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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民四终字第1501号 上诉人（原审原告）苏仁豪，男，汉族，1991年11月12日出生。 委托代理人冯文辉，河南千业律师事务所律师。 委托代理人刘鹏展，河南千业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）河南新佳苑房地产有限公司。 法定代表人张福云，董事长。 委托代理人张鑫，该公司员工。 委托代理人贾天金，河南国基律师事务所律师。 上诉人苏仁豪因与被上诉人河南新佳苑房地产有限公司（以下简称新佳苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第605号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏仁豪的委托代理人冯文辉，被上诉人新佳苑公司的委托代理人张鑫、贾天金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年5月3日，苏仁豪、新佳苑公司双方签订了编号为13001307876的商品房买卖合同一份。合同约定，新佳苑公司将位于金水区丰庆路西、庙李路南12号楼1单元2层201号房屋售于苏仁豪，房屋户型为三室二厅，建筑面积共122.89平方米。合同约定房屋总价款为971985元，付款方式为：2009年5月8日，苏仁豪支付首付款291985元；剩余房款680000元为商业贷款。合同还附有房屋平面图一份，该图显示苏仁豪所购户型卫生间部分东墙墙面上有一编号为C0915的窗户。合同还对其它相关事项作了详细的约定，苏仁豪、新佳苑公司双方分别在合同上签字盖章确认。合同签订后，苏仁豪如约缴纳了房款及相关税费。2013年11月18日，双方交接验房时，苏仁豪发现房屋卫生间东墙部分实际上没有窗户，与合同所附房屋平面设计图不符，多次找新佳苑公司协商无果，苏仁豪诉至法院。 原审法院认为：苏仁豪、新佳苑公司双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认，双方均应当按照合同的约定履行义务。苏仁豪依约向新佳苑公司交纳了购房款，履行付款义务，新佳苑公司本应当向苏仁豪交付符合合同约定户型设计的房屋，但本案涉及履行非金钱债务的特殊性，新佳苑公司在庭审中认可该房屋卫生间原本未设计有窗户，是公司工作人员的工作失误，将标有卫生间窗户的户型图粘贴在苏仁豪的合同中，原审法院认为，新佳苑公司的工作失误不能对抗购房业主，按双方合同约定卫生间东墙面应有窗户，其应按合同约定的户型设计图向苏仁豪交付房屋，卫生间应开设窗户。根据新佳苑公司提供的规划图纸及现场照片显示，苏仁豪所购房屋的卫生间外墙部分紧邻小区物业办公楼，两栋房屋之间没有间隙，如果按苏仁豪诉请，判令新佳苑公司在卫生间墙面上开设窗户，虽不违反双方合同约定及法律规定，但紧邻苏仁豪房屋的物业办公楼墙壁造成苏仁豪根本不能实现采光通风的合同目的，在诉讼中，原审法院已将该事实告知了苏仁豪，释明其可以变更诉讼请求，要求新佳苑公司赔偿损失或采取其它方式维权，但苏仁豪未变更原诉讼请求，仍坚持要求新佳苑公司开设窗户，故苏仁豪的诉讼请求在事实上缺乏实现的可能性，原审法院予以驳回。对于苏仁豪在法庭辩论终结后增加的诉讼请求，可另行起诉，原审法院不予受理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回苏仁豪的诉讼请求。案件受理费100元，由苏仁豪负担。 苏仁豪上诉称：一、不是新佳苑公司工作人员失误，将标有卫生间窗户的户型粘贴在苏仁豪的合同中。l、新佳苑公司与苏仁豪签订的合同，是经其各个部门审查之后才签订的，一个员工出错可以理解，那么多员工全部都出错？2、新佳苑公司的宣传画册、《商品房买卖合同》附件《房屋平面图》上卫生间有窗户，《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》上也一样有。宣传、签订合同、交房，三者全错有违常理，况且后两者交付苏仁豪的时间前后间隔比较长，新佳苑公司发现错误为何不通知苏仁豪，直到诉讼过程中才承认自己员工失误。二、新佳苑公司提供的图纸不能作为判决的根据。l、该图纸是新佳苑公司保存的图纸，在签订《商品房买卖合同》时，没有向苏仁豪出示，事后也没有告知苏仁豪，并且该图纸也不是合同的组成部分，因此对苏仁豪不具有效力。也就是说该图纸与本案无关联性。2、根据建筑间距控制规定，新佳苑公司的物业用房应当距离12号楼不低于4.5米，但新佳苑公司的图纸明显没有执行上述强制性规定，应为无效。也即该证据不具有合法性。三、新佳苑公司为苏仁豪的房屋卫生间开设窗户是可行的。1、依据《郑州市建设工程规划技术管理规定》第十一条、第八条、第九条的规定两建筑物最低间距是4.5米。因此，该物业用房是个违章建筑，应予拆除，拆除后完全可以达到采光、通风的目的。2、即使按新佳苑公司提供的图纸上显示，12#楼与物业用房之间有300mm的距离；物业用房的承重墙与12#楼承重墙之间1500mm的距离，可以拆除极少部分物业用房，而为苏仁豪卫生间开设窗户。四、苏仁豪的诉讼请求在事实上是否可行，应由新佳苑公司提供证据证明。苏仁豪已经提供证据证明苏仁豪依约履行合同，新佳苑公司违约。新佳苑公司应当提供证据证明其是否违约、违约后继续履行合同是否达到合同目的实现的可能性，而不是由苏仁豪提供证据证明继续履行合同合同的目的不能实现。因此，一审法院依据《合同法》第一百一十条、《民事诉讼法》第六十四条第一款作出判决属于适用法律错误。五、任何人不能因为自己的违法行为而获利。新佳苑公司违法违约，苏仁豪的诉请却得不到法院支持，使得新佳苑公司坐享违法违约之利，不受任何损失。严重违反公平、公正原则。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销一审判决，改判新佳苑公司按合同约定，立即为苏仁豪房子的卫生间开设窗户。 新佳苑公司答辩称：苏仁豪购房合同所贴户型图系新佳苑公司工作人员失误，将标准房的户型图贴到了苏仁豪位于非标准房的房型上。经国家建委、设计院规划备案的图纸显示，一、二层此处设计并无窗户。事实上，紧邻物业用房，也不可能开窗户。物业房是合法建筑，苏仁豪的诉请不能成立，请求维持原判。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：苏仁豪、新佳苑公司双方签订的商品房买卖合同所附的户型图在卫生间设计有窗户，但因新佳苑公司在该房屋卫生间东墙外规划设计有小区物业办公楼，在该房屋的卫生间并未开设窗户。苏仁豪诉请新佳苑公司在该房屋卫生间开设窗户，虽然不违反合同约定，但因该房屋卫生间的外墙紧邻小区物业办公楼且已落成，在该卫生间开设窗户并不能实现采光通风的目的。本案中，新佳苑公司具有明显过错，其交付的房屋不符合合同约定，应当承担相应的责任。根据本案情况，苏仁豪可以采取其它方式维权，经原审法院释明后，其仍不变更诉讼请求，原审驳回其诉讼请求并无不当。综上，苏仁豪的上诉请求理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由苏仁豪负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 予 审判员 张永军 审判员 杨成国 二〇一四年九月十九日 书记员 刘欢欢 |
