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重庆市第五中级人民法院 行 政 判 决 书 （2008）渝五中行终字第304号 上诉人（原审被告）：重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局。住所地：重庆市石桥铺科园路。 法定代表人：杨XX，副局长。 委托代理人：杨XX，重庆百君律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：蒋XX，男。 上诉人（原审第三人）：重庆市农村商业银行股份有限公司渝中支行。 法定代表人：张XX，职务：行长。 被上诉人（原审原告）：重庆一城置业（集团）有限公司。 法定代表人：陈X,职务：董事长。 委托代理人：陶XX、刘XX，重庆志同律师事务所律师。 上诉人重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局（以下简称高新土房局）、蒋XX、重庆市农村商业银行股份有限公司渝中支行因重庆一城置业（集团）有限公司（以下简称一城公司）诉高新土房局行政决定一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2008）九行初字第29号行政判决，向本院提起上诉。本院2008年12月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院查明：重庆跃华物业发展有限公司于1999年1月12日取得了重庆市国土资源和房屋管理局颁发的渝地房（1999）预字第0258号商品房预售许可证，该证载明的项目是“石桥广场”，预售房屋状况为裙楼和塔楼两部分，其中裙楼为负三、负二、负一、一、四、五、六层，面积为37632.59平方米，塔楼为七至三十九层，面积为44158.68平方米。2001年2月8日蒋XX与重庆跃华物业发展有限公司签订了购买重庆高新技术开发区石桥广场商务公寓23楼20套房屋共计1383.52平方米的预售合同。同年4月9日该预售合同在高新区房地产交易所办理了预售登记，之前，2月19日，蒋XX和重庆市农村商业银行股份有限公司渝中支行（原重庆市农村信用合作社城郊联合营业部）与重庆跃物业发展有限公司共同签订了《个人用房抵押借款合同》。2001年4月12日该合同在高新区房地产交易所办理了抵押登记。由于该石桥广场项目资金问题，于1999年完成裙楼建设后，塔楼部分一直未开发建设，被确定为久建不完的“四久工程”。2003年6月4日，重庆市跃华物业发展有限公司与一城公司签订了《联合开发建设石桥广场塔楼项目合同书》，2003年7月25日，重庆市城市建设综合开发管理办公室以渝开办发[2003]51号批复，同意重庆跃华物业发展有限公司与一城公司联合开发建设石桥广场塔楼开发项目。一城公司获得了该项目的开发权。2005年12月1日，重庆市国土资源和房屋管理局向一城公司颁发了渝国土房管（2005）预字第339号房屋预售许可证，该证载明的项目是“一城精英国际”，预售房屋状况为八至四十一层，面积为44180.47平方米。一城公司依据该预售许可证对“一城精英国际”23层20套房屋进行了销售。高新土房局于2008年3月4日向一城公司作出《责令停止违法违规行为通知书》，认定其在预售“一城精英国际”房屋过程中，将已出售并抵押的第23层房屋再次出售给第三人。根据《重庆市城镇房地产交易监督管理办法》第十二条、第十五条的规定责令一城公司在接到本通知后，立即停止上述违法行为并对违法行为造成的后果采取补救措施。一城公司对此不服，向本院提起诉讼。 原审法院另查明：2005年12月29日重庆市国土资源和房屋管理局变更了重庆跃华物业发展有限公司的渝地房（1999）预字第0258号商品房预售许可证，变更后的0258号商品房预售许可证的预售房屋只有裙楼部分，而没有塔楼部分。2007年9月28日蒋XX认为渝国土房管（2005）预字第339号房屋预售许可证侵犯了自己的合法权益，向重庆市人民政府申请行政复议，在复议过程中，高新土房局于2007年12月27日向蒋XX出具了告知通知书，该通知书载明蒋XX原购买的“石桥广场”商务公寓23层房屋与转让后的项目楼层相对应，实为“一城精英国际”24层，蒋XX收到该通知书后，于同日在该通知书上签署了原则同意此种解决方案，待正式法律文书见面后，以见面文书为准的意见。经查，该24层部分为避难层，且并未出售。2008年3月20日重庆市人民政府作出渝府复[2007]434号行政复议决定，确认重庆市国土资源和房屋管理局颁发的渝国土房管（2005）预字第339号房屋预售许可证中影响申请人权益部分的颁证行为违法。一城公司为此不服，向重庆市第五中级人民法院提起行政诉讼，2008年6月26日重庆市第五中级人民法院认为重庆市国土资源和房屋管理局颁发许可证的程序不符合《行政许可法》的规定，向一城公司颁发的房屋预售许可程序上存在违法，驳回了一城公司诉讼请求。但该判决同时认为，由于“一城精英国际”房屋已经销售，并办理了房屋产权证，该预售许可具有不可撤销的内容，且该房屋预售许可证的实际法律效力存在。 