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焦作市解放区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）解民一初字第223号 原告焦作市国有经营用房管理所。住所地：焦作市解放区民主中路82号。 法定代表人靳克明，所长。 委托代理人刘占齐，河南华凌律师事务所律师。 委托代理人丁小金，河南华凌律师事务所律师。 被告焦作市中医院。住所地：焦作市解放区解放中路40号。 法定代表人徐书立，院长。 委托代理人魏希琴，河南路通律师事务所律师。 原告焦作市国有经营用房管理所与被告焦作市中医院房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定本案转入普通程序审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告焦作市国有经营用房管理所的法定代表人靳克明、委托代理人刘占齐、丁小金，被告焦作市中医院的委托代理人魏希琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告焦作市国有经营用房管理所诉称，2012年4月18日，原、被告签订《房地产租赁合同》，原告为出租人（甲方），被告为承租人（乙方）。合同约定：甲方自愿将坐落于解放区解放中路房管局改建7号楼的房屋（建筑面积为566.56平方米）出租给乙方使用，合同期限为一年，即自2012年1月1日至2012年12月31日止，月租金为2500元，乙方在租赁期届满时将房屋交给甲方。合同签订前被告已实际使用了上述房屋，被告于2012年4月18日向原告交清了全年的租金。2012年12月31日，租赁合同期限届满，但被告未将上述租赁房屋交还原告，也未向原告支付任何费用，至今仍使用该租赁房屋。经焦作市政源房地产评估有限公司评估，确定该租赁房屋的市场租赁价值为每月48700元。被告的行为违反了租赁合同的约定，给原告造成了巨大的经济损失，故原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付房屋租金876600元（或者自2013年1月1日起至判决确定的返还房屋之日止，按月租金48700元计算）；2、被告返还位于焦作市解放中路房管局改建7号楼面积为566.56平方米的房屋；3、本案诉讼费由被告承担。 被告焦作市中医院辩称，原、被告之间的租赁关系并不是市场经济条件下自愿形成的。本案诉争的租赁房屋是在原属被告的土地上改建的，且建房时被告也有出资，是政府以行政调控手段将房屋产权划归原焦作市房地产管理公司住宅开发办公室，本案应由政府协调解决，不属于民事诉讼范围。且当时政府承诺，被告配合改建后，被告租用该房屋不执行市场标准，按照政府指令性的租金标准支付。在政府的调控下，截止2012年初被告支付的租金已经达到租赁房屋工程造价的6.48倍，房屋应归被告所有，被告不应再继续支付房屋租金。综上，被告认为该案应中止诉讼，由政府协调解决或驳回原告的诉讼请求。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、本案是否属于民事案件受理范围，应否作为民事案件处理；2、被告对诉争房屋的使用权来源是什么；3、原告的诉讼请求有无事实和法律依据，应否予以支持。 原告焦作市国有经营用房管理所为支持自己的主张，在庭审中向本院提交了下列证据：1、房屋所有权证，证明诉争房屋的位置及面积；2、房地产租赁合同，证明合同约定的租赁期限至2012年12月31日已届满，被告应返还房屋；3、律师函1份，证明原告已通知被告返还房屋并支付租金；4、评估报告，证明2013年1月1日之后，诉争房屋的租赁价值为每月48700元；5、发票存根8张，证明被告向原告交纳了租金。 被告焦作市中医院对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1的真实性无异议，但不具备客观性。建造诉争房屋时，被告支付了一半的工程款，该房屋应当有被告的份额。因双方均为国有事业单位，政府以行政手段将房屋产权登记到了焦作市房地产管理公司住宅开发办公室名下。原告是具备独立民事行为能力的法人，房屋产权证上显示的所有权人是焦作市房产管理局，不能证明原告享有诉争房屋的所有权；对证据2的真实性无异议，但对客观性有异议。该房地产租赁合同是双方在等待政府协调的情况下形成的权宜之计，应考虑历史延续的情况，且被告认为租金过高；证据3不能证明原告的证据指向，应附有被告收到律师函的相关证据；证据4在本案中不具备证明效力和使用价值，诉争房屋的租赁价值不应以市场经济条件的价值来确定；对证据5的真实性无异议，但不能证明原告与焦作市房产管理局的关系。 