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（2014）沪一中民二(民)终字第346号 上诉人（原审原告）上海感智盲人按摩有限公司。 委托代理人沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。 上诉人（原审被告）周兰娣。 上诉人（原审被告）熊黎明。 上诉人（原审被告）熊六宝。 上诉人（原审被告）周健伟。 四上诉人共同委托代理人刘鹏，上海汇茂律师事务所律师。 四上诉人共同委托代理人郭瑞霞，上海汇茂律师事务所律师。 上诉人上海感智盲人按摩有限公司（以下简称感智公司）、周兰娣、熊黎明、熊六宝、周健伟（以下简称周兰娣等四人）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月11日、2014年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人感智公司的委托代理人沈鎏琪、上诉人周兰娣等四人的共同委托代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，上海市徐汇区虹桥路房屋（下称涉案房屋）的产权人为周兰娣等四人，土地用途为住宅，房屋三层建筑面积363.01平方米（房屋类型为公寓），房屋四层建筑面积363.01平方米（房屋类型为公寓），房屋一层建筑面积44.37平方米（房屋类型为公寓）。 2011年2月23日，周兰娣、熊黎明、熊六宝（甲方）与马治青（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋（包括不属于周兰娣等四人所有的二层），建筑面积约2000平方米出租给乙方；租期为2011年3月1日至2031年2月底；甲方于2011年3月1日前将涉案房屋交付给乙方；每月租金人民币（下同）138,000元，租金5年内不变，自第6年起每5年递增5%；甲方同意乙方将涉案房屋部分或全部转租给他人；因2楼属于南丹基地指挥部产权，如在租赁期内，2楼被南丹基地指挥部收回，则租金变更为每月70,000元，满3年租金涨为85,000元等。 2011年5月9日，马治青（甲方）与感智公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋3层4层，性质为“商业用房”，建筑面积为726平方米（包含一层大堂约10平方米和二楼露天阳台）出租给乙方；乙方承诺承租房屋作盲人按摩、足浴、汗蒸等使用，在未征得甲方书面同意及经有关部门批准前不改变约定用途；甲方于2011年5月10日前将房屋交付乙方；租期为2011年5月10日至2019年5月9日，其中2011年5月10日至2011年8月9日为装修免租期，免租期内发生的水电煤通讯费由乙方承担；租金为每日每平方米建筑面积2.72元，月租金总计为60,000元，甲方只提供收据不提供发票；租金3年内不变，2014年5月10日起月租金为63,000元，2017年5月10日起月租金为66,150元；租金每3个月支付一次，先付后用，每年的7、10、1、4月为租金的支付月，乙方应于2011年6月30日前支付首期租金18万元；甲方在签订合同时应向乙方提供房产证（业主加盖章）、租赁合同、转租证明（原件）等相关文件等。 2011年7月8日，周兰娣向感智公司发出《告知函》，内容为：“……。因马治青拖欠我们租金，我们在到该房屋寻找马治青时发现该房屋三楼、四楼的部位由你公司使用并进行装修活动。经过了解后得知，该楼层的部位系马治青在我们不知情的情况下，隐瞒事实真相，以明显低于和我们租金的价格将该部位租给你公司使用。为此，我们紧急书面告知你公司：……；5、你公司应该立即停止装修活动，避免损失的扩大，同时立即将你公司使用的房屋归还给我们……；6、限定你公司7天内停止装修。”（感智公司否认收到该函，周兰娣仅提供了交寄凭证而未举出送达感智公司的凭证）。 2011年8月17日，感智公司（乙方）与熊黎明（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋的三楼、四楼共计建筑面积726平方米及二楼露天阳台出租给乙方；租期为2011年9月1日至2019年9月30日，共97个月；月租金为6.5万元（每三年递增5%），先付后用，每月提前5日支付；2011年8月17日至2011年8月30日及2019年9月1日至2019年9月30日为免租期，2011年9月1日为起租日，从起租日开始计收租金；双方协商一致于2011年8月31日前签订详细房屋租赁合同。 