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鹤壁市淇滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）淇滨民初字第944号 原告鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会。 负责人付耀峰。 委托代理人徐志军，河南鹤淇律师事务所律师。 被告尤青河，男，1966年8月31日出生。 原告鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会与被告尤青河返还原物纠纷一案，本院于2014年4月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会委托代理人徐志军，被告尤青河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会诉称：2012年3月，原告鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会依法成立并报相关部门备案，被告尤青河自原告成立至今，未经原告同意，私自占用湘江四季苑物业用房103房间用于超市经营，也未向原告支付任何房屋使用费用。原告多次督促被告将其占用的该物业用房腾清交还给原告，并支付2012年3月至今的房屋租赁费，被告均拒绝，为维护小区业主的合法权益，故向法院提起诉讼，1、要求被告腾清并返还涉案房屋；2、支付2012年3月至今的房屋使用费用（按照每年2000元计算，自2012年3月开始计算至今）。 被告尤青河辩称：原告起诉事实与真实情况不符；被告与政鼎花园业主委员会就涉案房屋签订了十年的房屋租赁合同，并向其交纳了2012年3月至今的房屋租金，有相关票据及合同为证。 根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告要求被告返还占用的湘江四季苑小区103号物业用房是否有事实及法律依据；2、原告要求被告支付2012年3月至今的房屋租金（按照每年2000元计算）是否有事实及法律依据。 围绕本案第一个争议焦点，原告鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会提交的证据有： 证据1、《小区物业管理用房移交证明》一份；内容为涉案小区物业用房移交单位为小区开发商（即河南昊坤置业有限公司），接收单位为鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会，监督单位为鹤壁市淇滨区物业管理处。移交时间2013年2月4日。接收人为鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会负责人付耀峰。该证据证明原告拥有涉案房屋的管理权。 证据2、2013年4月18日鹤壁市淇滨区九州路办事处迎宾社区居民委员会出具的《声明》一份；证明2012年3月20日，鹤壁市淇滨区湘江四季苑小区业主委员会正式成立并在鹤壁市淇滨区九州办事处备案，原政鼎花园业主委员会同时撤销。因政鼎花苑业主委员会公章遗失，该公章声明作废。 证据3、2014年4月8日鹤壁市淇滨区物业管理处出具的《通知》一份；证明鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会系湘江四季苑小区唯一合法的业主委员会。 证据4、湘江四季苑业主大会议事规则一份4页；证明原政鼎花园业主委员会被撤销，鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会依法成立且涉案房屋归原告管理。 证据5、湘江四季苑小区总体规划图一份；证明原告鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会依法成立，其存在具有合法性。 证据6、鹤壁市城乡规划管理局书写的证明一份，证明位于湘江四季苑小区1号楼北部的物业楼（393平方米）已处理，产权归小区全体业主所有，不得转让、出租、拍卖。 以上证据证明被告占有的房屋系原告管理，被告应予以返还。 被告尤青河对原告提交的证据不发表意见。 围绕本案第一个争议焦点，被告尤青河无反证向法庭提交。 围绕第二个争议焦点，原告鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会没有证据提交。 被告尤青河提交的证据有：证据1、2010年7月31日，被告尤青河与鹤壁市淇滨区政鼎花苑老年活动中心签订的《租房协议》一份；证明原告拥有涉案房屋的占有使用权。 证据2、由鹤壁市淇滨区政鼎花苑老年活动中心出具的2010年8月-2014年8月房租收据四份；证明被告尤青河已经按照每年2000元的标准向鹤壁市淇滨区政鼎花苑老年活动中心交纳了2010年8月-2014年8月的房屋租金。 为查明案件事实，本院依法调取证据如下：2014年9月18日，鹤壁市城乡规划管理局对我院的复函一份。内容为鹤壁市淇滨区湘江四季苑小区物业管理用房（位于小区1号楼北），建筑面积393平方米，该小区已经规划核实，该建筑计入小区物业用房面积，产权属小区全体业主所有。 经庭审质证，原告鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会对被告尤青河提交的两份证据真实性有异议，认为该证据与本案没有关联性，不能证明被告可以合法占有该房屋，鹤壁市淇滨区政鼎花苑老年活动中心不具有收取涉案房屋租赁费的权利。政鼎花苑小区于2012年3月已被撤销，其业主委员会的公章亦在2013年4月18日声明作废（庭审时提交的2013年4月18日声明及2014年4月8日淇滨区物业管理处出具的通知均可以证明），鹤壁市淇滨区政鼎花苑老年活动中心的章当然作废，因此，被告继续占有涉案房屋没有事实与法律依据，应依法予以返还。 