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关于南京建宇公司配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证的问题。国土资源部、国家发展和改革委员会早在2006年12月12日已经将高尔夫球场、别墅类房地产开发项目列为禁止供地项目。因此，双方当事人在2008年2月2日签订案涉《协议书》和《补充协议》约定南京建宇公司配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证，因违反国家土地管理政策，香泉湖公司实际上不能取得高尔夫别墅用地的土地使用权证，南京建宇公司也就不能履行配合义务，即该约定实际是不能履行的。在此情形下，双方当事人可以就此另行协商。本案中，虽然没有双方当事人另行协商并达成一致的书面证据，但双方当事人在实际履行案涉协议时，已经对《协议书》和《补充协议》约定的南京建宇公司配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证作了变更。理由如下：首先，在双方当事人2008年2月2日签订《协议书》和《补充协议》之前，2004年2月26日和县人民政府就作出“关于同意香泉湖温泉度假区总体规划的批复”，批准建设案涉香泉湖温泉度假区项目。案涉《协议书》明确载明香泉湖项目的用地概况和地方政府的相关批准文件。故双方实际履行《协议书》和《补充协议》应当符合地方政府批准的香泉湖温泉度假区总体规划的要求。本案中，地方人民政府实际是以“香泉湖奥林匹克公园项目”批准征地，批准征用土地的性质明确不属于高尔夫别墅用地，双方当事人对此均未提出异议，应视为双方已经认可并接受了用地性质的变更。其次，双方当事人在《补充协议》第三条明确约定南京建宇公司在2008年6月30日前将467亩别墅用地的土地使用权证办至新公司（香泉湖公司）名下，上海绿庭公司向新公司注入1亿元，新公司在收到该款当日将1亿元偿还给南京建宇公司。但南京建宇公司实际为香泉湖公司办理的上述467亩国有土地使用权证载明的土地用途为旅游商服住宅，并非别墅用地。上海绿庭公司对此是认可并接受的。本院100号判决确认了《协议书》和《补充协议》性质和效力，确认案涉《协议书》和《补充协议》并非单纯股权转让合同，而是通过部分股权转让，对香泉湖项目部分开发权益转让，实现项目合作开发，《协议书》和《补充协议》约定的5.72亿元款项系上海绿庭公司取得香泉湖项目部分开发权益应支付的款项。本院100号判决同时认定上海绿庭公司应根据《补充协议》第二条、第三条约定向南京建宇公司支付3亿元。对本院100号判决，上海绿庭公司已经履行了该判决确定的义务，说明虽然南京建宇公司为香泉湖公司办理的467亩的土地使用权证的用途为旅游商服住宅，并非双方约定的别墅用地，但上海绿庭公司认可并履行了相应的付款义务。再次，在100号案和本案诉讼过程中，上海绿庭公司均未以香泉湖公司不能取得别墅用地的土地使用权证而要求解除合同。从双方实际履行案涉协议看，香泉湖公司能否取得高尔夫别墅用地的土地使用权证，并不影响香泉湖公司按照政府批准的香泉湖温泉度假区总体规划的要求进行建设。上海绿庭公司以南京建宇公司未配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证拒绝支付本案所涉相应款项，不符合诚实信用原则，亦与双方当事人实际履行行为和本案事实不符。对于上海绿庭公司拒绝付款的理由，本院不予支持。综上，虽然双方当事人关于南京建宇公司配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证的约定因违反国家土地管理政策不能履行，但双方对上述约定已经在实际履行时作了变更。基于诚实信用原则，南京建宇公司仍应按照实际变更后的土地用途配合香泉湖公司取得相关土地使用权证，即不能免除南京建宇公司配合香泉湖公司取得案涉土地使用权证的义务。在上述1100亩建设用地具备办理土地使用权证的条件下，南京建宇公司仍然应当履行相应的配合义务。 关于双方约定南京建宇公司在2008年12月31日前负责完成规划红线内所有土地的征地问题。根据双方《协议书》和《补充协议》的约定，南京建宇公司负责完成规划红线内土地的征地面积为7883亩。南京建宇公司认为其已经完成征地面积为6117亩，未完成征地面积为1766亩，而未完成征地的原因是香泉湖公司未按约定支付相关征地、拆迁、安置补偿等费用，故应由上海绿庭公司和香泉湖公司承担责任。上海绿庭公司认为，南京建宇公司未按约定完成规划红线内土地的征地工作，与上海绿庭公司和香泉湖公司无关。本院二审认为，在本案一审及二审期间，南京建宇公司提交了其与和县香泉镇人民政府在2003年12月2日签订的征地“补充协议”以及香泉湖公司与和县香泉镇人民政府分别在2004年6月29日、7月23日、12月19日、2005年1月30日、4月1日、8月3日、2007年6月22日签订的征地“补充协议”，上述征地协议载明南京建宇公司实际完成征地面积为6126.18亩。2006年9月27日，和县人民政府、和县香泉镇人民政府及和县国土资源局出具《关于对“中国香泉湖”国际度假中心项目用地范围的确认报告》，确认了南京建宇公司对规划红线内土地的征地和使用情况。同时作为南京建宇公司与上海绿庭公司签订《协议书》附件6也认可上述协议约定的征地面积。香泉湖公司和上海绿庭公司2008年4月30日签订的“香泉湖项目尽职调查资料确认清单（前期）”也确认相关征地事实。说明上海绿庭公司在双方发生争议之前对南京建宇公司依据与香泉镇人民政府签订的征地“补充协议”完成的征地面积并没有异议。故南京建宇公司主张其完成了规划红线内6117亩的征地面积，是成立的，本院予以支持。上海绿庭公司主张南京建宇公司提供的征地“补充协议”不是合法有效的征地协议，不能据此认定南京建宇公司已经完成6117亩土地的征地工作。因为案涉“中国香泉湖国际度假中心”是经当地政府批准的建设项目，上海绿庭公司既未提供证据证明上述征地协议违反法律或行政法规的强制性规定，也未提供证据证明上述征地协议未实际履行，故上海绿庭公司的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。基于上述事实，可以认定南京建宇公司实际完成了规划红线内6117亩土地的征地，剩余1766亩土地未征。虽然双方《协议书》第六条（四）和《补充协议》第八条约定1766亩土地是高尔夫球场用地，该约定同样因违反国家土地管理政策而无法履行，但在地方人民政府以“香泉湖奥林匹克公园项目”，批准对规划红线内剩余1766亩土地进行征地时，上海绿庭公司和南京建宇公司均已明确知道政府批准用地性质并不属于高尔夫球场和别墅用地。对此，双方当事人均未表示任何异议。故应视为双方当事人已经接受了以“香泉湖奥林匹克公园项目”，对规划红线内剩余1766亩土地进行征地的事实，对于双方原约定的用地性质在履行时作了变更。在双方当事人实际履行的内容与约定的内容不一致时，应以当事人实际履行的内容来确定双方权利义务。 基于上述事实，上海绿庭公司支付案涉2.22亿元剩余款项，南京建宇公司仍应按照实际变更的土地用途分期配合香泉湖公司取得1100亩土地使用权证以及按政府批准的土地用途负责完成规划红线内所有土地的征地工作。 |
