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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新中民四终字第389号 上诉人（原审被告）杨振福，男，汉族。 委托代理人武强，河南恒升律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）孟庆梅，女，汉族。 委托代理人宋启香，新乡市牧野区148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）杨荷云，男，汉族。 上诉人杨振福因与被上诉人孟庆梅、杨荷云财产权属纠纷一案，不服河南省新乡县人民法院（2012）新民初字第864号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨振福及其委托代理人武强、被上诉人孟庆梅的委托代理人宋启香、被上诉人杨荷云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原审查明，孟庆梅、杨振福均系新乡县朗公庙镇朱堤村村民，杨荷云系孟庆梅长子。2005年，孟庆梅因故找杨振福协商出卖其自有的位于新乡县朗公庙镇朱堤村一组房屋及院落一座（东临张振生，北邻李法祥，西邻李法明、南邻路，房屋共9间）。2005年9月19日，杨荷云以自己的名义与杨振福达成买卖上述房屋协议一份，就房屋价款及交住日期进行了约定，该份协议事后未经孟庆梅签字确认。协议签订后，杨荷云及杨振福对原协议交住时间等内容口头进行了部分变更，但仍未经孟庆梅追认。杨荷云陆续收到杨振福支付的30000元买房款，孟庆梅表示出不再转让房屋的意思，杨荷云即与杨振福协商退还房屋一事，双方一直协商未果，孟庆梅诉至法院要求杨振福、杨荷云停止侵权，杨振福返还房屋、立即腾房。案件调解阶段，孟庆梅表示出解除与杨振福之间租赁关系的意思表示。另查明，2005年9月19日之前，杨振福曾租用孟庆梅该房屋院落的东屋。协议之后至今，该东屋3间及堂屋半间仍由杨振福使用。再查，杨振福已在该集体经济组织内拥有宅基地一处。 原审认为，农民合法的私有财产，原则上可以按照自己的意愿自由处分，无处分权人将他人不动产转让给买受人的，所有权人有权追回。本案中，孟庆梅系争议农村不动产（房屋）的所有权人，在孟庆梅表露了出卖该不动产的意思表示后，杨振福即与孟庆梅长子杨荷云签订了买卖该不动产的协议。协议后，孟庆梅、杨荷云陆续找杨振福协商退房一事，杨振福以房屋买卖协议有效为由，不予腾退，双方遂起纠纷。关于本案争议的焦点问题，即杨荷云、杨振福2005年9月19日所签房屋买卖协议的效力问题。一、杨振福、杨荷云在协议时，对该房屋所有权及房屋范围内的宅基地使用权人系孟庆梅这一事实是知晓的，但双方在协议书上仍将卖方列为“杨荷云”，买受方杨振福在未核实杨荷云是否是房屋有权处分人的问题上，存在过失，不构成善意，即不能根据善意取得制度而主张享有房屋所有权，同时，根据《土地管理法》的相关规定，房屋买卖后村民不能再申请宅基地，而杨荷云、杨振福所签协议，存在损害真正房屋权利人现实利益的可能性，并且，考虑房屋作为公民价值较大的财产，杨荷云、杨振福应就协议内容事后及时得到孟庆梅本人的书面追认为宜，房屋买卖合同的效力才会及于孟庆梅，而本案到目前为止没有有效证据证明，孟庆梅事后以自己的行为承认杨荷云的代理行为有效。根据本案查明的事实，杨振福在本集体经济组织内已经拥有宅基地一处，按照《土地管理法》规定的一户一宅、有效利用原则，孟庆梅主张杨荷云、杨振福均不具备买卖房屋、宅基地的主体身份理由成立。二、从物权法对有权占有的保护角度，房屋买受人杨振福也并不完全存在有权占有的事实，双方从协议签订后即协商返还房屋的问题，孟庆梅与杨荷云、杨振福双方均认可该协议之后，孟庆梅并未腾清堂屋自有物品；三、本案中的协议，系杨荷云与杨振福之间的真实意思表示，该协议签订后，在杨荷云与杨振福之间产生合同之债的效力，但不必然产生物权取得及变更的法律后果。综上，应考虑认定杨荷云、杨振福之间的房屋买卖协议效力不及于孟庆梅。在本案对孟庆梅的询问笔录中，其表示出解除与杨振福租赁关系的意思表示，在双方买卖房屋关系不成立的前提下，孟庆梅要求杨荷云、杨振福返还所占用的堂屋半间及东屋三间，应予支持，并且孟庆梅在对除上述东屋之外的其它房屋及院落恢复行使权利时，杨荷云、杨振福不得阻挠。