本院认为，对原告提交的证据1-6，证据内容客观真实，对该6份证据，本院予以采信；对被告提供的两份收据，该两份证据合法、真实，本院予以采信。 根据原、被告的诉辩意见及有效证据，本院确认本案事实如下：鹤壁市淇滨区湘江四季苑小区系淇滨区规划内小区。2013年2月4日，河南昊坤置业有限公司将湘江四季苑物业管理用房（位于28号楼西、32号楼东部）、393平方米（位于本小区1号楼北部）移交给湘江四季苑业主委员会。 2013年4月18日，鹤壁市淇滨区九州路办事处迎宾社区居民委员会出具声明，内容为：湘江四季苑小区业主委员会于2012年3月20日正式成立，并在办事处备案，原政鼎花园业主委员会同时撤销，由于政鼎花园业主委员会公章遗失，亦同时声明该公章作废，如有人违法使用该公章，责任自负。 2014年4月8日，鹤壁市淇滨区物业管理处下发通知，内容如下：湘江四季苑各位业主（原政鼎花园业主），淇滨区物业管理处已于2011年把小区业主委员会备案权利移交给城区办事处。九州路办事处根据湘江四季苑小区规划，依据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，一个小区只能有一个业主委员会，原政鼎花苑小区在规划图纸上不存在，属于湘江四季苑一个小区。九州办事处于2013年4月18日作出的撤销原政鼎花园业主委员会决定符合要求，没有任何异议。特告知湘江四季苑各位业主（原政鼎花苑业主）消除思想混乱，接受九州路办事处的业务指导。 2014年6月6日以及2014年9月18日，鹤壁市城乡规划管理局出具证明及复函，内容均为位于湘江四季苑小区1号楼北部的物业楼（建筑面积393平方米），产权已经规划核实，计入小区物业用房面积，产权归小区全体所有，不得转让、出租、拍卖。 另查明：被告尤青河按照每年2000元的标准已向鹤壁市淇滨区政鼎花苑老年活动中心交纳了2010年8月-2014年8月的房屋租赁费用。 2012年3月20日，淇滨区九州路办事处做出的淇九办（2012）29号《淇滨区九州路办事处关于湘江四季苑业主委员会产生及备案通知》，通知内容为鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会已按《中华人民共和国物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》之规定成立了业主委员会，符合法定程序，并在我办事处备案。该通知并附有业主委员会名单，付耀峰为该委员会主任。 本案审理过程中，被告尤青河向鹤壁市淇滨区人民政府提出行政复议，请求撤销鹤壁市淇滨区九州路办事处做出的淇九办（2012）29号《淇滨区九州路办事处关于湘江四季苑业主委员会产生及备案通知》，2014年7月27日，鹤壁市淇滨区人民政府出具淇滨复决（2014）7号鹤壁市淇滨区人民政府行政复议决定书，决定维持淇滨区九州路办事处做出的淇九办（2012）29号《淇滨区九州路办事处关于湘江四季苑业主委员会产生及备案通知》。 本院认为：鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会依法成立，并报鹤壁市淇滨区九州路办事处备案登记，该小区物业用房（包括涉案房屋）依法由小区的开发单位河南昊坤置业有限公司移交给本案原告，且该涉案房屋经鹤壁市城乡规划管理局确认为小区物业用房，不得出租、转让。原告代表小区全体业主依法享有对物业用房（包括涉案房屋）的管理权。原告要求被告腾清并返还涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。 对于原告诉请被告依照每年2000元支付2012年3月份至今的房屋租金的诉讼请求，被告尤青河以其与鹤壁市淇滨区政鼎花苑老年活动中心签订了租赁合同并交纳房屋租金为由，自2010年8月实际占有、使用涉案房屋至今；本案中，2012年3月20日，原告成立并在鹤壁市淇滨区九州路办事处备案，原告没有提供证据证明其在成立并合法拥有涉案房屋的管理权后，已依法向被告履行了明确告知涉案房屋系物业管理用房、系全体业主所有、由原告实际管理的义务，原告要求被告重复交纳2012年至2014年8月的房屋租金的诉讼请求，本院不应予支持。在本案审理过程中，被告尤青河向鹤壁市淇滨区人民政府就原告成立的合法性问题提出复议，鹤壁市淇滨区人民政府依法维持鹤壁市淇滨区九州路办事处作出的关于湘江四季苑小区业主委员会产生及备案通知，被告应当知道原告具有涉案房屋的管理权，被告尤青河已交纳租金至2014年8月，因此，2014年9月1日至本判决确定的被告返还房屋之日占用涉案房屋期间的房屋使用费用，应按照原告诉请的2000元／年计算，由被告向原告支付。案经调解无效，经合议庭评议，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告尤青河于本判决生效后十五日内腾清其占有、使用的位于鹤壁市淇滨区湘江四季苑1号楼北部的物业管理用房返还给原告鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会； 被告尤青河支付原告鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会房屋租金（自2014年9月1日起计算至本院确定的被告实际履行返还房屋之日止，按照2000元／年计算）； 三、驳回原告鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告鹤壁市淇滨区湘江四季苑业主委员会负担25元，被告尤青河负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。 审 判 长 张保平 代理审判员 孟利平 人民陪审员 马学芳 二〇一四年十月十四日 书 记 员 申孟月 |
