| 河南省南阳市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2013）南民三终字第00503号 |
上诉人（原审被告）：李新各。 委托代理人：陈爱令，河南大为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马云玲。 委托代理人：周廷钦，河南三贤律师事务所律师。 上诉人李新各与被上诉人马云玲房屋租赁合同纠纷一案，马云玲于2011年9月6日向邓州市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、李新各支付拖欠马云玲的房屋租赁费直至搬出为止。原审法院于2013年5月2日作出（2011）邓法民初字第1405号民事判决。李新各不服，向本院提起上诉，本院于2013年5月15日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月14日公开开庭进行了审理。李新各及其委托代理人陈爱令，马云玲及其委托代理人周廷钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2008年1月1日马云玲与李新各签订了租赁协议，马云玲将自己所有的位于邓州市汽车站南边座东面西门面房二间及二楼至四楼房屋租赁给李新各使用，用于经营旅店生意，租赁期间为十五年，自2008年1月1日起，租金为前五年每年16000元，租金一年一付，双方于2009年9月24日签订了租房补充协议，将交付租赁费的日期约定为每年12月20日一次交清。李新各按约定交付了2008年和2009年的租金后之后以其代马云玲偿还了106400元为由拒绝支付租金。马云玲诉至原审法院要求解除与李新各签订的房屋租赁合同，并支付拖欠的房屋租赁费。审理中，李新各辩称其代马云玲偿还了借款106460元、马云玲向其合伙人陈兴云出具了两张借条可折抵租赁费、无违约行为、房屋租赁协议不应解除。由于双方意见分歧较大，调解不获成立。 原审法院认为：2008年1月1日马云玲与李新各签订了房屋租赁合同，双方形成了房屋租赁关系，由此而产生的纠纷为房屋租赁合同纠纷。2009年9月24日，双方又签订了租房补充协议，将房屋租赁费的交纳时间约定为每年的12月20日一次交清，但李新各仅支付了2008年和2009年的房屋租赁费用，自2010年1月1日起至今的房屋租赁费用李新各一直未交纳，属违约行为，马云玲要求解除合同，符合法律规定，原审法院予以支持。马云玲要求李新各自2010年1月1日起按双方约定以每年16000元的价格支付租赁费至李新各搬出之日止，系双方合同约定的房屋租赁价格，对此原审法院予以支持。李新各以其代马云玲偿还借款106460元、马云玲向其合伙人陈兴云出具了两张借条抵租赁费、其并无违约行为为由进行抗辩，但没有充分证据证明马云玲曾向李新各借款，马云玲的债权人陈兴云在李新各违约时并未和李新各形成合伙关系，故李新各的抗辩理由不能成立，原审法院不予支持。关于李新各辩称的垫付款，属于另一个法律关系，可另行处理。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除马云玲与李新各(阁)签订的房屋租赁协议。二、李新各(阁)于判决生效后十日内腾出租赁马云玲的所有房屋。三、李新各(阁)于判决生效后十日内支付拖欠马云玲房屋租赁费，自2010年1月1日起至2013年1月1日，租金按每年16000元，自2013年1月2日至腾出之日止按每年20000元计付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由李新各负担。 李新各上诉称：2006年李新各租用马云玲的房屋装修后开旅馆，期间，马云玲借李新各的合伙人陈兴云四十多万元，且在租赁期间，马云玲多次提出把房卖给李新各。2007年7月1日，李新各与马云玲签订房屋买卖合同，当时李新各付清购房款70万元。但原审法院无视马云玲已把房屋卖给李新各的事实，认定双方是租赁关系，且认定李新各不付房租构成违约，属认定事实错误，严重侵害了李新各的合法财产权益，故请求二审法院查明事实，改判驳回马云玲的诉讼请求。 马云玲答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，应依法维持，理由为：1、2008年1月1日及2009年9月24日的房屋租赁合同及租房补充协议真实有效，李新各仅支付2008年、2009年的房租，2010年1月1起至今未支付房租，属违约行为，原审判决认定清楚；2、马云玲与陈兴云之间借贷关系与本案不属同一法律关系，且马云玲不曾借陈兴云40多万元。3、2007年7月1日的房屋买卖合同及付款收据，均无实际履行。因为李新各欺骗马云玲签订买卖合同及付款收据后，马云玲当日又醒悟，让李新各又出具了废除买卖合同的见证书。4、马云玲2008年1月1日与李新各签订的租赁协议及2009年9月24日的补充协议，均已证实马云玲作为房屋的所有人将房屋出租给李新各，且在原审中李新各在答辩中已承认2008年、2009年应付房屋租金3.2万元转抵给马云玲的债权人陈兴云，李新各对马云玲所举的2008年租赁协议及2009年补充协议均无异议，进一步证实2008年以后的租赁协议已否认了2007年房屋买卖行为，且购房无交付，无付款、无资金来源佐证。综上，李新各在原审并未提到及未举证证实双方为买卖房屋关系，现二审提的上诉理由不能对抗其原审认可的租赁关系。 二审中李新各提交以下证据：1、2007年7月1日的房屋买卖合同及凭条。2、2008年5月5日房屋买卖情况说明，拟证明其已购买本案承租的房产。 马云玲对以上证据质证意见为：1、均不属二审中新证据。2、该合同没实际履行，是虚假的合同及收款收据，钱也未交付，当时是为了对抗第三人。3、情况说明当时是空白的，我按指印是委托李新各代理处理其它案件。 马云玲提交以下证据：2007年7月1日废除合同见证书，拟证明双方买卖房屋合同虚假且没履行，钱也未实际支付。 李新各对该证据的质证意见为：内容是马云玲让别人写的，落款字是我签的，是为了应付马云玲的前夫。 本院认为以上证据均不属于二审新证据，不予采信。 根据上诉理由及答辩意见，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：双方是否存在租赁合同法律关系，若存在，李新各是否构成违约。 本院除对原审判决查明事实予以确认外，另查明：1、对于本案争议的房产，李新各以房屋买卖合同纠纷起诉马云玲，原审法院于2013年6月9日立案。2、双方约定租赁期间为十五年，自2008年1月1日起，租金为前五年每年16000元，中间五年每年20000元，租金一年一付。 本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，在原审中承租人李新各已认可用马云玲的借款抵偿2008年、2009年的房租费32000元，且要求用马云玲借其合伙人陈兴云的下余款继续抵偿下余房租，说明李新各认可双方租赁关系真实存在。因马云玲未借李新各的款，故原审以李新各未按期支付房租属违约行为，判决解除双方租赁合同等并无不当。现二审中，李新各以房屋买卖为由上诉，因为其提供的证据不属于二审中新证据，且与原审中其自己陈述相矛盾，且房屋买卖纠纷李新各已另行立案处理，故本院对此不做审查。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元由上诉人李新各负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 龚 跃 伟 审 判 员 白 丞 博 审 判 员 郭 金 雨
二〇一三年七月一日
书 记 员 张婉 |
上一篇：鲁云与牛申申、中国人民财产保险股份有限公司周口市分公司机动车交通事故责任纠纷一案
下一篇：没有了
