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河南省鹤壁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鹤民终字第117号 上诉人（原审原告）邹波，男，1980年7月3日出生。 委托代理人仝庆山，男，1955年4月24日出生。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代领法律文书。 委托代理人李国如，河南明星律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人（原审被告）鹤壁银兴置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区长江路北侧、兴鹤大街以东（鹤壁银兴文化广场）。 法定代表人周向东，该公司总经理。 委托代理人吴丹，女，1990年3月6日出生。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代领法律文书等。 委托代理人李亮，河南道平律师事务所律师。代理权限为一般代理。 上诉人邹波与上诉人鹤壁银兴置业有限公司（以下简称银兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2014）淇滨民初字第1557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邹波的委托代理人仝庆山、李国如，上诉人银兴公司的委托代理人吴丹、李亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鹤壁市淇滨区人民法院一审认定：2011年9月25日，邹波与银兴公司针对银兴国际广场1层B185号商业用房签订了《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》，约定：“银兴公司为甲方，邹波为乙方。建筑面积约为14.02平方米，总金额为360000元，乙方于签订认购书当日即2011年9月25日一次性支付定金60000元，于2011年10月3日前支付全部首期款180000元，剩余购房款180000元在甲方要求的时间内于相关银行办理完毕按揭手续，按揭年限为10年，并在甲方指定时间内签署《商品房买卖合同》与《铺位合作经营及管理协议书》。商铺自2012年5月1日至2024年4月30日内，由鹤壁天华商贸有限公司统一经营管理，乙方享有因合作经营而产生的优惠及收益。该商铺合作经营期间第一年，乙方同意不参与经营收益分配，即无偿交由鹤壁天华商贸有限公司经营管理，甲方一次性给予商铺总款8%的优惠，该商铺后十一年合作经营期内，乙方同意按以下方式收取合作经营回报：第二年的经营收益额为该商铺总价款×8%、第三年......”该认购书第二条约定：“乙方须依照自己所选定的付款方式，按时足额缴付相应房款，并签订《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》。若因乙方原因未按期签订《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》，则视作乙方自动放弃其所认购商铺之权利，乙方已缴付之定金不予退还，甲方有权将该商铺公开拍卖或另行出售，乙方不得要求任何形式之赔偿。”第三条约定：“本认购书仅为确认商铺买卖的阶段性／预约性为形式，是双方保证今后签订该项目《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》的法律文件，不能借此替代未来的《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》，因此待《商品房买卖合同》、《铺位合作经营及管理协议书》签订后，此认购书自动失效。” 认购书签订当日，邹波向银兴公司交纳了60000的定金，按照双方约定除去购房优惠价15391元，邹波于2011年10月1日向银兴公司交纳了首期款104609元，定金60000元转为首付购房款，共计164609元。后邹波要求与银兴公司签订《商品房买卖合同》、《铺位合作经营及管理协议书》，银兴公司至今未履行。为此，邹波诉至法院，要求解除与银兴公司签订的《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》，并返还购房款及双倍返还定金。 另查明，自当事人双方签订《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》后，邹波分别于2013年7月7日、2014年6月25日领取了2次经营收益额，共计26338元。 鹤壁市淇滨区人民法院一审认为：邹波与银兴公司签订的《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》是以签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同，该认购书明确了铺位地点、面积及总额，对铺位合作经营收益回报、定金及房款支付等事宜进行了约定，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。该认购书以邹波交纳定金、首期款的形式约束原告将来与被告签订正式买卖合同，被告亦应按照认购书的内容履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”故依查明，银兴公司未按照邹波要求的履行期限签订《商品房买卖合同》、《铺位合作经营及管理协议书》，已构成违约。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；......”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，邹波请求解除双方签订的《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》符合法律规定，予以支持。 关于邹波要求银兴公司返还购房款164609元，以及双倍返还定金的诉讼请求。定金是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式，按照双方认购书约定，邹波交纳定金是向被告履约保证使用的，后定金转为房款已纳入购房首期款内，定金就同时失去了保证效力，完成了保证作用，因此，邹波要求银兴公司双倍返还定金于法无据，不予支持。因双方之间的认购书已解除，银兴公司理应返还邹波购房款164609元。 淇滨区人民法院一审判决：一、解除邹波与银兴公司于2011年9月25日签订的《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》；二、银兴公司于判决生效后十日内返还邹波支付的购房款164609元；三、驳回邹波的其他诉讼请求。 上诉人邹波上诉称：1、一审适用法律错误，定金责任的产生与消灭应当适用《担保法》。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第一百一十五条明确规定“当事人约定以定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”以及第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”上诉人按约定缴纳定金60000元和首期房款后被上诉人多次拒绝订立书面《商品房买卖合同》，银兴公司不能为邹波办理房屋权证书，致使双方不能订立《商品房买卖合同》，合同目的不能实现，银兴公司依法应承担双倍返还定金责任。2、一审法院认定事实不清。邹波与银兴公司签订认购书约定的购房首付款为180000元，其中邹波交纳了首期房款104609元，定金折抵房款60000元，支付首年收益15391元，邹波共支付首付房款180000元，一审法院仅判决返还房款164609元，没有完全保护邹波利益。3、一审依法解除双方订立的认购书，银兴公司应当支付使用邹波房款的收益，认购书约定收益从2012年5月1日开始。邹波2011年9月25日交付房款给银兴公司使用，银兴公司应支付2011年9月25日至2012年5月1日房款的利息。请求二审法院依法支持邹波的上诉请求。 上诉人银兴公司上诉称：1、一审认定事实不清。邹波要求银兴公司办理房产权证，但是办理房屋产权证是政府主管机关的权利，银兴公司不具有办理房产证的义务，没有违约。2、一审法院判决银兴公司返还邹波购房款，也应当判令邹波退还收取的经营收益26338元。银兴公司没有违约不应承担赔偿责任。 本院二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为：邹波与银兴公司签订的《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同，且双方已按认购书确定的内容实际履行，邹波也获得了相应收益。邹波在合同履行过程中要求银兴公司签署《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》，并认为银兴公司拒绝签订以上合同已构成违约，应承担违约责任。本案经审查认为，双方签订的认购书中虽然有签订《商品房买卖合同》的内容，但并未明确签订的具体时间，邹波认为银兴公司构成违约的理由不足，其要求银兴公司承担双倍返还定金的违约责任没有依据。但邹波作为商铺的认购方，在多次要求签订《商品房买卖合同》未果的情况下，为确保自身合法权益不受损害，有权要求解除合同。合同解除后，邹波已支付的房款164609元，银兴公司应当返还。 关于邹波上诉要求银兴公司返还作为房款优惠的第一年收益15391元及2011年9月25日至2012年5月1日的利息，由于该请求超出了邹波一审起诉时的诉讼请求，本院不予审理。 关于银兴公司要求邹波返还两年的收益的上诉请求。由于在《鹤壁银兴国际广场商铺认购书》未解除时，该认购书所确定的商铺收益权归邹波，银兴公司该上诉理由显然不能成立。 综上，一审法院认定事实清楚，适用程序合法，判决结果适当，上诉人的上诉理由均不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3592元，由邹波负担1000元，由鹤壁银兴置业有限公司负担2592元。 本判决为终审判决。 审判长 单明霞 审判员 罗惠莉 审判员 程世勇 二〇一五年四月八日 书记员 李方玉 -7- |