被告焦作市中医院为支持自己的主张，在庭审中向本院提交了下列证据：1、被告的事业单位法人证书1份，证明被告是事业性单位；2、1985年5月2日被告与焦作市房地产管理公司住宅开发办公室签订的协议书1份，证明诉争房屋所占地属于被告，且系拆除了被告土地上的原有房屋，由被告出资80000元建造，但房屋产权由政府划归了焦作市房地产管理公司住宅开发办公室；3、关于中医院门诊部部分地道的处理意见，证明诉争房屋的建筑过程中，被告不仅出资而且参与讨论建造的事实；4、焦作市人民政府请办事项处理专用签1份、关于市中医院门诊部租用国有房产有关情况及处理该问题的建议意见、关于将新华街门诊部北楼原应有产权移交市中医院的请示，证明诉争房屋的历史演变过程，是在政府调控下形成的目前局面，当年涉及同类情形的还有焦作市妇幼保健院。被告之所以出地和出资盖房，并将此房屋产权登记在焦作市房产管理局名下，是因为考虑双方均是国有单位且系财政拨款，顺从了政府意见。这些事项政府已收悉，并在交办处理过程中；5、对市政协十一届四次会议第415号提案的答复，证明诉争房屋产权的演变过程，焦作市房产管理局承认房屋租金不执行市场租金标准，而是按政府指令性租金标准交纳。诉争房屋历年都是人大和政协提案处理的事项，但对上述文件中其他的事项被告不予认可；6、焦作市五官医院文件3份（文号为焦五医（1999）13号、焦五医（2002）33号、焦五医（2003）40号）、焦作市人民政府市长办公会议纪要1份，证明与本案相同事情还涉及焦作市五官医院及焦作市妇幼保健院，后来经政府协调均将房屋产权移交归医院。 原告焦作市国有经营用房管理所对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1无异议；证据2、3、4、5、6均与本案无关。诉争房屋产权是原告的，在政府将产权划归被告之前被告就应向原告支付租金。 原告焦作市国有经营用房管理所提交的证据1，被告对真实性无异议，能够证明本案诉争房屋的登记所有权人为焦作市房产管理局，本院予以采信；证据2，能够证明原、被告就本案诉争房屋签订《房地产租赁合同》的事实，本院予以采信；证据3，没有该律师函已经送达被告的相关证据，不能证明原告的证据指向，本院不予采信；证据4，能够证明原告委托焦作市政源房地产评估有限责任公司对诉争房屋的市场租赁价值进行评估，经评估诉争房屋在2014年2月26日的价值时点的月市场租赁价值为48700元，本院予以采信；证据5，被告对真实性无异议，能够证明被告已按每月2500元支付了诉争房屋2010年8月1日至2012年12月31日的房屋租金，本院予以采信。 被告焦作市中医院提交的证据1，原告无异议，能够证明被告的事业单位性质及主体资格，本院予以采信；证据2能够证明诉争房屋的建造过程、部分资金来源及被告与焦作市房地产管理公司住宅开发办公室对诉争房屋权属的约定，本院予以采信；证据3能够证明被告、焦作市房地产管理公司住宅开发办公室及其他相关部门对被告门诊部楼下地道的修复进行协商的情况，本院予以采信；证据4能够证明被告多次向市政府要求将诉争房屋管理使用权由焦作市房产管理局移交给被告、将诉争房屋所占土地的使用权划拨给被告的事实，本院予以采信；证据5能够证明焦作市房产管理局对焦作市政协十一届四次会议第415号提案的答复的情况，本院予以采信；证据6是焦作市五官医院与焦作市房产管理局房产纠纷的处理情况，与本案无关，本院不予采信； 本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：1985年5月2日，焦作市房地产管理公司住宅开发办公室（甲方）与被告焦作市中医院（乙方）签订协议书，约定甲方拆除乙方的部分住房，在解放西路南侧新华街口建造营业住宅楼一幢。第一、二层营业用房建筑面积651平方米，乙方同意无偿投资工程造价的一半作为租用门诊用房的条件，现支付80000元，此款不再退还。待房屋建成后，根据工程造价多退少补，产权归甲方。房屋建成后，被告即按约定租用了一、二层营业用房，即本案诉争房屋，用作医院门诊部使用。该诉争房屋已经办理了房屋产权证书，登记房屋所有权人为焦作市房产管理局，房产证记载的建筑面积为566.56平方米。在被告租用诉争房屋期间，原、被告双方因为租金的支付也发生过纠纷，被告多次向焦作市政府要求将诉争房屋的使用管理权移交给被告。后经政府相关部门协调，仍然维持诉争房屋属国有房产、由焦作市房产管理局管理使用、由被告焦作市中医院优先租用的状态。在被告补齐原欠房租的基础上，从2008年1月起的5年内，房屋租金按原有标准（5000元／月）减半收取。2012年4月18日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定原告（甲方）将诉争房屋出租给被告（乙方）使用，合同期限为一年，从2012年1月1日起至2012年12月31日止，月租金为2500元。乙方在租赁期届满时将房屋交还甲方，乙方如需续租，需提前三个月通知甲方，在同等条件下可优先租用。