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新乡市卫滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）卫滨民一初字第746号 原告新乡市呈祥德物业管理有限公司 法定代表人李合凤 委托代理人时敬东，系单位职工 被告徐凯，男，汉族 原告新乡市呈祥德物业管理有限公司诉被告徐凯物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘鹏飞适用简易程序审理。原告新乡市呈祥德物业管理有限公司委托代理人时敬东、被告徐凯均到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。 原告新乡市呈祥德物业管理有限公司诉称：2012年11月19日至今，原告进驻新乡市解放大道聚景家园从事物业管理服务，被告徐凯一直未缴纳物业管理费。原告多次催要，被告均已各种理由拒绝，现原告依法提起民事诉讼，要求被告缴纳2012年11月19日至2013年11月19日物业管理费共计322元。 被告徐凯辩称：1、原告收取被告物业管理费无事实和法律依据。原告要求的是2012年11月19日至2013年11月19日的物业管理费，而原告是2013年1月13日才被准予从事物业管理业务，新乡市新马置业有限公司与原告签订的管理委托合同的管理期限为2013年1月23日至2014年1月23日。2、原告入驻后未履行物业管理服务职能，被告提供的照片显示原告对聚景家园小区的道路、绿地、垃圾箱和私搭乱建等均未进行有效的管理和整改。3、被告代表聚景家园业务与原告理论时，被原告雇人打上，并将被告的衣服损坏。综上，原告要求被告支付物业管理费无事实和法律依据，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 原告新乡市呈祥德物业管理有限公司向本院提交的证据材料：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书复印件各一份（加盖公章），证明原告具有从事物业管理服务的资质；2、聚景家园物业管理委托合同复印件一份，证明原告对被告所在的聚景家园小区具有合法的物业服务权利。 被告徐凯向本院提交的证据材料：1、证人证言一份，并由证人李海霞出庭作证；2、照片一张，证明被告遭原告雇人殴打，衣服被撕烂；3、车辆出入证一份，证明原告私自将出入证放至被告车辆上，从而引起被告与其他业主的矛盾；4、提交录音材料一份，证明原告入驻聚景家园不被业主认可；5、照片12张，证明原告未尽到物业管理服务职责。 经庭审质证：被告对原告提供的证据1真实性不予认可，认为原告提供的复印件仅加盖公章，无原件比对。本院认为，原告提交的上述复印件加盖公司公章，后经法院调取比对，与原件一致，本院对该证据予以确认。对证据2真实性不予认可，且该合同与被告无关。本院认为，该合同真实、有效，本院予以确认。 原告对证据1，证人李海霞也未缴纳物业管理费，她与被告徐凯具有利害关系，其出具的证明材料和当庭作证的内容，原告不予认可。对证据2，看不清楚，也不知情况。证据3，具体被告如何所得，我不清楚。证据4，听不清楚。5、对证据5中的2张垃圾箱的照片，我们在时不是这样，对乱打乱建的1张照片，我方进行过劝阻，但无强制执行权力。对2张道路照片，不清楚原告的举证的意思。对2张绿化照片，是业主自己将草皮铲除，我方已劝阻并要求其尽快补上。对铁栅栏的1张照片，这属于自搭自建的，我们不清楚该情况。本院认为，证人李海霞证明的内容属于侵权纠纷，不属于本案审理范围，且证人李海霞也未缴纳物业费，与被告徐凯具有利害关系，本院不予认可。对证据2，本院认为，该证据仅显示衣服撕扯，不能证明侵权，且与本案审理的物业合同纠纷无关，本案仅对该证据的真实性予以确认。对证据3的真实性予以确认。对证据4，本院认为，该录音材料音质较为嘈杂，仅能辨认出为物业费而进行争吵的事实，本院对该证据的真实性予以确认。对证据5，本院认为，该组照片能够反映涉案小区的真实情况，但不能证明原告未尽到物业管理职责，本院对其真实性予以确认。 根据上述有效证据和庭审情况可以确认以下事实： 2012年11月19日，新乡市新马置业有限公司将位于新乡市解放大道（南）135号聚景家园小区物业管理服务委托给原告新乡市呈祥德物业管理有限公司。新乡市新马置业有限公司作为委托方（甲方）与原告作为受托方（乙方）于2013年1月23日签订物业管理委托合同，合同约定：“二、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，是本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。四、委托管理期限一年，自2013年1月23日至2014年1月23日止，乙方的权利义务3、遵照国家地方物业管理服务收费规定，依据相关部门的收费批文收取相关物业管理服务费，在相关部门收费批文未下达之前，按照前期（诚安物业）物业审批的标准收费（每平方米0.3元／月，每次预交3个月，车辆停车费50元／月）。”实际上原告从2012年11月19日到2013年11月19日对聚景家园小区进行物业服务。被告徐凯是该小区5号楼1单元4层西户的房屋所有权人，该房屋建筑面积为89.45平方米被告未向原告支付2012年11月19日至2013年11月19日的物业费，原告的物业管理资质等级为三级。 本院认为：原、被告虽然未签订书面物业管理服务合同，但双方存在事实上的物业管理服务关系。原告提供了物业管理服务，被告应当缴纳物业费，故原告要求被告支付从2012年11月19日至2013年11月19日的物业费0.3元／平方米×89.45平方米×12个月=322元，不违反法律规定，本院予以支持。被告徐凯提供的小区内部照片不能说明原告未尽到物业管理服务职能，故被告辩称的理由本院不予支持。另外，被告称原告雇人殴打他并将其衣服撕扯的理由，本院认为，本案是审理原告诉被告的物业服务合同纠纷，而被告辩称的理由属于侵权纠纷，如被告要维护自身的合法权益，可以另行提起民事诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零九条之规定，判决如下： 被告徐凯于本判决书生效之日起十日内支付原告新乡市呈祥德物业管理有限公司物业费322元。 如果被告未在本判决指定履行期内履行向原告支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告徐凯承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审判员 ：刘鹏飞 二〇一四年十月十日 书记员 ： 李 倩
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