2011年8月29日，熊黎明、熊六宝（甲方）与感智公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：鉴于2011年7月甲方因马治青拖欠租金解除了与其签订的租赁合同，收回了涉案房屋，鉴于2011年8月17日甲方同意将涉案房屋三层四层及露台出租给乙方，乙方同意继续承租用作注册公司经营盲人按摩等商业用途，双方签订本合同；甲方将涉案房屋约建筑面积726平方米（包括三层、四层及二层露台），租金等其他费用均按建筑面积计算；租期为2011年9月1日至2019年9月30日，共97个月；乙方承租房屋仅作盲人按摩、足浴、汗蒸等商业使用；租金为每月65,000元，2014年9月1日起为每月68,250元，2017年9月1日起为每月71,662.5元；租金每两个月支付一次，乙方应在每期租期开始前提前5天支付，先付后用；本合同签订之日，乙方向甲方支付租赁保证金130,000元及2011年9月1日至2011年10月31日租金130,000元，共计260,000元；乙方同意甲方在必要时有权从保证金中扣减、抵消乙方应付而未付的租金及其他费用，租赁关系终止时，甲方收取的保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方承担承租房屋物业管理费的二分之一及水、电、煤、通讯等其他费用；物业管理费由乙方支付给甲方，然后由甲方支付给房屋所属的物业管理单位，其他费用由乙方直接支付给相关部门；甲方应于2011年8月17日前将房屋交付乙方使用；2011年8月17日至2011年8月30日及2019年9月1日至2019年9月30日为免租期，2011年9月1日为起租日；房屋交付后，甲方同意乙方对该房屋进行相应装修装饰，无需再向甲方提出申请；甲方有三种行为之一的，乙方有权解除本合同（1、租赁期内，甲方将租赁房屋出租给他人使用；2、租赁期内，甲方违约收回租赁房屋；3、甲方交付房屋不符本合同约定，致使不能实现租赁目的或甲方交付房屋存在缺陷，危及乙方安全的。）；乙方有五种行为之一的，甲方有权解除本合同（1、未经甲方书面同意，拆、改或变动房屋主体结构；2、损坏承租房屋主体结构，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；3、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋用途；4、利用承租房屋存放危险物品；5、逾期未交租金连续超过30日以上，经甲方催告仍不交的。）；本合同解除或终止后，乙方应在7日内将房屋交还甲方，其中乙方增加的装修装饰，包括但不限于空调、窗、门、固定隔墙等，乙方可根据需要决定是否拆除，但不得对房屋主体结构进行破坏性拆除；因甲方原因导致本合同无效、提前解除或甲方擅自提前收回房屋，每提前1日，甲方应向乙方支付原日租金二倍的违约金；乙方逾期支付租金，每逾期1日，乙方须按日租金的千分之三支付逾期违约金；乙方原因导致本合同无效、提前解除或乙方擅自退租，每提前1日，甲方应向乙方支付原日租金二倍的违约金；若乙方无法办理营业执照或注册手续，需甲方配合的，甲方需协助办理等。当日感智公司与熊黎明、熊六宝还签署了房屋交接确认书。2011年9月2日，感智公司支付2011年9-10月租金及押金各130,000元，共计260,000元。 2011年11月1日，感智公司向熊黎明发出《关于提供办理营业执照所需证件的函》（熊黎明确认收到），内容为：“……。合同签订后，我司对房屋进行了装修等相应营业准备，且早已准备完毕。……。我司郑重函告如下：烦您尽快提供办证所需的房产证等证件，以供我司办理营业执照等相关证件之需，进而保证我司尽快开业，降低营业损失。另，……，我司将暂缓缴纳租金，待营业执照等证件办出后，我司将及时支付相应房屋租金。” 2011年12月26日，感智公司向周兰娣、熊黎明、熊六宝发出《敦促提供合格产证等的函（第二次）》（周兰娣、熊黎明、熊六宝确认收到），内容为：“……。根据合同约定贵方应向我方提供办理营业执照所需的房产证等证照。然而，贵方提供的关于房屋类型为‘商场’的产证经初步查证不实，工商机关要求提供原件核实。虽经我司一再提示、索要、追讨，贵方至今未提供产证原件或其他可经核查符合租赁用途的真实的产证。不但如此，根据新近了解的情况，该房屋内尚有以‘周健伟’为法定代表人注册的‘上海广汇旅馆’注册在内。我公司现明确敦促贵方：请在收到本函三日内，立即向我方提供可供办理我方营业执照使用的房产证等材料；如果因上海广汇旅馆尚未注销而我方无法办理营业执照的，请在收到本函三日内办理注销手续。