原审法院认为：因一城公司与高新土房局的具体行政行为存在法律上的利害关系，故一城公司认为高新土房局的具体行政行为侵犯其合法权益时，有权向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。故一城公司向本院提起行政诉讼符合有关法律、法规的规定。高新土房局作为房地产管理部门的行政机关，对本辖区内房地产交易进行监督管理，是其法定职责。 行政机关在作出具体行政行为时，应当做到事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确。本案中高新土房局所作的《责令停止违法违规行为通知书》，认定了一城公司在预售“一城精英国际”房屋过程中将已出售并抵押的第23层房屋再次出售给第三人的事实。但一城公司在取得“石桥广场”项目的开发权后，变更为“一城精英国际”项目，在规划、设计上均进行了变更，原“石桥广场”的23层是否还是现“一城精英国际”的23层，高新土房局无证据证明。相反，高新土房局向蒋XX出具告知通知书明确载明蒋XX原购买的“石桥广场”商务公寓23层房屋与转让后的项目楼层相对应，实为“一城精英国际”24层。经查，该24层部分为避难层，且并未出售。故高新土房局认定一城公司在预售“一城精英国际”房屋过程中有重复销售行为证据不足。为此，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条（二）项第1目的规定，判决撤销了高新土房局于2008年3月4日作出的《责令停止违法违规行为通知书》。 上诉人高新土房局不服，请求撤销原审判决上诉来院，其主要理由有：1、原审判决没有证据证明一城公司对一城精英国际项目在规划、设计上进行了变更。2、我局向蒋XX出具的《告知通知书》不具备法律效力，应以规划部门确认的为准。3、我局认定一城公司对23层进行了重复销售事实清楚，证据确实充分。 上诉人蒋XX诉称：1、原审判决损害了上诉人的利益，违反法律规定。我买的23层决不是原审判决认为的24层避难层。2、原审判决片面采信证据，并认定了无效证据。原审法院采信了高新土房局为达到解决问题目的欺骗我而提供的《告知通知书》，该证据应认定为无效证据。 上诉人重庆市农村商业银行股份有限公司渝中支行诉称：1、原审判决损害了上诉人的利益，违反法律规定。2、原审判决片面采信证据，并认定了无效证据。 被上诉人高新土房局向原审法院提交的证据有：1、商品房预售合同，证明蒋XX购买了重庆高新区石桥铺石桥广场商务公寓23层房屋；2、抵押借款合同，证明蒋XX与重庆市农村信用合作社城郊联合营业部签订了抵押借款合同；3、“一城精英国际”23层商品房预售合同（20份），证明一城公司将已出售的23层房屋又进行了重复销售；4、联合开发建设石桥广场塔楼项目合同书，证明重庆跃华物业发展有限公司与原告签订了联合开发项目的合同，证明一城公司明知塔楼23层房屋已出售的情况；5、变更前后的渝地房（1999）预字第0258号商品房预售许可证，证明重庆市国土资源和房屋管理局向重庆跃华物业发展有限公司颁发了房屋预售许可证；6、渝国土房管（2005）预字第339号房屋预售许可证，证明重庆国土资源和房屋管理局向原告颁发了“一城精英国际”项目的房屋预售许可证；7、行政复议决定书，证明渝国土房管（2005）预字第339号房屋预售许可证已被重庆市人民政府确认部分违法。 被上诉人一城公司向原审法院提交的证据有：第一组，1、渝开发办（2003）51号《批复》；2、《重庆市处置四久工程领导小组办公室关于解决石桥广场工程有关问题的请示》及其批复；3、行政复议决定书。证明石桥广场项目在建设结果上是一幢低层（裙楼）建筑，“一城精英国际”是经过立项审批的新项目，并非石桥广场项目。第二组，1、渝国土房管（2005）预字第339号《预售许可证》；2、房地证2007字第26852号产权证。证明一城公司有权预售和销售“一城精英国际”项目所有的房屋，一城公司的预售和销售都是依法进行，不存在任何重复销售行为。第三组，1、跃华公司向一城公司出具的《关于解除原石桥塔楼已售（认购）部分房产合同关系的函》及其统计表；2、跃华公司与蒋XX签订的《协议》。证明跃华公司与蒋XX自行处理双方所签订的购房合同，并已履行完毕。第四组，1、石桥广场23层平面图；2、“一城精英国际”23层平面图。证明石桥广场项目第23层在设计上是“避难层”，其中并无“一室一厅”或“二室一厅”，“一城精英国际”与“石桥广场”在规划、设计上完全不同。第五组，渝地房（1999）预字第0258号《重庆市商品房预售许可证》及其《房屋抵押登记情况表》；证明蒋XX所称房屋并未在抵押登记之列，一城公司并无重复销售、重复抵押行为。第六组，1、《请求立即解冻的函》；2、《责令停止违法违规行为通知书》；3、《限制交易行为通知书》。证明高新土房局的具体行政行为。 上诉人蒋XX向原审法院提交的证据有：1、重庆市人民政府复议决定。2、重庆市第五中级人民法院（2008）渝五中行初字第26号行政判决书。证明渝国土房管（2005）预字第339号房屋预售许可证已被重庆市人民政府确认部分违法。 