| 安阳市文峰区人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）文民一初字第202号 |
原告（反诉被告）安阳盛博物业管理有限责任公司。 法定代表人张保庆，职务董事长。 委托代理人康二亮，河南兴亚律师事务所律师。 被告（反诉原告）段晓飞，男，1965年7月29日出生。 原告（反诉被告）安阳盛博物业管理有限责任公司（以下简称盛博物业公司）诉被告（反诉原告）段晓飞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛博物业公司委托代理人康二亮，被告（反诉原告）段晓飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛博物业公司诉称：被告段晓飞系安军公寓业主，2009年2月1日，原告与安军公寓业主委员会签订安军公寓物业服务委托协议，委托管理期限2年27天，自2009年2月1日起至2011年2月28日止。合同期满后，安军公寓业主委员会并没有对原告提出异议，双方按照协议第十九条第二项继续履行合同。直至2011年12月31日，原告与该公寓业主委员会解除物业服务委托协议。在该期间，原告按照合同约定履行物业管理义务。但被告从2010年1月至2011年12月拖欠的物业管理费3384元至今未支付。经原告多次与被告协商要求支付拖欠的物业管理费用，但被告均不予支付。请求：1、判令被告支付自2010年1月至2011年12月31日期间拖欠的物业管理费3384元，违约金1015元，合计4399元；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告段晓飞辩称：原告没有按协议约定对小区实行半封闭式管理。原告所派保安形同虚设。上班时间小区大门无人值守，导致小区多户业主被盗。白天，保安在小区运动器材处打乒乓球，晚上，保安在门岗看电视，从没有进行过巡逻。原告没有做好小区附属建筑物的维护和管理。2010年2月14日，正值农历大年初一，被告所在的南楼中单元楼室外上下水管道破裂，业主找到原告工作人员，要求把破裂管道供水阀门关闭，而原告工作人员置之不理，导致包括被告在内的整个楼栋地下室进水，多户业主食品、物品、洗衣机、书籍等被淹，经济损失惨重。业主多次找到原告要求妥善解决此事，原告至今不理。原告没有保证业主在小区存放车辆安全，应赔偿被告经济损失。2009年9月15日，被告将刚购买两个多月的日产轩逸轿车停在小区规定车位。第二天早上被告按计划准备自驾车到北京签订重要商业合同，结果发现该车三条轮胎被人用利器扎穿。被告当即找到原告工作人员反映情况，工作人员表示将情况汇报给领导后会及时处理，让被告先自行去补胎。到车辆维修处被告知，轮胎胎壁被扎伤严重，已没有维修价值，如强行补胎，隐患太大，更不能跑高速。无奈，原告只得花3200元把轮胎换掉。因为此事，被告耽误到北京签约，致使三十八万元的合同不能签约，造成经济损失五万元。此事过后不久，被告的车在小区车位停放，又被撞坏右后保险杠，被告找到原告工作人员反映情况，又让被告自己修理，钣金喷漆又花去500多元。更让被告气愤的是，原告对此事至今没有回应，没有给被告一个满意的答复。原告私自截留被告取暖费400余元应返还给被告。2010年冬季结余取暖费，为小区供暖的热力公司委托原告将结余的取暖费返还给业主。而原告不但没有通知业主，反而私自将包括被告在内业主的取暖费用截留，侵占为己有。综上，原告在为被告小区提供服务期间，没有按照物业服务协议提供服务，其无权要求被告缴纳物业管理费用。并且，原告工作人员不积极履行合同义务，导致被告经济受到较大损失。请求依法驳回原告诉讼请求。 反诉原告段晓飞反诉称：反诉被告没有按协议约定对小区实行半封闭式管理。反诉被告所派保安形同虚设。上班时间小区大门无人值守，导致小区多户业主被盗。白天，保安在小区运动器材处打乒乓球，晚上，保安在门岗看电视，从没有进行过巡逻。反诉被告没有做好小区附属建筑物的维护和管理。2010年2月14日，正值农历大年初一，反诉原告所在的南楼中单元楼室外上下水管道破裂，业主找到反诉被告工作人员，要求把破裂管道供水阀门关闭，而反诉被告工作人员置之不理，导致包括反诉原告在内的整个楼栋地下室进水，多户业主食品、物品、洗衣机、书籍等被淹，经济损失惨重。业主多次找到反诉被告要求妥善解决此事，反诉被告至今不理。反诉被告没有保证业主在小区存放车辆安全，应赔偿被告经济损失。