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河南省商丘市梁园区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商梁民初字第262号 原告尹航，男，1986年1月25日出生，汉族，住商丘市梁园区。 委托代理人王德鑫，河南福聚律师事务所律师。 被告张艳红，女，1988年10月4日出生，汉族，住商丘市梁园区。 原告尹航与被告张艳红租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法由审判员张晓旭适用简易程序于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王德鑫、被告张艳红到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告尹航起诉称：原告尹航与被告张艳红于2013年2月28日签订租赁合同一份，合同约定被告租赁原告位于市场街营业房一间，期限一年，年租金21000元，每三个月付一次。合同还约定租赁期满或者解除合同时，被告应完好无损的交还房屋。合同签订后，原告将完好无损且正在使用的房屋交付被告使用，被告又在原装修的基础上进行了装修。2013年12月29日晚，被告对其租赁的房屋内设施进行了破坏性打砸后，将钥匙丢到隔壁处离开。被告的租金已交至2013年12月底。被告在合同没有到期的情况下违约撕毁合同，并对房内设施进行破坏性损毁，违反了合同约定，应对其行为承担责任。请求依法判令被告对其砸毁的房内设施恢复原状并赔偿因房屋损坏造成房屋一直没有租赁出去的损失2000元，庭审中变更为3400元。 在举证期限内，原告向本院提交的证据材料有：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格适格；2、2013年2月28日原被告签订的协议书复印件一份，证明原被告之间租赁的事实；3、2013年12月30日接处警登记表一份，证明被告砸租赁房屋的事实；4、调查沈××笔录一份，证明部分商户在营业；5、照片七张，证明被告租赁房屋被毁损前后的情况。 被告张艳红没有提交书面答辩状，当庭口头辩称：开始被告租赁的房屋不是从原告手里接的，是在2011年2月份从二手房东手里接的，租赁后进行的装修，没有动大梁什么的。原告诉称被告将钥匙丢到隔壁不属实。和原告签订租赁协议的时候，原告没说市场改造搬迁的情况，房租是一年21000元。后来别人都降了房租，原告也降了。但是在剩三个月快到期的时候，别人都再次降了房租，被告要求原告再降些，原告不同意。被告就说如果被告不用房屋或者房屋开发的话，要求原告将装修的钱给被告，否则被告将装修拆了。原告说装修费没有，也不同意拆。房屋是被告装修的，被告拆了理所当然，不应该赔偿原告的损失。 在举证期限内，被告张艳红未向本院提交证据材料。 根据原被告的诉辩理由，本院归纳本案的争议焦点如下：被告是否对租赁的房屋设施进行了损坏？原告要求被告将房屋恢复原状以及赔偿原告因房屋损坏造成房屋一直没有租赁出去的损失3400元是否有事实及法律依据？ 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、证据2和证据5无异议；对证据3提出其不知情；对证据4认为沈××是原告的朋友。 对原告提交的证据1、证据2和证据5，被告无异议，本院予以确认，可以作为认定案件事实的依据；原告提交的证据3与其它证据能相互印证，本院予以确认，可以作为认定案件事实的依据；原告提交的证据4与本案无关，本院不予确认，不能作为认定案件事实的依据。 本院根据上述认证查明：2011年2月，被告张艳红从案外人处租得原告尹航所有的位于梁园区市场街门面房（半间），并进行了装修。租赁到期后，原告尹航（甲方）与被告张艳红（乙方）于2013年2月28日签订协议书一份，主要约定：甲方同意将座落在梁园区市场街门面房（半间）租给乙方使用；租赁期限：自2013年3月1日起至2014年3月1日止；年租金21000元，先付租金后用房，房租三个月一付；租赁期届满，如乙方继续使用该房，双方应提前三个月另行协商，协商达不成协议视为租赁期满；考虑到因市场街将来可能面临拆迁等事宜，如在合同履行期间发生拆迁，房租应按实际租赁时间结算，多余房款由甲方退还给乙方；租赁期满或解除合同时，乙方应完好无损的交还房屋，乙方装修部分不抵任何费用等。合同签订后，被告张艳红即对租赁房屋进行了使用。2013年12月底，因面临租赁房屋即将拆迁等问题，被告张艳红找原告尹航要求降低租金，双方未达成一致意见。2013年12月29日，被告张艳红将租赁房屋内的玻璃门、吊顶及水管立柱进行毁损后，搬离所租赁的房屋，并将房屋钥匙通过隔壁原告的朋友交还原告尹航。被告张艳红已将租金交至2013年12月底。 上述事实，有当事人提交的上述证据及庭审笔录在案佐证。 本院认为：本案原告尹航将其房屋交付被告张艳红使用，被告张艳红支付原告尹航租金，原被告之间系租赁合同关系，双方于2013年2月28日签订的协议书，不违反法律法规的禁止性规定，为有效协议，对当事人具有法律上的约束力，原被告双方均应严格按照协议的约定履行自己的权利和义务。原被告协议约定：租赁期届满，如乙方继续使用该房，双方应提前三个月另行协商，协商达不成协议视为租赁期满。2013年12月底，因面临租赁房屋即将拆迁等问题，被告张艳红找原告尹航协商降低房屋的租金，双方未达成协议，被告张艳红即搬离所租赁的房屋，并将租赁房屋的钥匙交还原告尹航。此时，按照原被告协议的约定，应视为租赁合同期满，双方的协议终止。在原被告之间签订协议书前，被告张艳红从案外人处租得房屋后，为了自己的利益对租赁房屋进行了装修，案外人及原告尹航均未提出异议，视为同意被告张艳红对租赁房屋进行装修。房屋装修后装修物附合于不动产之上，成为不动产的重要组成部分，被告张艳红对装修物的所有权被不动产所有权吸纳而灭失，原告尹航作为不动产所有人即取得装修物的所有权。而被告张艳红所投入的装修费用，作为其租赁房屋的投资成本，在双方没有约定的情况下，依照有关法律规定应在租赁期间内摊销完毕。故在被告张艳红与案外人的租赁关系终止后，原被告于2013年2月28日签订协议前，被告张艳红所投入的装修物已归原告尹航所有，且装修价值为零。被告张艳红辩称房屋是其出资装修的，其有权拆除的理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”原被告协议约定：租赁期满或解除合同时，乙方应完好无损的交还房屋，乙方装修部分不抵任何费用。按照上述法律规定和原被告协议的约定，租赁合同期满后，被告张艳红应完好无损的交还所租赁的房屋，而被告张艳红却将租赁房屋内的玻璃门、吊顶及水管立柱进行毁损，违反了法律和合同的约定，依法应承担损害赔偿责任。原告尹航要求被告张艳红将毁损的租赁房屋内的玻璃门、吊顶及水管立柱恢复原状的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。鉴于租赁房屋所在的市场街面临拆迁，部分商户已陆续搬离市场街的实际情况，原告尹航称由于被告张艳红将房屋损坏造成其房屋一直没有租赁出去，理由不充分，且证据不足，本院不予采信。故原告尹航要求被告张艳红赔偿其因房屋损坏造成房屋没有租赁出去的损失3400元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张艳红将梁园区市场街22号楼一楼24号门面房（半间）毁损的租赁房屋内玻璃门、吊顶及水管立柱恢复原状。于判决生效之日起二十日内履行完毕。 二、驳回原告尹航的其它诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告张艳红负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判员 张晓旭 二〇一四年三月三日 书记员 刘 鑫 |