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百五十三条及《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，原审判决：一、限杨振福于判决生效后十日内返还孟庆梅位于朗公庙镇朱堤村一组房屋院落一座中的东屋三间及堂屋半间（该院落东临张振生，北邻李法祥，西邻李法明、南邻路），并腾清房内物品；二、判决生效后，孟庆梅恢复对上述房屋院落行使权利，杨荷云、杨振福不得阻挠；三、驳回孟庆梅的其它诉讼请求。一审案件受理费100元，由杨荷云、杨振福各承担50元。 上诉人杨振福不服原审判决，上诉称：案涉房屋系杨荷云父亲杨金成所建，杨荷云作为杨金成的长子，有权处分案涉房屋；案涉房屋买卖协议是在孟庆梅与杨振福就案涉房屋买卖的事宜协商一致后，委托杨荷云与杨振福签订的，杨荷云与杨振福签订的房屋买卖协议合法有效，杨振福不构成侵权，请求二审法院依法改判驳回孟庆梅的诉讼请求。 被上诉人孟庆梅答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，判决结果并无不当，请求二审法院驳回杨振福的上诉，维持原判。 被上诉人杨荷云答辩称：杨荷云无权处分孟庆梅的房屋，其与杨振福签订的房屋买卖协议无效。 二审中，杨振福提交了照片两张，以证明案涉房屋是孟庆梅的丈夫、杨荷云的父亲杨金成于1982年所建。孟庆梅对照片的真实性无异议，但认为案涉房屋系杨金成和孟庆梅夫妇二人共同所建。杨荷云对照片的真实性及其证明目的均无异议。因孟庆梅、杨荷云对照片的真实性均无异议，且该照片显示是杨金成所建，故本院对杨振福提交的照片予以采信。 本院经审理查明：杨振福、杨荷云在2005年9月19日就案涉房屋签订房屋买卖协议时，二人均为城市户口。本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据以上法律规定，宅基地使用权的享有者只能是农村居民，而不包括城镇居民。本案中，案涉房屋为农村宅基地上所建房屋，杨荷云和杨振福在2005年9月19日就案涉房屋签订房屋买卖协议时，二人均为城市居民，已不再具备新乡县朗公庙镇朱堤村集体组织成员资格，且杨振福当时在新乡县朗公庙镇朱堤村内拥有一处宅基地，故在杨荷云、杨振福均不具备买卖房屋、宅基地的主体资格的情况下，双方就案涉房屋签订的买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该协议应认定为无效，杨振福上诉称案涉房屋买卖协议合法有效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。”本案中，杨振福在案涉房屋买卖协议无效的情况下，占有案涉东屋三间及堂屋半间的行为构成侵权，依法应当返还房屋、停止侵权、排除妨害，杨振福上诉称其不构成侵权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，杨荷云明确认可收到杨振福购买案涉房屋的买房款30000元，在杨荷云、杨振福签订的房屋买卖协议无效的情况下，杨荷云依法应当将杨振福支付的30000元买房款及其产生的利息损失返还给杨振福。杨荷云、杨振福均认可2005年9月19日杨荷云收到杨振福买房款20000元，但对另外10000元的买房款的具体支付时间，双方均记不清楚，鉴于杨荷云与杨振福签订的房屋买卖协议书中明确约定：“……二、付款方式分两期交付。……第二期贰万元于2006年5月1日前付清。……四、2006年5月1日前买卖双方共同到村委及乡（县）土地管理部门办理相关手续。……”，依据该协议书的约定，该房屋买卖协议的最后履行期限应为2006年5月1日，据此本院酌定杨荷云返还杨振福30000元买房款的利息从2006年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，原审认定事实清楚，但判决结果部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 一、维持河南省新乡县人民法院（2012）新民初字第864号民事判决第一、二、三项及诉讼费负担部分； 二、杨荷云于本判决生效之日起十日内返还杨振福30000元买房款及利息（利息以30000元为本金，自2006年5月1日起至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费100元，由杨振福负担。 本判决为终审判决。 审判长 张军委 审判员 许 琳 审判员 刘 艳 二〇一四年十一月四日 书记员 夏 禹 |
