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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民一终字第00837号 上诉人（原审被告）姚俊胜，男，1929年2月12日出生，汉族，住南阳市。 委托代理人项菲菲，河南文力律师事务所律师。 上诉人（原审被告）赵怀兰，女，1933年9月10日出生，汉族，住址同上。系姚俊胜之妻。 上诉人（原审被告）姚德温，男，1951年10月16日出生。汉族，住新疆博乐市。 上诉人（原审被告）王明荣，女，1955年5月1日出生。汉族，住址同上。系姚俊胜儿媳。 上诉人（原审被告）姚洪波，男，1980年5月24日出生。汉族，住址同上。系被告姚俊胜孙子。 上诉人（原审被告）姚洪涛，男，1987年7月18日出生。汉族，住址同上。系被告姚俊胜孙子。 上诉人（原审被告）姚洪霞，女，1977年10月10日出生。汉族，住址同上。系被告姚俊胜孙女。 以上六上诉人委托代理人党元林，河南文力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）曾庆朝，男，1969年8月17日出生，汉族，住南阳市。 被上诉人（原审原告）范书平，女，1972年10月16日出生，汉族，住址同上。系原告曾庆朝妻子。 二被上诉人委托代理人魏强，河南育滨律师事务所律师。 上诉人姚俊胜等七人与被上诉人曾庆朝、范书平为房屋买卖合同纠纷一案，不服宛城区人民法院（2013）宛民初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姚俊胜的委托代理人项菲菲，赵怀兰等六上诉人的委托代理人党元林，被上诉人曾庆朝、范书平的委托代理人魏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：位于南阳市卧龙林场枣林街349号（房产证号：宛市字第4050677号）上下两层房屋系被告姚俊胜、赵怀兰、姚德温（房产证上为姚德蕰）、王明荣、姚洪霞（房产证上为姚红霞）、姚洪波（房产证上为姚红波）及姚洪涛（房产证上为姚红涛）共有。姚俊胜和赵怀兰系夫妻关系，是姚德温的父母，与王明荣系公婆媳关系，与姚洪霞、姚洪波和姚洪涛系祖孙关系。姚德温和王明荣夫妇及其子女常年在新疆生活，该房产由姚俊胜夫妇居住。2003年元月19日，经中间人徐令洲说合，姚俊胜将房产出售给原告曾庆朝和范书平。为此双方签订协议书一份，内容为：“协议书，立协议人：姚俊胜、姚德温（以下简称甲方）；曾庆朝、范书平（以下简称乙方）。经甲、乙双方协商达成如下售房协议：1、甲方将枣林村自有住房一处（房产证号：宛市字第4050677号）主房下四、上四、偏房两间售给乙方。2、房价118000元，乙方一次付清。（房款已付清）。3、房产交易费（过户费）由乙方承担，甲方不予付费。4、乙方房款付清后，甲方将房产权证交给乙方。本协议生效。甲方签字：姚俊胜、姚德温；在场人陈金林；中间人徐令洲；乙方签字：曾庆朝、范书平。2003年元月19号。”庭审中，曾庆朝认可协议由其起草，姚俊胜在自己和姚德温名字上按了手印，当时知道姚德温及其家人在新疆。协议签订后，被告姚俊胜当场收到原告交付的购房款，并将房产证原件交给二原告，随后搬走。二原告2004年左右入住该房屋，并对房屋进行改建。之后，二原告间或找过姚俊胜要求其协助办理房产过户手续，但一直未见过姚德温及其家人。 原审法院认为：原告曾庆朝和范书平与被告姚俊胜签订的房屋买卖协议，系双方经中间人说合，充分协商后的真实意思表示，内容符合法律规定。协议签订后，二原告已按照约定支付房款并入住该房屋达十年之久，并对房屋进行了改建。被告姚俊胜也按照约定将房产证交付二原告，并主动搬离。虽然签订协议书时，除姚俊胜外其他共有人均未到场，但二原告对该房产系善意、等价、有偿取得，所以，该协议属于有效协议。依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条之规定，应维护二原告的合法权益。被告姚俊胜及其共有人辩称，签订协议时房产共有人均不知情。因该协议签订、交付、二原告入住占有、使用，长达十年之久。共有人均系被告姚俊胜的近亲属，十年仍称不知情，与常理不符。其要求认定协议无效的理由，因违反诚实信用原则，不予支持。 原审法院判决：限本判决书生效后三十日内原告曾庆朝和范书平将位于南阳市卧龙林场枣林街349号（房产证号：宛市字第4050677号）房产过户于二原告名下的过程中，被告姚俊胜、赵怀兰、姚德温、王明荣、姚洪波、姚洪涛和姚洪霞依房产管理部门对售房人规定的方式予以协助。若被告姚俊胜、赵怀兰、姚德温、王明荣、姚洪波、姚洪涛和姚洪霞不协助，可以强制过户。案件受理费100元，由七被告负担。 姚俊胜等七人上诉称：该房屋是数人共同共有的，姚俊胜作为共有人之一是无权独自处分共有房屋的，买卖合同中仅有部分共有人签名，而当时其他人远在新疆根本对房屋买卖一事毫不知情，而且事后被告出卖房屋的行为也未得到其他共有人的认可和授权，属于无权处分，故该买卖合同属于无效合同。房屋并未过户，不适用善意取得的规定。 曾庆朝、范书平答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。 根据双方上诉、答辩意见，合议庭归纳本案争议焦点为：双方签订的买卖合同是否有效，原审判决结果是否妥当。 一审中，姚俊胜的委托代理人其子姚小石向法庭陈述：“我们还听说他们（指曾庆朝）这几年不断派人跟踪老父亲。中间有一次还在家碰到我，我还把电话告诉他，承诺过帮他们办过户。但这几年他们一直没有给我打过电话，更为可气的是当初卖房时，他们就在背后添害言，弄得最后只好卖给他们。卖房时他们明确表明钱一给，以后啥都不用管了，所以我们就不再管这事也在情理之中。”二审查明的其他事实与原审查明的事实相同。 本院认为，双方经中间人徐令洲说合签订房屋买卖协议，上诉人姚俊胜收到房款后按照约定将房产证交付被上诉人曾庆朝、范书平，并主动搬离。在协议上签名的见证人陈金林在原审中出庭也证实卖房时上诉人姚俊胜征得过其子姚德温的同意，上诉人赵怀兰曾与上诉人姚俊胜同住。故被上诉人曾庆朝、范书平有理由相信上诉人姚俊胜有权出卖该房屋。且双方之间的房屋买卖合同已履行完毕，内容符合法律的规定，应为有效合同。被上诉人曾庆朝、范书平已按照约定支付房款并入住该房屋达十年之久，并对房屋进行了改建。作为上诉人姚俊胜的近亲属，赵怀兰、姚德温、王明荣、姚洪波、姚洪涛和姚洪霞对此均未提出异议，可以认定其应当知道房屋已出卖的事实。且原审中上诉人姚俊胜之子姚小石的陈述也能印证该事实。上诉人姚俊胜现称未告知儿子们卖房，只是说房屋租出去了，上诉人赵怀兰、姚德温、王明荣、姚洪波、姚洪涛和姚洪霞现称自己不知情、房屋买卖合同无效的理由与事实不符，亦违背诚实信用的民事活动基本原则，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人姚俊胜负担50元，被上诉人赵怀兰、姚德温、王明荣、姚洪波、姚洪涛、姚洪霞负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 窦丁平 审判员 胡珊珊 审判员 张艳霞 二〇一四年十月二十八日 书记员 陈 斌 |