……。” 2012年1月9日，感智公司向周兰娣等四人发出《敦促提供合格产证等的函（第三次）》（周兰娣等四人确认收到），内容为：“我方再次敦促贵方：立即向我方提供可供办理我方营业执照使用的房产证等材料；立即办理注销上海广汇旅馆等影响我方办理营业执照的障碍。……。我方刚从房地管理部门查询，房屋为‘公寓’用途，是否属实？！如果是这样，当初贵方提供的‘商场’的产证是怎么回事？！” 2012年3月21日，感智公司向周兰娣等四人发出《要求解约并赔偿损失的函》（周兰娣、熊黎明、熊六宝确认于2012年3月22日收到），内容为：“……。鉴于我司已在最大诚意的基础上尽最大限度挽回双方的合作，但贵方没有任何回应，我司通知如下：一、即日起解除双方的合同；二、贵方应当赔偿我司受到的全部损失，包括装修费、误工费、已付房租费等300余万元；三、如贵方不立即派员处理并赔偿上述费用，我司将立即采取进一步的法律行动以维护我司的权益。……。” 2012年3月28日，感智公司以发现门锁被撬坏，部分装修被拆除为由报了警。报警当日的现场图像资料显示：玻璃门上贴有“中国公益总会房屋改善委员会请上3楼”的指示牌及落款日期为2012年3月20日的中国公益总会房屋改善委员会的《招聘启示》。 2012年10月15日，上海市徐汇区公证处出具（2012）沪徐证字第6297号保全证据《公证书》，内容为：“根据《中华人民共和国公证法》的规定，本公证员与工作人员吴键逸以及申请人周兰娣、熊六宝于2012年10月10日来到上海市虹桥路、-房屋幢3楼和4楼，本公证员对该处房屋3楼及4楼的房屋现状进行了拍照。……。兹证明与本公证书相粘连的照片为本公证员与工作人员吴键逸以及申请人周兰娣、熊六宝在场，由本公证员对上海市虹桥路、-房屋幢3楼和4楼房屋现状现场拍摄所得，与实际情况相符。”公证书所附照片的第4页第3行第2张照片显示在租赁标的房屋内有其他公司的名牌。 2012年10月16日，周兰娣、熊六宝委托刘鹏律师向感智公司发出《关于收回出租房的告知函》，内容为：“……。贵公司自2011年11月起，就一直拖欠租金不付；2012年3月19日，贵公司向我委托人发《要求解约并赔偿损失的函》，单方解除了《房屋租赁合同》。贵公司既不支付租金及房屋使用费，又不将出租房交还给我委托人，这是严重的违约行为，对我委托人的财产利益造成巨大损害。鉴于此，我委托人在2012年10月10日向徐汇区公证处办理了保全证据公证，并于当日收回该出租房。公证处工作人员对房屋现状进行了现场拍照，并制作公证书（2012）沪徐证字第6297号。特此告知！”（感智公司否认收到该函，周兰娣、熊六宝仅提供了交寄凭证而未举出送达感智公司的凭证）。 双方因发生争议，感智公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令周兰娣等四人支付违约金100万元，赔偿损失3,296,035.51元。 原审另查明，周兰娣等四人在（2013）徐民四（民）初字第2425号案中确认其与感智公司间的租赁合同于2012年3月22日（收到感智公司的解除函之日）解除。 个人投资企业上海广汇旅馆的工商登记档案显示：注册地址为上海市虹桥路-（即涉案房屋）；设立日期为2004年9月2日，投资人为金永善；2004年11月5日投资人变更为周健伟；2013年1月10日投资人变更为周兰娣；设立时及投资人变更为周健伟时提交的产权证复印件均记载涉案房屋的类型为“商场”（与房产登记簿及周兰娣等四人持有的产权证记载不一致）；投资人变更为周兰娣时未递交产权证复印件。 感智公司持有的两份涉案房屋的产权证复印件均显示涉案房屋的类型为“商场”。感智公司称一份是马治青提供的，另一份是熊黎明、熊六宝提供的，在周兰娣等四人否认的情况下感智公司未举出来源于周兰娣等四人的证据。 经现场勘察，感智公司的装修除少量被保留使用外，其余均被重新装修。经感智公司申请，法院根据双方提供的材料，经上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对感智公司的装修（不可拆除及拆除后无法再利用部分）进行审价。 审价结论为：工程鉴定原值总价为1,415,009元，其中装饰工程为879,595元、机电工程为312,961元。机电工程有争议部分为222,453元。 审价单位解释：原值总价为1,415,009元指不可移动的装修，不包括空调主机，包括风管和消防；装饰工程879,595元指不可移动的装修；机电工程为312,961元指开关、插座、灯具、变电箱、卫生间洁具管线等不可拆除的；争议部分为222,453元指隐蔽工程中的空调暖风管、消防工程管线、消防报警系统管线等。 