2009年9月15日，反诉原告将刚购买两个多月的日产轩逸轿车停在小区规定车位。第二天早上反诉原告按计划准备自驾车到北京签订重要商业合同，结果发现该车三条轮胎被人用利器扎穿。反诉原告当即找到反诉被告工作人员反映情况，工作人员表示将情况汇报给领导后会及时处理，让反诉原告先自行去补胎。到车辆维修处被告知，轮胎胎壁被扎伤严重，已没有维修价值，如强行补胎，隐患太大，更不能跑高速。无奈，反诉原告只得花3200元把轮胎换掉。因为此事，反诉原告耽误到北京签约，致使三十八万元的合同不能签约，造成经济损失五万元。此事过后不久，反诉原告的车在小区车位停放，又被撞坏右后保险杠，反诉原告找到反诉被告工作人员反映情况，又让反诉原告自己修理，钣金喷漆又花去500多元。更让反诉原告气愤的是，反诉被告对此事至今没有回应，没有给反诉原告一个满意的答复。反诉被告私自截留反诉原告取暖费400余元应返还给反诉原告。2010年冬季结余取暖费，为小区供暖的热力公司委托反诉被告将结余的取暖费返还给业主。而反诉被告不但没有通知业主，反而私自将包括反诉原告在内业主的取暖费用截留，侵占为己有。综上，反诉被告在为反诉原告小区提供服务期间，没有按照物业服务协议提供服务，其无权要求反诉原告缴纳物业管理费用。并且，反诉被告工作人员不积极履行合同义务，导致反诉原告经济受到较大损失。请求：1、判令反诉被告支付在反诉原告小区服务期间因管理不善给反诉原告造成的经济损失54100元；2、本案诉讼费用由被告承担。 反诉被告盛博物业公司辩称：对于反诉原告诉请的54100元，无事实依据，应予以驳回。原告在履行合同期间尽职尽责，而且就反诉原告诉请其车辆被扎严重，业主及被告未向反诉被告缴纳停车费用，轮胎被扎后亦未报案也未向物业公司说明，是否在小区被扎亦没有证据证明，对于38万元合同与反诉被告无关，反诉被告不予认可。 经审理查明：2009年2月1日，原告盛博物业公司与安军公寓业主委员会签订了物业服务委托协议，安军公寓业务委员会将位于安阳市紫薇大道东段的“安军公寓”小区委托给原告盛博物业公司实施物业管理服务。双方约定委托管理期限自2009年2月1日起至2011年2月28日止合同期满；合同期满，如双方均无异议，本合同也可以自动延续履行，不用续签。双方并约定了双方的权利义务，物业服务质量、物业服务费用等内容。2010年1月至2011年12月31日期间，被告未支付物业管理费共计3384元。被告提交证人证言、安阳市公安局文泰分局案件侦查大队情况说明、照片，证明原告未尽到应有的物业管理义务，原告无权要求被告支付物业管理费和违约金。 上述事实，有原告提交的物业服务协议、物业费统计表等，被告提交的证人证言、安阳市公安局文泰分局案件侦查大队情况说明、照片等及当事人当庭陈述在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为：原告盛博物业公司与安军公寓业主委员会签订的物业服务委托协议，是业主委员会代表全体业主签订的，被告作为安军公寓的业主接受了原告提供的服务，应当支付物业费，原告请求被告支付物业管理费3384元，事实清楚，证据充分，应予支持；被告认为原告没有尽到物业管理义务，可以通过业主委员会请求原告提高服务质量或解除与原告签订的物业服务协议的方式来维护自己的权益，被告答辩原告没有尽到物业管理义务、不应支付物业管理费的理由，不予采纳。反诉原告请求反诉被告赔偿损失，证据不足，不予支持。由于被告不缴纳物业费是因为原告服务质量、漏水事件引起，故原告请求违约金，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、限被告段晓飞于本判决生效之日起十日内支付原告安阳盛博物业管理有限责任公司物业管理费人民币3384元； 二、驳回原告安阳盛博物业管理有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告段晓飞的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务息。 案件受理费50元，由被告段晓飞负担，反诉费576元，由反诉原告段晓飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 晁 震 审 判 员 王 敬 人民陪审员 焦 长 春 二〇一四年七月三日 代理书记员 于 芳 珠
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