|
中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2012）民再申字第80号 申请再审人陈榜镇因与被申请人周喜和房地产买卖合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2009）粤高法审监民提字第275号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 陈榜镇申请再审称：（一）广东省高级人民法院再审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.广东省高级人民法院认定：“2003年1月24日的欠条是陈榜镇单方出具，其内容也未明确对《房屋转让合同书》作出变更，不是双方当事人协商一致的结果。”事实上，上述欠条中“165000”及“（欠款壹拾陆万伍仟元整）”是周喜和书写的，欠款人由陈榜镇签名。因此，欠条实际上是双方共同签署的，是对《房屋转让合同书》中付款方式和期限的变更。广东省高级人民法院认定欠条“不是双方当事人协商一致的结果”，属于认定事实不清。2.广东省高级人民法院认定：“双方在合同中对办理水、电报装后续时间的约定并不明确，且办理水、电报装手续仅是合同的附随义务，即使没有办理水、电报装手续也可以通过补充协商实现合同目的，陈榜镇不能以此作为其拒绝履行合同主要义务的抗辩理由。”广东省高级人民法院忽略了“陈榜镇一直积极要求周喜和履行办理水电报装手续义务，明确只要履行报装水电手续义务，立即给付3万元，而周喜和一直不予理睬”这一事实。陈榜镇购买周喜和房屋的基本目的是为了能使用该房屋，如果一个房子连最基本的水、电都无法解决，那该房屋的实际使用价值又何以体现？虽然双方书面合同未明确办理水、电报装手续的具体时间，但是陈榜镇从本案一开始即要求周喜和立即履行办理水、电报装手续，而且在2005年4月14日的上诉状中也明确表明：“只要周喜和理楚水、电的报装手续，陈榜镇必将3万元房款予以付还。”但是周喜和一直未予理睬，根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条的有关规定，陈榜镇拒付3万元房款的行为事实上在行使其相应的抗辩权，而非故意迟延履行合同义务。因此，广东省高级人民法院忽略了水电对于陈榜镇正常使用房屋的重大影响，并且周喜和一直对于陈榜镇要求履行报装水电义务不予理睬的事实，从而作出“陈榜镇不能以此作为其拒绝履行合同主要义务的抗辩理由”的错误认定。3.广东省高级人民法院认定：“陈榜镇拒绝支付首期购房款30000元导致合同无法继续履行，致使合同目的无法实现，已构成根本违约。”事实上，本案一直未存在合同目的无法实现的情况。在本案中，陈榜镇已经按约定向周喜和交付了定金5万元，周喜和也向陈榜镇交付了房屋，并一直由陈榜镇使用至今。双方所争议的是购房款的给付、水电手续的报装及房产的过户。本案中不存在房产无法过户及水电无法报装问题，因此只要周喜和积极向当地房管部门办理产权过户手续，然后办理水电报装手续，则陈榜镇无理由也无权不给付约定的购房款。 （二）广东省高级人民法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项判决本案，属于适用法律错误。1.陈榜镇不存在违约行为。陈榜镇与周喜和双方签订的欠条实际上已经变更了给付首期款的时间，周喜和已经同意陈榜镇给付首期款的时间为“办理房产变更登记之日一个月内还清”。因此陈榜镇并未违反约定迟延给付房款。陈榜镇拖欠部分首期款的行为不属于根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”根据此规定，买受人须未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一，才构成根本违约或者迟延履行主要债务。在本案中，由于陈榜镇给付的5万定金超出了法律规定的最高限制，超过部分7000元可以认为陈榜镇已向周喜和给付了首期款7000元，拖欠23000元。但是23000元占总房价的10.7%，即尚未达到总金额的20%，因此陈榜镇尚未构成根本违约。2.即便不存在变更给付首期房款时间的情况，陈榜镇拖欠部分首期款的行为也不属根本违约，本案中不存在致使合同目的无法实现的情况。周喜和已经交付房屋给陈榜镇使用，至今已达9年之久。而且陈榜镇之所以未足额履行给付首期房款义务，是由于周喜和违反双方约定，经陈榜镇多次催告办理水电报装手续但一直拒绝履行引起的，对此周喜和负有不可推卸的重大责任。因此，由于买卖双方已履行了交易中最重要的交付及接受房屋的行为，并且支付了定金及部分购房款项，陈榜镇不存在根本违约，同时本案中不存在房产无法办理产权变更登记及水电无法报装的情况，除非陈榜镇同意解除合同，否则周喜和只能向陈榜镇主张请求给付房款的债权，而无权主张解除合同。3.在本案审理过程中，陈榜镇自始自终并未要求解除合同，而是请求周喜和尽快履行办妥水电报装及产权变更登记手续，多次明确表示办妥水电报装后立即支付首期房款，并一直保证在产权变更之日起一个月偿还全部房款。如果周喜和积极履行上述义务，一般6个月即可完全履行其应履行的水电报装及办证义务。然而，从双方签署合同之日起至其起诉之日（2004年6月23日）一年多内，周喜和并未积极履行上述义务，而是违反双方书面及口头的约定，拖延及逃避履行合同约定的义务。周喜和上述行为背后的根本动机乃是由于双方签署买卖合同后，当地房价的迅速上涨，从而促使其产生拖延、逃避履行合同的想法并积极实施，最后试图恶意解除合同，从而非法获取额外的经济利益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十九条第一款第（二）项、第（六）项规定，请求再审本案。 本院认为：1. 陈榜镇提供的欠条内容为：“本人承认截至2003年1月24日尚结欠周喜和人民币165000元（该欠条系购买潮州市义安路英聚巷22号第三、四层房产的购房欠款）。本人保证在办理房产变更登记之日一个月内还清全部欠款。（欠款壹拾陆万伍仟元整）。欠款人：陈榜镇 2003年1月24日”。其中除欠款数额及欠款人签名外，其他内容均系打印字体。陈榜镇主张欠条中的欠款项系由周喜和书写，欠款人的签名由陈榜镇书写，但周喜和对此予以否认。该欠条上仅有陈榜镇单方签名，其内容也未明确对《房屋转让合同书》作出变更，不是双方当事人协商一致的结果，因此不足以作为双方变更合同的依据。2. 双方当事人于2002年12月10日签订的《房屋转让合同书》，是在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，合同依法成立、有效。双方签订的是房屋买卖合同，根据合同约定，周喜和的主要义务是交付房屋并办理产权变更手续，陈榜镇的主要义务是支付购房款。周喜和已依约定交付了房屋，履行了自己的主要义务。陈榜镇除按约定支付了50000元定金外，并没有按期支付首期购房款30000元。陈榜镇拒绝支付首期购房款虽然只占总购房款的一部分份额，但该行为直接造成剩余的大部分购房款无法继续履行，致使合同目的长期无法实现，已构成了根本违约。陈榜镇以周喜和未办妥水、电报装手续作为抗辩理由，依据不足。双方在合同中对于办理水、电报装手续时间的约定并不明确，且办理水、电报装手续仅是合同的附随义务，即使没有办理水、电报装手续也可以通过补充协商实现合同目的，陈榜镇不能以此作为其拒绝履行合同主要义务的抗辩理由。双方签订合同后，因陈榜镇拒绝支付首期购房款30000元，双方一直未再继续履行合同，本案合同已无法继续履行。广东省高级人民法院再审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，支持周喜和解除合同的诉讼请求，在适用法律上并无不当。 综上，陈榜镇的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定如下： 驳回陈榜镇的再审申请。 审 判 长 汪治平 代理审判员 李玉林 代理审判员 李 伟 二〇一二年五月二十三日 书 记 员 王慧娴 |
