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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新中民五终字第233号 上诉人（原审被告、反诉原告）新乡新基房地产开发有限公司第一分公司。 住所地新乡县朗公庙镇政府院内。 法定代表人杨富利，经理。 委托代理人李贤勇，该公司员工。 委托代理人刘军谊，河南百苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）严继亭，男。 委托代理人严明，男。 委托代理人郝五星，男。 上诉人新乡新基房地产开发有限公司第一分公司（以下简称新基公司第一分公司）因与被上诉人严继亭商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2013）红民二初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：严继亭系新乡市中级人民法院退休工作人员。2005年，新乡市中级人民法院、新乡县人民法院与新基公司第一分公司协商，就两院购买新基公司第一分公司的住宅房一事，于2005年12月1日共同签署了备忘录，备忘录载明：新基公司第一分公司开发的桂竹园小区272套房全部由新乡市中级人民法院、新乡县人民法院干警购买，由新基公司一分公司与两院干警分别签订国家规定的格式购房合同，办理交易手续，付款办法为新基公司第一分公司开设一个由双方共管的账户，新基公司第一分公司每次在共管账户上取款必须由两院代表签字盖章后方可取款，协议生效后两院干警每户首付60000元，所有主体形象进度施工到四层后，两院购房户每户交购房款总价款的100%；本项工程应在2008年12月31日前全部竣工，并验收合格交付购房户使用。两院代表的权利义务为负责组织购房干警缴纳购房款，按约定支付工程款，协议签章后生效。严继亭没有支付购房首付款60000元。2007年6月9日，新乡市中级人民法院向严继亭下达了选房确认书，该确认书载明：经你挑选选得六号楼西单元十一层西户，请持此确认书和首次交款收据与开发商签订购房合同及办理有关手续。时间地点为6月12日-14日院二号法庭。2007年6月14日严继亭向新基公司第一分公司交纳了购房款206764元。2007年8月26日，严继亭与新基公司第一分公司签订了商品房买卖合同，该合同载明：出卖人为新基公司第一分公司，买受人为严继亭，买受人所购商品房位于新乡市开发区南环路872号桂竹花园第6幢西单元11层西户，建筑面积为144.590平方米，套内建筑面积为119.530平方米，分摊建筑面积为25.060平方米。单价为每平方米1430元，总金额为206764元。买受人于签约之日付清总房款206764元，出卖人应当在2008年12月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人接到通知后l0日内办理完毕交接手续，逾期视为此房已交接。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。2010年3月8日，严继亭向新基公司第一分公司交纳11675元的暖气初装费及维修费；同日新基公司一分公司与严继亭办理了房屋交付手续。 另查明：桂竹园6号楼于2009年8月28日办理了竣工验收手续。2009年11月11日，新基公司第一分公司致函新乡中院称：按团购协议，约定交房时间为2008年12月31日，我公司于2009年9月份才通知办理交房手续，比原协议推迟9个月，深表歉意。自通知交房两个月以来，办理交房手续的寥寥无几，望中院党组重视，给予支持，通知贵单位职工抓紧时间办理交房手续。 2012年6月14日新乡中院离退休干部工作处出具情况说明称：我处在2009年8月收到桂竹园1、4、5号楼，2009年l0月收到桂竹园2、3、6号楼的“桂竹园I期交房通知”后，按南环家属楼基建办的要求，通知了每个有房的老干部。 