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河南省桐柏县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）桐民商初字第00054号 原告孙仁昌，男，1984年11月10日生。 委托代理人王艳，女，1984年2月5日生，系孙仁昌之妻。委托代理人史柯，河南朝野律师事务所律师。 被告彭培涛，男，1963年11月14日生。 被告岳清德，男，1966年8月18日生。 被告刘铿青，男，1978年9月25日生。 三被告委托代理人仵占有，桐柏县司法局固县法律服务所法律工作者。 原告孙仁昌因与被告彭培涛、岳清德、刘铿青买卖合同纠纷一案，于2014年6月23日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，并于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告孙仁昌的委托代理人王艳、史柯，被告彭培涛、岳清德及三被告的委托代理人仵占有均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年3月15日，原告与三被告签订房产买卖协议，约定三被告将自建位于桐柏县城关镇东环村小王庄四楼单元房一套售予原告，总价款140000元。三被告保证所售房产无任何与第三方权利争议和抵押情况纠纷，如因产权和抵押纠纷应赔偿原告损失。协议签订后，原告支付了大部分房款，但房东谢某某以三被告未建院墙大门为由侵占原告购买房屋，原告不能入住。要求依法确认原告与三被告2011年3月15日签订的《房产买卖协议》无效；判令三被告返还原告购房款120000元及利息并赔偿原告损失5000元。 原告为支持其诉讼请求向法庭提交的证据是：房产买卖协议、补充说明、收条复印件五张。用于证明原告购房及付款情况的事实。 被告彭培涛、岳清德、刘铿青辩称，三被告与谢某某、张某某合作建房，出售给原告的房产三被告具有合法的产权。被告有对物权处分的权利，未办理物权登记不影响合同的效力，原、被告签订的《房产买卖协议》属有效协议。原告仍下欠房款20000元未付，且违约，原告应向被告支付房款20000元及违约金30000元。 被告为支持其辩解向法庭提交的证据是：彭培涛与谢某某、张某某签订的房地产转让协议书，房产买卖协议补充协议收条4张。用于证明被告建房、售房、收款以及与谢某某付款、协调的事实。 原、被告均对对方提交的证据真实性无异议，本院予以确认。 本院经审理查明，2011年3月15日，原告与三被告签订房产买卖协议，约定三被告将自建位于桐柏县城关镇东环村小王庄四楼单元房一套售予原告，总价款140000元，违约金30000元。协议签订后原告分5次向被告支付购房款共计120000元，被告分别向原告出具了收条。因被告与所建房屋的土地使用权人有纠纷，原告一直未能入住。 根据当事人的起诉、答辩及陈述情况并征询当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点是：2011年3月15日原、被告签订的《房产买卖协议》是否有效；被告是否应向原告返还购房款120000元及利息和赔偿损失。 本院认为，三被告建设房产所占用的土地属农村集体土地，被告在集体土地上建房并向本集体经济组织以外的人出售，违反了法律的禁止性规定，原、被告签订的《房产买卖协议》应为无效协议。被告依无效协议取得的价款应予返还。原告主张的损失部分，因原告没有提交相应的证据予以证实，本院不予支持。但原告主张的利息部分，应从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 原告孙仁昌与被告彭培涛、岳清德、刘铿青于2011年3月15日签订的《房产买卖协议》为无效协议； 被告彭培涛、岳清德、刘铿青于判决生效之日起五日内向原告孙仁昌返还购房款120000元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年6月23日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）； 驳回原告孙仁昌要求被告彭培涛、岳清德、刘铿青赔偿损失的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，公告费300元，共计3200元，由被告负担3150元，原告负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审判长 杨 珊 审判员 刘笑寒 审判员 李华玉 二〇一四年十二月十六日 书记员 邓卫东 |