感智公司对审价结论无异议，但认为争议部分指空调风管及消防，空调风管无法二次使用，消防没有沿用周兰娣等四人以前的装修，故争议部分的费用也应由周兰娣等四人承担。 周兰娣等四人对审价结论提出异议，认为：没有证据表明装修是否全部完工；一楼装修30,224元、二楼装修21,600元、楼梯间局部装修27,381元不在租赁合同范围内，不应计入鉴定范围，一楼二楼没有实际装修；视频监控设备没有实际发生，不属不可移动等等。 审价单位对周兰娣等四人的异议进行了说明。周兰娣等四人未举出足以推翻审价单位的说明的证据材料。 综合案件证据材料，因争议部分的内容为隐蔽工程中的空调暖风管、消防工程管线、消防报警系统管线等，故法院确认应计入总价。 审理中，周兰娣、熊黎明、熊六宝为证明感智公司的装修完工时间，提供了上海汇虹物业管理有限公司南丹管理处出具的《汇虹物业证明书》，内容为：“在2011年5月至8月期间，感智在号三楼四楼进行装修。在装修过程中，室内的建筑垃圾由我公司推荐介绍车队，垃圾费金额由装修队直接同车队司机面谈定价，装修至9月完工。”感智公司对此无异议，认可装修在2011年9月完工。 感智公司与周兰娣等四人确认感智公司除支付了租金及押金各130,000元外未再支付过其他款项。 感智公司主张2012年3月28日（感智公司报警日）后，租赁房屋实际已由周兰娣等四人控制。周兰娣等四人主张收回租赁房屋的时间是2012年10月10日（证据保全公证日）。 感智公司为证明涉案房屋的三楼、四楼及二楼露天阳台不能实现租赁目的,提供了2013年7月10日在上海市工商行政管理局网站上的咨询记录网页打印件。对该记录周兰娣等四人不予认可。感智公司未进一步提供申请注册被工商局拒绝的证据材料。 感智公司为证明租赁中介费的损失3万元，提供了支付中介费的收据。对此，周兰娣等四人不予认可。感智公司确认这是感智公司单方聘请中介的费用。 感智公司为证明聘请员工的损失481,600元，提供了员工名册及发放工资记录等。对此，周兰娣等四人不予认可。 原审又查明，周健伟在（2013）徐民四（民）初字第2425号案中与周兰娣、熊黎明、熊六宝作为共同原告向感智公司主张本案合同的租金及房屋使用费。 原审认为，本案争议之租赁合同虽是感智公司与熊黎明、熊六宝所签，但结合已查明的数份租赁合同的主体（没有一份由四个周兰娣等四人同时签署），房屋实际交付承租人，周兰娣等四人共同另案向感智公司主张本案争议之租赁合同的权利看，法院确认与感智公司签订租赁合同是周兰娣等四人的共同意思表示。因本案争议之租赁合同未出现我国法律规定的无效情形而有效，故感智公司与周兰娣等四人应遵照履行。因周兰娣等四人在（2013）徐民四（民）初字第2425号案中确认双方之间的租赁合同于2012年3月22日（收到感智公司的解除函之日）解除，故法院认可双方之间的租赁合同于2012年3月22日解除，对双方的损失分别在原审及（2013）徐民四（民）初字第2425号案中作出处理。 关于周兰娣等四人是否违约？ 感智公司主张周兰娣等四人违约的理由是：涉案房屋的性质是公寓，且上海广汇旅馆的工商登记尚未注销，致使感智公司无法进行新的注册、无法实现合同目的。审理中，感智公司并未举出周兰娣等四人向感智公司提供虚假房屋信息的证据，且感智公司自己也负有对涉案房屋性质未尽充分注意的责任（感智公司应对承租房屋的性质进行审查），故感智公司主张周兰娣等四人违约的基础不存在。法院不支持感智公司关于违约金的诉讼请求。 关于装修损失1,415,009元 因感智公司与周兰娣等四人确认装修在2011年9月完工，因周兰娣等四人擅自拆除感智公司的装修（致使感智公司的装修原物无法真切考证），故法院依审价结论确认不可移动（不可拆除利用）的装修价值为1,415,009元。虽然合同约定涉案房屋作商业用途，但也不能因此免除感智公司对涉案房屋性质的审查义务。感智公司对不能重新注册公司也有过错，法院酌定周兰娣等四人承担50%的装修损失，即707,504.50元。 关于租金13万元、押金13万元 从2012年3月28日报警记录、当日影像资料及周兰娣、中国公益总会房屋改善委员会的《招聘启示》出现在影像资料中的情况看，法院确认2012年3月28日周兰娣等四人已在使用租赁房屋。故法院采信感智公司的“2012年3月28日（感智公司报警日）后，租赁房屋实际已由周兰娣等四人控制”的观点。因感智公司在2011年8月29日与周兰娣等四人签署了房屋交接确认书，故法院确认感智公司使用、控制租赁房屋的时间段为2011年8月29日至2012年3月28日，共7个月。感智公司在未对房屋性质进行调查而产生错误认识的情况下承租房屋，对此产生的租金或使用费损失应自行承担。