原审法院认为：新乡中级人民法院、新乡县人民法院与新基公司第一分公司之间关于房屋的均价、付款时间、交房时间、房屋位置等签署的备忘录，其实质是新乡中级人民法院、新乡县人民法院与新基公司第一分公司达成的新乡中级人民法院、新乡县人民法院员工团购房屋的意向性框架协议，因房屋买卖实行一房一价，其履行必须具体到具体的房屋的层次、位置、单价等，新乡中级人民法院、新乡县人民法院与新基公司第一分公司签署的备忘录中也约定了由新基公司第一分公司与两院干警分别签订国家规定格式的购房合同，因此在涉及房屋买卖合同的具体细节问题上，如法院员工是否购买、房屋面积、付款时间、违约责任等，新基公司第一分公司对要购买房屋的人员未按备忘录约定时间交款是否愿意出售房屋等应当以具体的房屋买卖合同为准；严继亭作为新乡市中级人民法院的已退休工作人员，有参加团购房屋的资格，也有不参加团购的权利；严继亭在新乡市中级人民法院、新乡县人民法院与新基公司第一分公司签署备忘录后，未按备忘录要求在备忘录签署后首付60000元至共管账户，而是在2007年6月14日一次性向新基公司第一分公司交付了其选中房屋的全部购房款，显然突破了备忘录的约定，对此新基公司第一分公司没有提出异议，同意并接受严继亭一次性缴纳全部购房款，之后于2007年8月26日与严继亭签订了购房合同，该合同就房屋的层次、面积、单价、交房时间、付款时间、违约责任等进行了具体约定，且合同上约定“买受人于签约之日付清总房款206764元”，这些约定是双方的真实意思表示，不违背法律规定，为有效约定，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。新基公司第一分公司未能按其与严继亭所签合同的约定于2008年12月30日前向严继亭交付房屋，严继亭要求新基公司第一分公司依约承担逾期交房的违约责任，即自2009年元月1日起至交付房屋之日止按已交房款的日万分之一支付逾期交房的违约金的诉讼请求理由正当，予以支持。关于新基公司第一分公司交房时间的问题，虽然严继亭与新基公司第一分公司所签订的合同第十一条约定“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，新基公司第一分公司没有证据证明其何时书面通知了严继亭交房，但新基公司第一分公司于2009年10月通知了新乡市中级人民法院，要求新乡市中级人民法院督促购房户办理交房手续，新乡市中级人民法院也证明通知了所有购房户，考虑到严继亭所购房屋是团购房屋，因此新基公司第一分公司书面通知了新乡市中级人民法院，就应免除其书面通知严继亭的义务，故新基公司第一分公司书面通知新乡市中级人民法院的时间应为书面通知严继亭的时间，房屋买卖合同约定买受人接到通知后10日内办理完毕交接手续，逾期视为此房已交接。新基公司第一分公司只能证明其于2009年11月11日向新乡市中级人民法院送达了信函，希望新乡市中级人民法院党组催促购房户办理交房手续，应据此视为新基公司第一分公司2009年11月11日书面通知了严继亭办理交房手续，10日内办理完毕交接手续，逾期则视为严继亭接受了房屋，故严继亭的接受房屋时间应当确认为2009年11月22日，新基公司第一分公司的逾期交房时间为自2008年12月30日起至2009年11月22日，计lO个月零22天，共计322天，则新基公司第一分公司按合同约定应向严继亭支付逾期交房的违约金为：322×0.0001×206764=6657.8元。严继亭要求新基公司第一分公司支付逾期交房违约金至2010年3月8日，与事实不符，对超出6657.8元部分的诉讼请求，不予支持。 关于新基公司第一分公司反诉要求严继亭支付逾期支付房款的违约金问题，严继亭未按备忘录要求在备忘录签署后首付60000元至共管账户，而是在2007年6月14日一次性向新基公司第一分公司交付了其选中房屋的全部购房款，显然突破了备忘录的约定，对此新基公司第一分公司没有提出异议，并同意接受严继亭一次性缴纳全部购房款，且双方2007年8月26日签订的购房合同上约定“买受人于签约之日付清总房款206764元”，显然双方约定的付款方式与备忘录约定的付款方式已经发生了改变，新基公司第一分公司同意严继亭交付了购房款，是双方的新约定，按此约定，严继亭不存在逾期支付首付款的情况，故新基公司第一分公司要求严继亭支付逾期支付首付款的违约金的诉讼请求，没有合同和事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：一、新基公司第一分公司于判决生效之日起十日内支付严继亭逾期交房违约金6657.8元；二、驳回严继亭的其他诉讼请求；三、驳回新基公司第一分公司的反诉请求。案件受理费50元，反诉费25元，合计75元，由新基公司第一分公司承担。 