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新乡市卫滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）卫滨民一初字第450号 原告朱兴朵，女，汉族 被告崔金亮，男，汉族 委托代理人陈勇，河南贤明律师事务所律师 第三人新乡市世富房地产开发有限公司 法定代表人董利生，董事长 委托代理人崔清河，该公司法律顾问 原告朱兴朵诉被告崔金亮、第三人新乡市世富房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱兴朵、被告崔金亮及委托代理人陈勇、第三人委托代理人崔清河均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告朱兴朵诉称：原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，2012年10月1日和2012年12月20日分别缴纳首付300000元和剩余房款315060元，此房已归原告所有，与第三人无关。贵院在原告提起书面执行异议后，认为原告与第三人签订和购房合同无第三人的签章和合同签订日期不属实，虽然该房屋未办理过户登记手续，但过错方是由第三人造成的，原告是直接的受害人，因此要求法院确认该房为原告所有，并依法解封该房产。 被告崔金亮辩称：1、原告要求确认房屋归原告所有的诉讼请求不属于案外人异议之诉的审理范围；2、不动产物权的变动必须经依法登记，否则不发生法律效力。涉案房产登记在第三人名下，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条的规定，法院可以查封该涉案房产；3、被告对第三人申请执行一案是在2012年7月17日立案，立案后贵院多次对第三人的财产采取查封措施。原告称其2012年10月1日交首付款，2012年12月20日交剩余房款并与第三人签订了《商品房买卖合同》，此次房屋买卖的时间在执行过程中，原告有协助第三人转让财产之嫌；4、原告与第三人签订的购房合同既没有签订时间，也没有交房时间。截止目前，原告未取得购房发票，未缴纳契税，未进行商品房买卖备案登记，也未实际占有，双方的买卖行为未完成，原告根本不可能取得涉案房产的任何权益。 第三人新乡市世富房地产开发有限公司辩称：第三人与原告的协议是自愿达成，合法有效，未办理房产证的原因在于房管局的系统出现问题无法办理，原告与第三人对此均无过错。 原告朱兴朵向本院提交的证据材料：提交收据四张、房屋买卖合同一份、执行裁定书一份，证明原告的购房事实。 被告崔金亮、被告新乡市世富房地产开发有限公司未向本院提交证据材料。 本院依法调取（2012）卫滨执字第243-3号执行裁定书、申请执行书、新乡市卫滨区人民法院查封公告、新乡市房管局协助执行通知书送达回证，证明被告崔金亮于2012年7月17日向本院申请执行，本院于2013年9月16日对涉案房产进行查封，并于2013年10月22日进行公告。 经庭审质证：被告崔金亮对原告朱兴朵提供的上述证据真实性均无异议，但认为原告提供的收据上显示的交款时间，是在案件执行过程中。房屋买卖合同也未显示交房时间、签订时间。第三人对上述证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，原告提交的上述证据客观真实，与本案具有关联性，可以作为本案定案的依据，本院对上述证据予以认可。 根据上述有效证据和庭审情况可以确认以下事实： 2012年7月17日，被告崔金亮因与第三人新乡市世富房地产开发有限公司欠款纠纷一案，向本院立案申请执行，本院于2013年9月16日作出（2012）卫滨执字243-3号执行裁定书并于同日至新乡市房管局对新市场6号楼6504（3-17）层住宅进行了查封，本院于2013年10月22日下达了查封公告。2012年10月1日和2012年12月20日原告分别向第三人缴纳首付300000元和剩余房款315060元，并签订了《商品房买卖合同》，未办理备案和房屋产权变更登记。原告以涉案房屋归其所有为由，向本院提起案外人执行异议。本院于2014年3月31日作出（2012）卫滨法执异字第243号执行裁定书，裁定驳回朱兴朵的异议。原告朱兴朵不服裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，要求确认涉案房产归其所有，并依法解封。另查明，原告已在涉案房产中实际居住。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时时效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告提供购房合同、缴纳购房款的收据、装修和煤气费安装收据用以证明购房为真实发生和实际占用的事实。本院认为，房屋买卖合同行为真实、合法、有效，虽然没有办理产权过户手续，但原告朱兴朵已实际占有并使用，不影响合同效力，朱兴朵应为本案诉争房屋实际所有权人。 被告新乡市世富房地产开发有限公司将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给原告朱兴朵，朱兴朵已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果朱兴朵对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本院认为，原告朱兴朵支付了全部价款并实际占有，且在未办理备案登记和过户登记中不存在过错，本院不得对涉案房屋进行查封和执行。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 确认新乡市卫滨区新市场6号楼6504号房产归原告朱兴朵所有，并责令第三人新乡市世富房地产开发有限公司协助原告办理房屋备案登记和过户登记手续。 依法解除本院对新乡市卫滨区新市场6号楼6504号房产的查封，并停止执行涉案房屋。 案件受理费2000元，由被告崔金亮承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审判长 李新伟 审判员 胡文兵 审判员 邹 媛 二〇一四年十月十七日 书记员 范传美
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