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河南省浚县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）浚民初字第27号 原告邹胜寿（反诉被告），男，1965年8月9日出生，汉族，住浙江省永嘉县桥头镇桥西北路876号。 委托代理人刘飞，河南方邦律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃变更诉讼请求，代为立案、调解、代为协商鉴定机构、代为领取法律文书等。 被告郭树勇（反诉原告），男，1974年9月14日出生，汉族，住浚县卫贤镇卫贤村823号。 委托代理人孟庆科，男，1976年2月14日出生，汉族，住浚县卫贤镇卫贤村727号。代理权限为代为承认、变更、放弃诉讼请求，提出反诉，和解，请求调解，提起上诉，代为领取法律文书，代为确定鉴定机构。 原告（反诉被告）邹胜寿与被告（反诉原告）郭树勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年7月29日、9月3日公开开庭进行了审理，原告邹胜寿的委托代理人刘飞，被告郭树勇的委托代理人孟庆科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告邹胜寿诉称：原被告签订租房协议，约定被告提供门面房、套房及房子后面的空地大约四千平方米租给原告，被告收取原告定金5000元，预付房租50000元。后原告按合同约定的地点建设房屋，经鉴定实际投资109340.18元。由于被告提供的土地不符合土地规划许可，没有宅基地使用证，导致合同不能履行。请求依法判令被告归还原告租房定金、租金、实际支出费用共计164340.18元。 本诉被告郭树勇辩称：原告的定金、租金和损失由被告承担不合理，签订合同时约定的条件已满足原告的要求，合同发生的其他事项与被告无关，工程无法进行，被告不应承担责任。 反诉原告郭树勇诉称：原被告双方签订协议后，反诉原告郭树勇按约定提供了租赁物，反诉被告在空地上建房时，因未办理合法手续被相关部门查处，房子未建成，拒绝履行合同约定的支付租金义务，造成了反诉原告利益受损，侵犯了反诉原告的合法利益。为此，请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告酒店及其他经济损失50000元。 反诉被告邹胜寿辩称：反诉被告已经按合同约定的义务履行，因反诉原告提供的土地不符合土地规划，而不是因为反诉被告没有办理合法手续而被相关部门查处，故合同目的不能实现的责任应该由被告承担。 根据本诉、反诉原被告的诉辩请求，本庭归纳本案争议焦点为：1、本诉原告请求本诉被告归还租房定金、租金及实际支出费用164340.18元有无事实和法律依据；2、反诉原告请求反诉被告赔偿经济损失50000元有无事实和法律依据。 原告邹胜寿向本院提供的证据及被告郭树勇的质证意见为： 1.租房协议及临街房的建筑许可证。证明被告郭树勇为原告邹胜寿提供五间门面、楼上套房、已盖好六百平方米的房子及后面空地大约四千平方米左右由原告邹胜寿自己建房使用；租金每年十二万元整；租期十五年，从2013年12月1日至2028年11月30日。 2.收条两份。证明被告郭树勇收到原告定金5000元及预付房租款50000元。 3.浚县卫贤镇人民政府责令停止违法行为通知书。证明在被告郭树勇使用的土地上建房未经批准，擅自动工违法，责令停止施工。 4.现场照片4张。主要证明现场建筑情况。 5.河南建业工程造价咨询有限公司司法鉴定意见书及鉴定费票据1张。证明原告邹胜寿投资建设的房屋工程造价为109340.18元，鉴定费为2000元。 被告郭树勇对原告邹胜寿提供的上述证据无异议，但称没有看到过责令停止违法行为通知书。 经审查本院认为，原告邹胜寿提供的上述证据来源合法，与本案有关联性，能证明案件事实，本院予以采信。 反诉原告郭树勇向本院提供的证据及原告邹胜寿的质证意见： 酒店损失清单。证明酒店停业两个月的损失为50200元； 酒店营业记录单4页。证明酒店平时营业有收入等情况。 照片8张。证明酒店营业设施情况及为履行合同厕所重建后的情况。 反诉被告邹胜寿对反诉原告郭树勇提供的上述第1、2份证据有异议，认为两份证据都是被告郭树勇自己所写，不符合证据的真实性、合法性。对第3份证据的真实性无异议，但不能证明酒店的营业额及损失，还认为厕所的恢复与本案无关。 经审查本院认为，被告郭树勇提供的上述第1、2份证据是被告郭树勇自行计算书写，没有其他证据相佐证，不能保证证据的客观真实性，该证据本院不予采信。被告郭树勇提供的第3份证据，原告邹胜寿没有异议，本院予以采信，但其不能证明具体的损失数额。根据双方当事人陈述及有关证据，被告郭树勇为准备履行合同，将租赁房屋提前让反诉被告邹胜寿使用，具有一定的损失，其损失额参照租赁合同约定的租赁费每月1万元确定为宜。