新基公司第一分公司上诉称：1、新基公司第一分公司与新乡市中级人民法院、新乡县人民法院签订案涉备忘录，根据该备忘录的约定，新基公司第一分公司所开发的桂竹园小区由两院干警购买，并设立共管账户，监督资金使用，结合严继亭选房确认书，可以看出该备忘录是商品房买卖合同的必要组成部分和前提条件，对当事人双方具有实质性的约束意义；2、新基公司第一分公司与严继亭之间非单纯的商品房买卖合同关系，案涉房屋亦为定向建设的福利性住房，新基公司第一分公司无权公开出售，严继亭逾期付款，是造成逾期交房的直接因素之一，原审判决新基公司第一分公司完全承担逾期交房的违约责任，显失公平；3、根据案涉备忘录约定，严继亭应在备忘录签订后即2005年12月2日付款，主体形象工程施工到四层后交清所有房款，但严继亭在2007年6月14日付清款项，迟延支付首付款18个月零13天，应当承担违约责任。4、双方签订的商品房买卖合同，未突破备忘录的约定，而是履行备忘录约定的合同义务。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，判决错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。 严继亭辩称：1、新基公司第一分公司、新乡市中级人民法院、新乡县人民法院所签署的备忘录，只是初步商定购买商品房的相关事宜，协商的是购房意向，此时，答辩人与新基公司第一分公司未形成法律意义上的房屋买卖关系，仅是为双方形成房屋买卖关系做准备，如备忘录与商品房买卖合同内容不一致，须以合同内容为准；2、双方签订案涉商品房买卖合同，对双方权利义务关系作出相应约定，该合同是双方真实意思的表达，对双方具有法律约束力。依据案涉合同约定，在房屋达到交付使用条件后，新基公司第一分公司应当书面通知答辩人，但新基公司第一分公司至今未提供证据证明其书面通知答辩人房屋交付事宜，未按合同约定履行义务，另新基公司第一分公司在答辩人尚不知情的情况下，擅自变更合同约定，变更为函告新乡市中级人民法院，违反合同义务，亦违反法律规定；3、案涉合同约定新基公司第一分公司房屋交付时间为2008年12月30日前，其实际交付房屋时间为2010年3月8日，且在该公司致函新乡市中级人民法院中认可交房逾期，应承担相应责任；4、新基公司第一分公司主张答辩人首付款逾期与事实不符。答辩人在2007年6月14日前已根据新乡市中级人民法院的安排支付了首付款，并通过支付首付款取得了选房资格，在付清总房款时将首次付款凭证和余款一并交给了新基公司第一分公司收银员，收款人出具了一张总房款的收据。综上，新基公司第一分公司的上诉主张不能成立，请求二审法院予以驳回。 本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相同。 本院认为：新基公司第一分公司、新乡市中级人民法院、新乡县人民法院之间关于房屋均价、付款时间、交房时间、房屋位置等签订的案涉备忘录，实质是新乡市中级人民法院、新乡县人民法院团购新基公司第一分公司房屋的意向性框架协议，该备忘录系两级法院代表其工作人员就购房事宜而为的初步协商，而对于两院工作人员是否购买及购买房屋的具体位置、单价、付款时间、交房时间等内容，尚需新基公司第一分公司与购房人签订商品房买卖合同予以确定。严继亭与新基公司第一分公司签订案涉房屋买卖合同，约定由严继亭购买新基公司第一分公司房屋，并于签约之日付清总房款。该合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方之间的权利义务经案涉合同予以固定，双方应按合同约定全面履行自己的义务，并据此作为处理双方之间所涉纠纷的依据。现严继亭已按照案涉合同约定付清购房款项，新基公司第一分公司亦予以认可，其依据与两级法院签订的备忘录，主张严继亭已迟延付款，没有依据，本院不予采信。新基公司第一分公司逾期交付房屋，违反案涉合同约定，应当承担相应的违约责任，原审判决其承担相应的违约责任并无不当，故对新基公司第一分公司上诉主张，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由新乡新基房地产开发有限公司第一分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈兴祥 审 判 员 郭中伟 代理审判员 赵 斌 二〇一四年十一月四日 代书 记员 叶 青 |
