人李灵敏作为承租人，其在签订涉案合同时未审核上诉人张建卿是否为房屋所有权人及是否有处分权利，亦是有过错的，对无效合同而造成的损害也应分担。一审法院酌定双方各承担50%的责任适当，本院予以确认。上诉人张建卿称，涉案租赁协议已电话告知房屋所有权人，且房主未提出解除该协议，该协议有效。因上诉人主张该协议有效的理由不能成立，故本院对此不予支持。上诉人张建卿称被上诉人李灵敏的损失数额证据不足。因被上诉人李灵敏在涉案租赁协议约定的期限内，因合同无效，承租房屋实际增加的数额有相关证据充分予以证明，一审法院酌定上诉人承担该损失数额的50%责任并无不当。上诉人张建卿的该上诉主张不能成立，本院对此亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人张建卿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马增军 审 判 员 贾建新 代理审判员 黄跃敏 二〇一四年十二月二十二日 书 记 员 李 杨 |
