孙景伟与孟秋贤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：孙景伟，男，汉族。

委托代理人：张景明，洛阳市涧西重庆路法律服务所法律工作者。

委托代理人：黄美霞，洛阳市涧西重庆路法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：孟秋贤，女，汉族。

委托代理人：闫宁，洛阳市法律援助中心律师。

上诉人孙景伟与被上诉人孟秋贤房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民二初字第214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙景伟的委托代理人张景明、黄美霞，被上诉人孟秋贤及其委托代理人闫宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2012年5月3日，孙景伟（乙方，受让方）与孟秋贤（甲方，转让方）签订《店铺转让协议书》一份，约定：甲方同意将自己位于清滇路88号的店铺转让给乙方使用，建筑面积22平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务；甲方与乙方已签订了租赁合同，租金为1200元人民币，租金每季交付一次；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方等。双方还约定乙方在2012年5月3日前一次性向甲方支付转让费共计10000元。合同签订后，孟秋贤依约提供了房屋供孙景伟使用，孙景伟亦依约交纳了转让费10000元，并按照每月1200元的标准向原告交纳房租至2013年4月。

原审法院认为：孙景伟与孟秋贤签订的《店铺转让协议书》不违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效，双方当事人应当按照该转让协议书的约定履行。对于孙景伟提供的孟秋贤与程小林签订的租赁合同的效力问题，根据孙景伟一直按照其与孟秋贤签订的转让协议履行双方之间的权利义务的事实、孟秋贤与孙景伟、程小林签订合同的时间均为2012年5月3日的情况以及孙景伟、程小林、孟秋贤对此份合同形成过程的陈述，该院对孙景伟提出的委托程小林另行与孟秋贤签订合同的事实不予认定；综上，对于孙景伟提出的要求孟秋贤退还租金的诉讼请求，该院不予支持。对于孙景伟要求孟秋贤依照与河南科技大学签订的房屋租赁合同价款优先与原告续签房屋租赁合同的诉讼请求，该院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，本案中，孟秋贤已经明确表示不愿再与孙景伟签订合同，该意思表示不违反国家强制性法律法规的规定，该院依法予以确认，同时，孙景伟也未提供证据证实孟秋贤与河南科技大学之间签订合同的内容，故此，对孙景伟的此项诉讼请求，该院不予支持。对于孟秋贤提出的要求解除双方合同的诉讼请求，因孙景伟已自认双方合同已经于2013年4月终止，双方合同关系已不存在，故对于该项诉讼请求，该院不予处理。因双方合同关系已经终止且未能另行签订合同，故孙景伟应当依法承担返还房屋的义务，故对于孟秋贤提出的要求孙景伟停止侵害、返还房屋的诉讼请求，该院予以支持，但对于孟秋贤提出的装修，因其未能提供证据证实该部分内容，故对于该项诉讼请求，该院不予支持。对于孟秋贤提出的要求孙景伟自2013年5月起向其支付租金及利息至判决生效之日的诉讼请求，因双方租赁合同已经于2013年4月终止，孙景伟已经没有向孟秋贤支付租金的义务，故对于此项诉讼请求，该院予以支持。故此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）孙景伟于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）孟秋贤返还双方于2012年5月3日签订的《店铺转让协议书》中约定的房屋，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理；二、驳回原告（反诉被告）孙景伟的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孟秋贤的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费50元，由原告（反诉被告）孙景伟负担；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）孙景伟负担15元，被告（反诉原告）孟秋贤负担10元。

宣判后，孙景伟不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决遗漏了孟秋贤与洛阳河科大房屋租赁部2012年3月签订的房屋租赁合同这一重要证据。该合同明确约定房屋租金为每月660元，并明确约定被上诉人孟秋贤不能转租，该份证据充分证明了上诉人各项诉讼请求完全符合事实和合同约定，故一审判决认定事实错误，应予撤销、改判。二、2012年5月，上诉人与被上诉人签订了房屋转让协议，根据相关规定自转让之日，被上诉人收取转让费后，该房屋的租赁权、经营权、使用权全部转让给上诉人所有，因此，上诉人为经营所需花费数万元的装修并添置的经营设备、各项物品，由于被上诉人非法干扰上诉人的正常经营，且被上诉人在一审时提交与洛阳河科大房屋租赁部的租赁合同，上诉人才得知被上诉人根本无权转让该房屋，被上诉人故意隐瞒该事实以欺诈的方式收取了上诉人转让费，应当予以返还，对于损失应予赔偿。综上请求二审法院：一、撤销原审判决，依法予以改判；二、请求依法支持上诉人一审的各项诉讼请求。驳回被上诉人的反诉请求；三、本案诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人孟秋贤答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

本案在二审审理期间，由于本案所涉房屋孟秋贤已收回并使用，其亦不再要求孙景伟赔偿损失及返还涉案房屋，故请求撤回一审时对孙景伟的反诉请求。其余本院审理查明的事实与原审查明基本一致。

本院认为：孙景伟与孟秋贤签订的《店铺转让协议书》系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律法规的规定，应为有效。根据合同相对性原则，孙景伟与孟秋贤所签订的合同约定孙景伟每月按1200元交付租金，现孙景伟请求按照孟秋贤与他人（洛阳河科大房屋租赁部）所签合同的租金要求孟秋贤退还多收的租金，于法无据，本院不予支持。当事人依法享有自愿订立合同的权利。对于孙景伟要求孟秋贤依照与河南科技大学签订的房屋租赁合同价款优先与其续签房屋租赁合同的诉讼请求，本案中，孟秋贤已经明确表示不愿再与孙景伟签订合同，故孙景伟的该项请求本院不予支持。现孟秋贤已占用本案所涉房屋，结合本案的实际情况，孟秋贤对自己一审提起的反诉请求申请撤诉，孟秋贤的撤诉申请符合法律规定，本院依法应予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民二初字第214号民事判决第二项及诉讼费负担部分；

二、撤销洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民二初字第214号民事判决第一项、第三项；

三、准许孟秋贤撤回一审的反诉请求；

四、驳回孙景伟的上诉请求。

二审案件受理费50元，由上诉人孙景伟负担。

本判决为终审判决。

                                             审判长苏  娜

                                             审判员吴爱霞

                                             审判员董  艳

                                            二○一四年九月二十三日

                                             书记员李亚丹