关于占用房屋的时间，被告于2013年9月28日交纳预付租金，2013年11月3日浚县卫贤镇作出了责令停止违法行为通知书，根据双方当事人的陈述，按常识判断，认定占用房屋的时间以40天为宜。关于占用耕地的损失，根据当地的生产水平，以每亩每年两季各1000斤小麦、玉米产量，按2013年国家粮食收购保护价计算为宜。 根据庭审调查情况及上述有效证据，本院确认以下案件事实： 2013年9月9日，原被告双方当事人协商一致签订租房协议，约定被告郭树勇为原告邹胜寿提供五间门面房、楼上套房、已盖好的六百平方米的房子及后面空地大约四千平方米左右，由原告邹胜寿自己建房使用（空地系被告郭树勇承包的耕地）；租金每年12万元整；租期十五年（从2013年12月1日至2028年11月30日）。2013年9月9日原告邹胜寿付给被告郭树勇定金5000元，2013年9月28日支付预付房租5万元，同时被告郭胜勇为正常履行合同，提前将约定租赁的房屋交付原告邹胜寿使用，并将耕地腾清交由原告邹胜寿建房使用，但原告邹胜寿建房未经有关行政部门批准。2013年11月3日浚县卫贤镇人民政府作出责令停止违法行为通知书，责令停止施工。此后，原告邹胜寿停止施工，并将占用被告郭树勇的房屋腾清退出，占用时间40天。2014年8月21日河南建业工程造价咨询有限公司作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：原告邹胜寿投资建设的房屋工程造价为109340.18元，原告邹胜寿交纳鉴定费2000元，现原告邹胜寿投资建设的未建成房屋仍未拆除。 另查明，2013年度国家小麦最低收购保护价为每市斤1.12元，玉米保护价为每市斤1.12元。 本院认为：原被告双方签订租房协议，系自愿行为，不违反国家法律规定，该租房协议为有效合同。被告郭树勇将自己承包的耕地租与原告邹胜寿使用，协议约定为空地，并非建设用地，没有违法行为。原告邹胜寿在耕地上建房未经相关部门批准，其行为违法，但不影响合同的效力。原告邹胜寿的建房行为违法，违法责任应自行承担。租赁协议约定从2013年12月1日开始履行，双方在此前的行为是为履行合同做的准备工作，因原告邹胜寿的建房行为违法，导致不能施工而撤回，以自己的行为表明不再履行合同，依照法律规定，给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金，而被告郭树勇对此没有过错，故原告邹胜寿请求被告郭树勇退还定金5000元，本院不予支持。因合同未实际履行，原告邹胜寿请求被告郭树勇返还预付租赁费5万元，符合法律规定，本院予以支持。原告邹胜寿未经批准擅自建房，违背了国家法律的强制性规定，应将建筑物自行拆除，恢复土地原状。原告邹胜寿请求被告郭树勇赔偿建房损失，因被告郭树勇将耕地出租没有违法行为，没有过错，而是因原告邹胜寿在耕地上建房未经相关部门批准，行为违法造成的损失，过错在原告邹胜寿，故原告邹胜寿的该请求本院不予支持。反诉原告郭树勇请求反诉被告邹胜寿赔偿经济损失，反诉被告邹胜寿前期使用反诉原告郭树勇房屋在耕地上进行施工共计40天，反诉原告郭树勇有损失，参照租赁协议确认的租赁费每年12万元，损失额为13333元。反诉被告邹胜寿在反诉原告郭树勇耕地上的建筑物至今未拆除，给原告郭树勇造成损害，按每年每亩生产小麦、玉米各1000斤，根据国家粮食收购保护价计算，每天的损失为6.1元，应计算至反诉被告邹胜寿将违法建筑拆除并恢复原状之日止，反诉原告郭树勇请求反诉被告邹胜寿赔偿损失，上述损失额本院予以支持。但超出上述损失额的请求，因反诉原告郭树勇未提供有效证据，没有事实依据本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下： 一、被告郭树勇于本判决生效之日起十日内返还原告邹胜寿预付租金50000元； 二、原告邹胜寿在原告郭树勇耕地上的违法建筑物于本判决生效后十五日内拆除，并恢复土地原状； 三、驳回原告邹胜寿的其他诉讼请求； 四、反诉被告邹胜寿于本判决生效后十日内赔偿反诉原告郭树勇前期损失13333元；并从2013年10月8日起之后的损失按每日6.1元计算至反诉被告邹胜寿在反诉原告郭树勇耕地上的违法建筑物拆除并恢复土地原状之日； 五、驳回反诉原告邹胜寿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3586元，反诉费1050元，共计4636元，由原告邹胜寿负担3219元，由被告郭树勇负担1417元。被告负担部分暂由原告垫付，待执行时作为执行内容一并执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。 审判长 罗金钟 审判员 庆振宇 审判员 刘希普 二〇一四年十月二十一日 书记员 李亚萍 |