合同签订后，被告于同日按每月2500元的标准支付了诉争房屋2010年8月1日至2012年12月31的租金，被告继续使用诉争房屋。合同期限届满后，双方未再续签，被告仍继续使用诉争房屋至今，但未再向原告支付房屋租金。 原告属于事业单位法人，由焦作市房产管理中心举办，其业务范围是国有直管非住宅用房租金收缴及房产维护与管理。原告委托焦作市政源房地产评估有限责任公司对诉争房屋的市场租赁价值进行评估。焦作市政源房地产评估有限责任公司于2014年3月5日作出焦政房估字2014-03021号《房地产评估咨询报告》，估价结果为：在2014年2月26日的价值时点，诉争房屋的月市场租赁价值为48700元，合建筑面积月单价86元／平方米。估价报告的使用期限为2014年3月5日至2015年3月4日。 本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。本案诉争房屋虽然登记所有权人为焦作市房产管理局，但实质上属于国有资产。原告是由焦作市房产管理中心举办的事业单位，其业务范围是国有直管非住宅用房租金收缴及房产维护与管理，故原告有权对本案诉争房屋进行维护、管理及收缴租金。原告将房屋出租给被告使用，被告即应按约定支付租金。现双方因房屋租金交纳发生争议，是平等主体之间的民事纠纷，应属于人民法院民事案件的受案范围。诉争房屋建造时，被告有部分出资，但当时被告与焦作市房地产管理公司住宅开发办公室签订协议书明确约定，被告出资仅是租用房屋的条件，并不享有房屋产权，且被告也一直租用诉争房屋至今，也交纳了租金。虽然被告在租赁诉争房屋期间，多次向焦作市政府要求将房屋的管理使用权移交被告，但经政府协调，仍然维持诉争房屋属国有房产、由焦作市房产管理局管理使用、由被告焦作市中医院优先租用的状态，故在诉争房屋的管理使用权移交给被告之前，被告对诉争房屋仅有租赁使用权。被告租赁使用了由原告负责管理的房屋，即应向原告支付房屋租金。虽然2012年12月31日租赁合同期满后双方未再续签书面租赁合同，但被告继续使用了租赁房屋，原告也未能提交证据证明其已经向被告提出异议，应视为租赁合同仍然有效，但租赁期限为不定期。不定期的租赁合同，出租人有权随时要求解除。2014年3月31日，双方对房屋续租协商未果，原告向法院提起诉讼要求收回租赁房屋时，双方的租赁关系已经解除，被告应当予以返还。被告未能及时返还租赁房屋，应承担占用期间给原告造成的损失。 关于损失的计算标准，原告委托焦作市政源房地产评估有限责任公司对诉争房屋的市场租赁价值进行评估，焦作市政源房地产评估有限责任公司于2014年3月5日作出的焦政房估字2014-03021号《房地产评估咨询报告》的估价结果为：在2014年2月26日的价值时点，诉争房屋的月市场租赁价值为48700元，合建筑面积月单价86元／平方米。估价报告的使用期限为2014年3月5日至2015年3月4日。故诉争房屋月市场租赁价值为48700元应从原告向法院提起诉讼之日起开始适用，在此之前仍应按原、被告原来约定的月租金2500元计算，从2013年1月1日至2014年3月31日的房屋租金37500元。政府协调的租赁价格2500元／月是有期间条件的，即从2008年1月起的5年内。在此期间，原、被告已按该标准履行。故被告辩称诉争房屋的租金不适用市场租赁价格，应由政府协调解决的辩解理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告焦作市中医院于本判决生效之日起三十日内将位于焦作市解放区解放中路780号的商业用房（建筑面积为566.56平方米，房屋所有权证号为焦房权证解放字第201401324号）返还给原告焦作市国有经营用房管理所； 二、被告焦作市中医院于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市国有经营用房管理所2013年1月1日至2014年3月31日的房屋租金损失37500元； 被告焦作市中医院于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市国有经营用房管理所2014年4月1日至2014年9月30日的房屋租金损失292200元。2014年10月1日至被告实际返还房屋之日的房屋租金损失按48700元／月计算，由被告焦作市中医院向原告焦作市国有经营用房管理所支付； 四、驳回原告焦作市国有经营用房管理所的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 本案诉讼费12566元，由被告焦作市中医院承担。暂由原告焦作市国有经营用房管理所垫付，待执行时一并结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院 审 判 长 周荣应 审 判 员 陈 娟 代理审判员 李 艳 二〇一四年十月二十日 书 记 员 杨 阳 |