按合同约定每月租金65,000元计算，感智公司应付租金及使用费455,000元，感智公司已付租金及押金共26万元，尚应付195,000元，故法院对感智公司的租金损失、押金损失请求不予支持。 关于中介费3万元、员工工资481,600元 感智公司单方聘请中介公司提供服务属于自己的消费支出，与感智公司的行为无关联性，计入本案损失没有法律依据，应自行承担。感智公司在新企业未依法设立的情况下即招聘员工所产生的损失，属于自己的决策失误而产生的损失，向感智公司主张没有法律依据，也应自行承担。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二○一三年十一月二十五日作出判决：一、周兰娣等四人于判决生效之日起十日内，赔偿感智公司装修损失707,504.50元；二、驳回感智公司的其他诉讼请求。本案受理费32,292.87元，由感智公司负担25,123.07元，由周兰娣等四人负担7,169.80元。 原审判决后，感智公司和周兰娣、熊黎明、熊六宝、周健伟均不服，上诉于本院。上诉人感智公司诉称：感智公司租赁系争房屋用以经营盲人按摩等商业用途，但周兰娣等四人实际交付房屋的性质为公寓而非商场，亦未履行协助配合办理营业执照和注册公司的义务，未将原先注册的广汇旅馆营业注销，导致合同目的无法实现。感智公司在签订合同时已尽必要的审查义务，系周兰娣等四人的根本性违约导致上诉人解除合同，上诉人并无过错，不应负担租金、押金和员工工资等损失。据此，要求撤销原审判决，依法改判周兰娣等四人支付上诉人违约金100万元并赔偿损失共计2,156,609元。 上诉人周兰娣、熊黎明、熊六宝、周健伟诉称：租赁合同系熊黎明、熊六宝与感智公司之间签订，周兰娣、周健伟虽是系争房屋的共有产权人但对租赁详情并不知晓，也未在合同上签字，并非适格的诉讼主体。原审法院以立案时对原告资格的形式要求来推定周兰娣等四人具有共同意思表示并没有法律依据。合同解除后，系争房屋仍在感智公司的控制之下，其自行拆除了屋内装修。原审仅凭报警记录和影像资料即认定周兰娣等人于3月28日已实际占有系争房屋并拆除了固定装修，没有法律依据。鉴定报告将不属于租赁范围内的装修、未发生的装修项目纳入鉴定范围导致装修损失金额畸高，原审不应依此作为定案依据。 两方上诉人均不同意对方的上诉请求。 经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案审理中，双方当事人均已确认2012年3月22日为合同解除之日，双方的争议在于系争租赁合同解除的责任及损失认定。上诉人感智公司认为系周兰娣等四人根本违约导致其合同目的无法实现，而上诉人周兰娣等四人则认为感智公司的损失系由自身造所，己方不存在违约行为。本院认为，双方在租赁合同中约定感智公司可在系争房屋注册公司将房屋用于经营盲人按摩等商业用途，且周兰娣等需协助办理营业执照或注册手续。因此，依据本案查明的事实，周兰娣等在提供系争房屋产权证明及协助办理感智公司注册手续方面确有欠缺，未能充分履行合同义务。与此同时，感智公司作为专门从事商业经营活动的商事主体，在对系争房屋状况能否满足经营所需未作充分了解的情况下即投入装修，且在本案中，其装修活动系在与熊黎明签订租赁合同之前，故对于合同解除所造成的装修损失，其自身亦应承担相应责任。鉴于两方上诉人对于合同解除均存在过错，原审判决根据双方责任就装修损失进行分担，并无不当。对于周兰娣等对审价结论的异议，原审中审价单位已作出说明，二审中当事人亦无新的证据，故对相关审价金额，本院予以确认。感智公司提出的其他损失主张及违约金请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。 至于周兰娣、周健伟提出其并非本案适格的诉讼主体一节，原审对此已作阐释，本院亦予认同，且周兰娣、周健伟在另案中均以原告身份向感智公司主张系争房屋的租金及使用费，亦确认了本人的租赁合同当事人身份，故对于两人的该项上诉意见，本院不予支持。 综上所述，上诉人感智公司及上诉人周兰娣、熊黎明、熊六宝、周健伟的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币32,292.87元，由上诉人上海感智盲人按摩有限公司负担22,600元，由上诉人周兰娣、熊黎明、熊六宝、周健伟负担9,692.87元。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 审 判 员 叶振军 代理审判员 吴 丹 二○一四年四月二十一日 书 记 员 李 庆 |
