原告丽城花园业主委员会与被告王小秀物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

原告济源市丽城花园业主委员会，住所地：济源市。

法定代表人苗先武，该业主委员会主任。

被告王小秀，女，成年，汉族。

委托代理人杨建富，系被告亲戚。

原告济源市丽城花园业主委员会与被告王小秀物业服务合同纠纷一案，原告于2014年3月5日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，并依法向被告送达了起诉状副本、举证通知、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书。同年4月18日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告济源市丽城花园业主委员会的法定代表人苗先武、被告王小秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：被告系丽城花园业主。从2012年第二季度开始直至2013年全年被告均未交纳管理费，后经催要，被告交纳了2013年后两个季度的管理费242元，尚余2012年三个季度及2013年两个季度的管理费未交。现请求法院依法判令被告交纳管理费及违约金共计1753元。

被告辩称：1、原告在没有说明被告应当交纳管理费及管理费包括的项目之前就开始计收违约金不合理，其拒绝交纳，且收取的违约金过高；2、原告向其出具的收据注明有“系付2013年后两个季度”，说明其2013年底之前的管理费已经全部交清；3、业主物品丢失后，其多次向物业管理部分反映，但物业公司均未处理。综上，其拒绝交纳管理费及违约金。

原告向本院提供的证据有：

1、2012年4月1日公告1份，证明业主逾期交纳卫生费的将加收违约金已在小区公告通知；

2、2014年2月19日通知1份，证明其已将被告因未按时交纳管理费将承担违约金的情况公示通知被告；

3、2012年3月28日会议记录1份，证明经各楼长及业主委员会成员表决通过了关于逾期交纳卫生管理费加收违约金的规定。

被告质证后，认为原告提交的证据其均不知情。

被告向本院提供的证据有：

1、苗先武出具的收据1份，证明其已将管理费交至2013年底，原告所述不属实；

2、2013年11月17日收据1份，证明因其车辆在小区内被撞坏支付维修费950元，后其找到原告要求看监控，原告不配合。

原告质证后，对证据1的真实性无异议，但认为被告只交了2013年两个季度的管理费；对证据2认为其配合查看监控之后发现被告的车辆在进入小区之前已经损坏，且被告反映的问题不在小区的管理范围之内。

经庭审举证、质证，本院认为：原告提供的证据1、2均通过张贴的方式在小区内公示，虽被告表示不知情，但未提供证据予以反驳，且证据1、2均符合证据的形式要件，具备客观、真实、关联性，本院予以采信；证据3与证据1、2互相印证，能够证明待证事实，本院予以采信。

被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，且该收据符合证据的形式要件，本院予以采信；证据2与本案无关，本院不予认定。

根据原、被告诉辩主张及上述有效证据，本院确认如下案件事实：被告王小秀系丽城花园业主。2012年3月28日，经丽城花园各楼楼长及丽城花园业主委员会成员讨论并形成了卫生管理费增收标准会议记录，“……1、经过讨论结合本区实际情况一致同意从2013年4月1号起按季度收取卫生管理费标准从每平方0.24元增加到0.35元，……2、不能按时交费如何进行处罚：参加会议人员12人同意如下意见：①逾期三个月按每月加收5元计算，6个月加收10元、9个月加收20元。逾期一年的按二年收取，以此推算计费收取。②5人同意以下意见：欠1月罚1月以此推算标准（这种办法处罚过重）。由记录人业委会主任苗先武宣布少数服从多数决定执行第一种方案。……”。2012年4月1日，原告将会议研究决定以公告的方式通知业主。后因被告逾期未交纳管理费，2014年2月19日，望城社区环卫队将该情况以张贴通知的方式告知被告。关于被告欠交的管理费数额，原告称还欠2012年后三个季度及2013年前两个季度共五个季度的管理费，被告称2013年之前的管理费已经全部交清。

另查明，被告每季度应当交纳的卫生管理费为121元。

本院认为，2012年4月1日，原告将丽城花园各楼楼长及业主委员会成员讨论形成的卫生管理费增收标准以公告的方式通知了小区业主。根据《中华人民共和国物权法》第七十八的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告王小秀作为丽城花园的业主，应当遵守法律、法规及管理规约，依照业主委员会的决定交纳卫生管理费。

关于应当交纳的卫生管理费及违约金数额，原告称被告尚欠2012年后三个季度及2013年前两个季度共五个季度的卫生管理费未交；被告称其将2013年之前的卫生管理费全部交清，但仅提供了原告出具的已交纳2013年后两个季度卫生管理费的收据予以证明，被告的该项辩称无依据，不予采纳。本院对被告尚欠2012年后三个季度及2013年前两个季度共五个季度的卫生管理费未交的事实予以确认。根据被告提供的收据显示，管理费为121元/季度，截止到2013年底，被告共欠原告五个季度的卫生管理费605元。关于逾期收取违约金的数额，原告主张被告交纳违约金1148元。但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，原告主张数额明显过高，应适当予以减少。因被告共欠交卫生管理费605元，本院酌定违约金为181.5元。连同被告应当交纳卫生管理费605元，共计786.5元。现原告要被告支付，理由正当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：

被告王小秀于本判决生效后十日内支付原告济源市丽城花园业主委员会786.5元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告负担，暂由原告垫付，待执行中一并结算。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。

                                           审  判  长    王  苗  苗

                                           代理审判员    尼  双  纳

                                           人民陪审员    李  清  霞

                                              二〇一四年九月三日

                                           书　记　员 　 吴  小  磊