原告靳凤芮与被告濮阳苏宁云商有限公司、第三人濮阳聚龙房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案

原告靳凤芮，男，汉族。

委托代理人楚西智，河南众孚律师事务所律师。

委托代理人杨志宾，河南众孚律师事务所实习律师。

被告濮阳苏宁云商有限公司（原名濮阳苏宁电器有限公司）。

法定代表人戴冯军，该公司总经理。

委托代理人张迎召，河南国基律师事务所律师。

第三人濮阳聚龙房地产开发有限公司。

法定代表人刘聚岭，该公司总经理。

委托代理人兰社春，河南金谋律师事务所律师。

委托代理人段静雪，河南金谋律师事务所律师。

原告靳凤芮与被告濮阳苏宁云商有限公司、第三人濮阳聚龙房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告靳凤芮及其委托代理人杨志宾，被告濮阳苏宁云商有限公司委托代理人张迎召、第三人濮阳聚龙房地产开发有限公司委托代理人兰社春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告靳凤芮诉称，2009年原告购买了第三人开发的世纪商厦大楼的两套商业房，双方于2011年6月22日签订了委托经营管理合同，约定：第三人受原告委托自主进行招商、启动运营，委托期限至2013年10月1日届满。另外，双方还口头约定：房价为15800元/平米，托管期间每月房租为总房价的1%，三年房租为总房价的36%，并在原告缴纳购房款时一次性扣除，故购房合同上显示的房价为10112.47元/平米。2013年10月1日，合同约定的委托经营管理期限届满后，被告一直使用原告房屋至今，已拖欠原告3个月14天的房租21650元，而第三人未按照合同约定将房屋交付给原告，具有过错，故原告要求被告及第三人共同支付房屋使用费21650元，互负连带责任。

被告濮阳苏宁云商有限公司辩称，一、被告未支付租金事出有因。2013年被告两次收到华龙区法院的协助执行通知，明确要求被告未经法院许可不得向他人支付租金。二、世纪商厦的业主经选举成立了业主委员会，并依法在华龙区房管局进行了备案，其产生是符合国家法律规定的。“世纪商厦”业主委员会作为业主大会的常设和办事机构，有权代表业主行使章程和管理公约赋予的权利。被告在业主委员会提供了其合法成立，并拥有对外出租物业的权利证明后，与其签订了租金支付协议，且已履行完毕，现原告无权要求被告支付租金。

第三人濮阳聚龙房地产开发有限公司辩称，根据第三人和原告签订的商品房买卖合同补充协议第四条约定，在2013年10月1日前原告不再收取房租，2013年10月1日以后，第三人已经将该大厦的经营管理权限全部移交给该小区经民主选举合法成立的业主委员会。而业主委员会已经代表全体业主和苏宁电器签订了租赁协议并收到了租金。故原告起诉第三人缺乏事实根据和法律依据，要求驳回原告对第三人的诉讼请求。

经审理查明，2009年原告购买了第三人开发的世纪商厦（尚城国际）商住楼的商铺两套，并签订了商品房买卖合同两份，合同单价为10112.47元/平米，建筑面积均为11.69平方米。2011年6月22日，原告与第三人签订了委托经营管理合同一份，主要约定：原告将所购买的商铺委托给第三人经营管理，期限至2013年10月1日止，委托期满后，原告若不再委托该商铺的经营，应在委托期满三十天前书面通知第三人，第三人应在期满后二十日内将商铺交还给原告。2012年10月，原告取得所购商铺的房屋所有权证书，证号分别为濮房权证市字第2012-13530、2012-13797号。2013年10月，世纪商厦业主召开业主大会，并经选举成立了业主委员会，章程规定业主委员会权利包括：代表业主与商场承租商户签订租赁协议等。第三人将全部商铺移交给世纪商厦业主委员会。同时期，业主委员会与被告进行协商，并就租金支付事项签订协议一份。2014年3月15日，被告撤出世纪商厦。2014年3月25日，被告将租金支付给业主委员会委托的收款人袁院法。

本院认为，世纪商厦业主通过召开业主大会选举业主委员会，并向房产局备案，其产生符合法律规定。根据业主委员会章程的规定，业主委员会具有与商场承租商户签订租赁协议，解除租赁协议，并决定商场租赁分配方案的权利，现业主委员会代表业主行使这项权利，与被告就商场租赁及租金支付事项签订协议，该协议对包括原告在内的业主具有约束力，且该协议已实际履行，被告已将租金支付给业主委员会。现原告认为业主委员会作出的决定侵害了其合法权益，要求被告及第三人共同支付自2013年10月1日至2014年2月24日期间的房屋使用费21650元，本院认为，在未经法律程序予以撤销之前，原告直接起诉被告及第三人要求支付房屋使用费，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条之规定，判决如下：

驳回原告靳凤芮的诉讼请求。

案件受理费410元，由原告靳凤芮负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。

                                             审  判  长　　屈林英

                                             审  判  员　　刘  敏

                                             人民陪审员　　高　燕

                                             二〇一四年七月三十日

                                             书  记  员　　张  静