原审法院对高新土房局、一城公司、蒋XX提供的证据作如下确认：高新土房局提供的证据具有真实性、合法性和关联性，原审法院予以采信。一城公司提交的第三组证据与本案无关联性，原审法院不予采信，第四组证据系复印件也没有规划部门的相关文件佐证，原审法院不予采信。一城公司提交的其他证据具有真实性、合法性与本案的关联性，原审法院予以采信。蒋XX向本院提交的证据，各方当事人均无异议，原审法院予以采信。 经审查，上述证据、依据均已在原审中进行了当庭质证，且已随案移送本院。本院审查认为，原审法院对高新土房局、一城公司、蒋XX提供的证据所作分析认定正确，本院予以确认。 原审法院依法调取了高新土房局于2007年12月27日出具给蒋XX的《告知通知书》。原审法院对《告知通知书》真实性予以采信，但就该通知书内容证明问题，原审法院不予确认。本院审查认为：《告知通知书》系高新土房局告知蒋XX，其原购石桥广场23层与转让后的项目相对应，实为“一城精英国际”24层。在诉讼中高新土房局与蒋XX对该通知书的效力均予以了否认。原审法院对该证据的认定表述不准确，应纠正为对高新土房局于2007年12月27日给蒋XX出具了《告知通知书》的事实予以采信。 以上本院确认的证据，足以证明原审法院查明的事实，本院予以确认。 原审庭审后，高新土房局向原审法院提交了跃华物业发展有限公司石桥广场23层设计平面图复印件，但没有加盖规划部门档案印章，原审法院未对该图纸进行质证。二审中，本院依职权在重庆市规划局档案馆调取了上述图纸，并出示给各方当事人，听取了意见。因该图符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信。 根据本院采信的证据，本院另查明：原“石桥广场”23层平面图显示部分面积规划设计为避难层。 本院认为，根据《重庆市城镇房地产交易监督管理办发》第五条的规定，高新土房局具有对其辖区内房地产交易进行监督管理的法定职责。 本案中，一城公司在取得“石桥广场”项目的开发权后，将项目变更为“一城精英国际”项目。一城公司取得的渝国土房管（2005）预字第339号房屋预售许可证预售范围及楼层与跃华物业发展有限公司石桥广场项目渝地房（1999）预字第0258号商品房预售许可证均不相同，由此证明一城公司在规划、设计上均进行了变更。上诉人提出原审判决没有证据证明一城公司对一城精英国际项目在规划、设计上进行了变更的上诉理由不成立。原审法院对高新土房局出具过《告知通知书》的真实性予以采信，对《告知通知书》认定原“石桥广场”的23层实为“一城精英国际”24层的内容不予确认，原审判决本院认为部分引用该通知书的内容，只是证明高新土房局作出具体行政行为的证据不足，并非确认原“石桥广场”的23层实为“一城精英国际”24层的通知书内容。故上诉人认为原审法院采信《告知通知书》错误的理由不成立。至于蒋XX提出其购买的原“石桥广场”的23层并非避难层，不能对应“一城精英国际”的24层的问题不属于本案行政诉讼的审查范围，应当另行解决。 行政机关在履行法定职责作出具体行政行为时，应当做到事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确。高新土房局所作的《责令停止违法违规行为通知书》，认定了一城公司在预售“一城精英国际”房屋过程中将已出售并抵押的第23层房屋再次出售的事实。一城公司在取得“石桥广场”项目的转让后，变更了规划设计并取得了重庆市国土资源和房屋管理局颁发的渝国土房管（2005）预字第339号房屋预售许可证。该许可证许可预售的楼层为“一城精英国际”8－41层，一城公司根据许可对23层进行了销售。虽然重庆市人民政府确认该预售许可证中影响蒋XX权益部分的颁证行为违法，但没有确定是“一城精英国际”哪一层的预售许可违法。根据查明的事实：原“石桥广场”23层平面图显示部分面积规划设计为避难层，现“一城精英国际”24层部分面积为避难层。高新土房局曾出具《告知通知书》给蒋XX，认定“石桥广场”23层实为“一城精英国际”24层。但高新土房局在诉讼当中又否认该通知书的效力，认为应当以规划部门的规划为准，而高新土房局未向法院提供蒋XX购买的原“石桥广场”23层实为现“一城精英国际”的23层或者与第几层相对应的任何证据。因此，高新土房局作出的具体行政行为事实不清，认定一城公司在预售“一城精英国际”房屋中，将已出售并抵押的第23层房屋再次出售事实的证据不足。 综上所述，原审法院审理程序合法，判决撤销高新土房局作出的被诉具体行政行为正确，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案诉讼受理费150元由上诉人重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局、蒋XX、重庆市农村商业银行股份有限公司渝中支行分别负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾 平 代理审判员 应 禧 代理审判员 封 莎 二○○八年十二月二十八日 书 记 员 娄 婷 |
