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（2014）沪一中民二(民)终字第223号 上诉人（原审被告）上海万兆房地产发展有限公司。 委托代理人王诚，上海何正大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）许水红。 上诉人上海万兆房地产发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五(民)初字第2395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审认定，2011年12月18日，许水红（系买方、签约乙方）与上海万兆房地产发展有限公司（以下简称“万兆公司”，系卖方、签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方向甲方购买某区某路909弄《某三期-B》18号12层1201室房屋，暂测建筑面积为135.54平方米，总房价款暂定为3,135,876元（人民币，下同）。付款方式：分期付款，商业贷款。乙方于2011年12月17日与甲方签约，并付首付房款计945,876元；乙方于2012年2月17日前应支付房款计2,190,000元。甲方定于2012年5月31日前将房屋交付给乙方。甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。另该合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2012年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接房屋钥匙。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后10日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。 嗣后，许水红依约付清了全部房款3,112,277元，万兆公司于2013年5月23日向许水红交付了房屋，并签署了房屋交接书。涉案房屋的实测建筑面积为134.52平方米，实际价格为3,112,277元。 另查明，2013年5月22日万兆公司取得了涉案房屋的大产证。2013年7月12日，涉案房屋的产权登记至许水红名下。 原审审理中，许水红请求法院判令万兆公司支付购房贷款利息101,927元（以房价款3,112,277.03元为基数，按同期银行贷款利率6.55%计算）。万兆公司则请求法院驳回许水红的诉讼请求。 原审认为，许水红与万兆公司签订的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，许水红作为买受方，在付清全部购房款后，其权利是取得房屋所有权，标志是取得小产证。万兆公司作为房屋出卖方，负有向买受方即许水红按约交付房屋及转移所有权（即协助办理小产证）的义务。根据上述合同约定，许水红办理小产证的时间为万兆公司于2012年11月30日前取得大产证之后的40天内（即2013年1月9日前）。现万兆公司直至2013年5月22日才取得大产证，导致许水红逾期取得小产证，万兆公司的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。许水红虽诉请要求万兆公司支付购房贷款利息损失，实则向万兆公司主张因逾期办证而产生的违约金。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人逾期取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 现本案的争议焦点一：涉案预售合同第十条中关于“万兆公司如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），许水红有权单方面解除本合同”的约定，是否属于上述司法解释第十八条规定中的当事人有特殊约定的范畴？对此原审认为，涉案预售合同第十条中的上述约定只是对万兆公司逾期取得大产证的违约行为赋予了许水红单方解除合同的权利，而上述司法解释第十八条是对买受人未能按时取得房屋权属证书(小产证)所应承担违约责任而作出的约定，属两个不同的概念。需要注意的是，预售合同第十条对万兆公司逾期办证违约行为赋予许水红解除合同权利，属于作为守约方的许水红单方可选择适用的权利，并不表示许水红只能选择解除合同，否则就是放弃了追究万兆公司逾期办证违约责任的权利。相应的，预售合同第十九条的约定是在许水红选择合同解除权的前提下，对合同解除后万兆公司应承担的赔偿责任所作的约定，而本案中许水红作为守约方并没有选择行使合同解除权，其诉请的基础是在合同继续履行的前提下，要求万兆公司承担逾期办证的违约金。因此，涉案预售合同第十条中对许水红有权单方面解除本合同的约定并不属于上述司法解释第十八条规定中关于当事人的特殊约定。许水红以上述司法解释第十八条的规定，诉请万兆公司赔付逾期办证违约金，原审法院当予支持。 关于本案的争议焦点二：万兆公司承担逾期办证违约金的起止时间如何认定？本案中，根据预售合同第十四条约定，双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。由此可见，办理小产证，系由许水红、万兆公司双方共同办理，而非万兆公司所称的由许水红自行办理。且双方在签署完房屋交接书后，万兆公司仍有协助许水红办理小产证的义务。原审法院同时注意到，万兆公司作为开发商在与许水红签署完房屋交接书后，应在及时备齐配合小业主办理小产证手续的所有资料，并确定好双方一同前往交易中心办理小产证手续的具体时间后书面通知许水红。现许水红要求万兆公司承担违约金的起算日并没有扣除万兆公司取得大产证的日期后加上合同第十四条约定的双方办理产权过户手续所需的40天，故法院认为许水红起算日有所不当，对此予以调整，故许水红要求万兆公司支付自2013年1月10日起至2013年7月12日止的逾期办证违约金于法有据，法院予以支持。 原审法院审理后于二○一三年十二月二十三日作出判决：上海万兆房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付许水红以房价款3,112,277元为基数，自2013年1月10日起至2013年7月12日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的逾期办证违约金。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计1,169.27元，由上海万兆房地产发展有限公司负担。 判决后，万兆公司不服，向本院提起上诉称：1、双方签订的《上海市商品房预售合同》第十条、第十九条对万兆公司逾期办理大产证应承担的违约责任已作了明确约定，上述约定属于最高院相关司法解释中关于当事人有“特殊约定”的范畴，应当优先予以适用。2、许水红未就其所受损失进行举证，其无权向万兆公司主张违约金。3、原审判决以2013年7月12日许水红取得小产证的时间作为违约金计算的截止日期，显然没有正确区分万兆公司与许水红的办证责任，对办证合理期限的认定有误。本案如计算违约金，时间应自2013年1月10日起计算至2013年6月22日止。4、本案中许水红的原审诉请是以房屋总价款为基数，按同期人民银行贷款利率计算违约金，但原审法院没有针对许水红的诉讼请求作出判决，且未在判决书中释明本案违约金计算的具体标准。综上，要求撤销原审判决，改判驳回许水红的原审诉讼请求。 被上诉人许水红辩称：不同意万兆公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审法院已认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，万兆公司与许水红就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实，万兆公司未按合同约定的期限取得大产证，导致许水红逾期取得系争房屋的小产证，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。 关于系争合同第十条、第十九条应否优先适用问题，本院认为，系争合同第十条关于“如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方（许水红）有权单方面解除合同”的约定，是在万兆公司未按时取得大产证的情况下，合同赋予守约方许水红可以选择适用的权利，并不表示许水红只能选择解除合同，否则就是放弃了追究万兆公司逾期办证违约责任的权利。相应的，系争合同第十九条的约定是在许水红选择解除合同的前提下，对合同解除后万兆公司应承担的赔偿责任所作的约定。而本案中，许水红并没有选择行使合同解除权，其诉请的基础是在合同继续履行的前提下，要求万兆公司承担逾期办证的违约金。鉴于双方在合同中对此项未作特殊约定，原审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定作出判决，并无不当。但需要指出的是，关于违约损失，许水红诉请要求按照银行贷款利率6.55%的标准计算，并未超出法定范围，理应予以支持。原审判决参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算有误，本院予以纠正，违约损失应当按照许水红主张的标准计算。至于违约损失计算的截止时间，原审结合本案的具体情况，认定许水红取得小产证的时间即2013年7月12日为截止日期，尚属合理范围，本院予以确认。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销上海市闵行区人民法院（2013）闵民五(民)初字第2395号民事判决； 二、上海万兆房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付许水红以房价款3,112,277元为基数，自2013年1月10日起至2013年7月12日止，按中国人民银行贷款利率6.55%的标准计算的逾期办证违约金。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币1,169.27元，二审案件受理费人民币2,338.54元，均由上海万兆房地产发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾 依 代理审判员 娄 永 代理审判员 蒋庆琨 二○一四年四月二十一日 书 记 员 许 晶 |
