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焦作市解放区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）解民重字第22号 原告宋海英，女，1978年6月23日出生，汉族。 委托代理人李新正，男，1976年10月28日出生，汉族，系原告的丈夫。 委托代理人李红伟，河南苍穹律师事务所律师。 被告河南省金山置业有限公司，住所地：焦作市新园路9号。 法定代表人张浩，该公司董事长。 委托代理人丁元钧，男，汉族，1976年5月4日出生，系该公司总经理助理。 第三人陈素芬，女，汉族，1963年8月26日出生。 委托代理人金远会，男，汉族，1964年2月3日出生，系陈素芬的丈夫。 原告宋海英诉被告河南省金山置业有限公司（以下简称金山置业公司）商品房预售合同纠纷一案，经审理，本院于2013年12月6日作出（2012）解民初字第621号民事判决，被告不服，提起上诉。焦作市中级人民法院经过审理于2014年4月14日作出（2014）焦民一终字第76号民事裁定，以原判决认定事实不清，程序违法为由发回重审。本院于2014年5月21日作出受理决定，并依法追加陈素芬为第三人参加诉讼，于2014年7月21日公开开庭进行了审理，原告宋海英的委托代理人李新正、李红伟，被告金山置业公司的委托代理人丁元钧，第三人陈素芬及其委托代理人金远会到庭参加诉讼，本院现已审理终结。 原告宋海英诉称，原告于2011年7月22日在被告处认购门面房一套，位置在焦作市新园路丽景园小区门面房13号，面积为248.97㎡，单价为8100元／㎡，当天原告即交了定金50000元。原告依照双方所签的《房屋认购书》于2011年8月12日又交了50000元的房款。根据双方所签的《房屋认购书》约定，被告于2011年9月15日应当与原告签订正式的《商品房买卖合同》，原告将房款付至1008329元，余款2011年10月15日付清。但在2011年9月15日原告去交房款时，被告的工作人员马娟却告知原告，必须先签一份第三方出租协议才能与原告签正式的《商品房买卖合同》。原告当场即提出异议，拒绝与第三方签订出租协议，被告也就不与原告签订正式的《商品房买卖合同》。事后，原告多次与被告协商，但被告拒不与原告签订正式的《商品房买卖合同》。原告认为，原告与被告已经形成了房屋买卖合同，在原告交纳了定金以及部分房款的情况下，被告拒不履行合同，已经违反了法律规定，侵犯了原告的合法权益。据此，请求法院判令1、被告与原告签订《商品房买卖合同》，将焦作市新园路丽景园小区门面房13号卖给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。原审中原告曾于2012年7月11日增加诉请，要求被告赔偿原告租金损失30万元。诉讼过程中，原告于2014年7月21日将2012年7月11日变更的诉讼请求中的第二项即被告赔偿原告租金损失30万元的请求，原告宋海英自动放弃。 被告金山置业公司辩称，原、被告于2011年7月22日签订房屋认购书，约定由原告购买被告的位于丽景苑小区的13号门面房，在房屋交付前，原告以13号门面房的租金过低为由不与被告签订买卖合同，并拒绝交纳剩余房款二百余万元，后被告于2011年10月11日向原告书面邮寄了通知书，解除该合同，要求原告到被告处办理退房手续。合同解除过后，被告将此房屋销售给了当事人陈素芬，故原、被告之间根本上已经无法履行原告的诉讼请求，请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人陈素芬述称，第三人购买该房屋之前到房管局查询过该房屋的信息，查询结果是可以买卖的，第三人才和被告签订了购房合同，并办理了过户手续。原、被告之间的纠纷与第三人完全没有关系。 根据原告的诉称，被告的答辩及第三人的陈述意见，总结本案的争议焦点为：1、原、被告签订的房屋认购书，原、被告是否存在违约行为；2、被告与第三人签订的房屋买卖合同是否合法有效。 原告宋海英为支持自己的诉讼主张，在庭审中提交下列证据：1、2011年7月22日原告和被告签订的金山置业房屋认购书；2、被告于2011年7月22日和2011年8月12日给原告出具的两份房款收据；3、2011年9月14日原告的丈夫李新正和被告方销售顾问马娟的手机对话录音材料；4、2011年9月6日被告方销售顾问马娟给原告的丈夫李新正发的手机短信一条。以上证据证明原告购买被告门面房并交付定金。但在原告交付定金后，被告却告知该认购房的租期已签订到2015年。 被告金山置业公司对原告宋海英提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：1、对证据1、2真实性无异议，但对其证据指向有异议。这两份书面证据不能证明原告的证据指向，仅能证明原告向被告交纳了房款，签订了认购书。2、关于证据3，李新正是本案代理人又是证人，提供证据的程序不合法，录音必须合法才有法律效力。同时原告提供的录音中不能证明被告没有告知原告租赁协议的事情。3、对手机短信的事实无异议。 第三人陈素芬对原告宋海英提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：原告提交的证据与第三人无关，不予质证。 被告金山置业公司为支持自己的诉讼主张，在诉讼中向本院提交如下证据：1、丽景园小区13号门面房房产证，证明因第一次立案时房屋的所有权为被告，但现在该房屋已经卖给了第三人；2、原告和被告签订的房屋认购书、原告的交款收据、丽景园小区13号门面房租赁协议、销售丽景园门面房时被告所做的广告内容、发送短信内容及电视广告内容。以上证据证明丽景园13号门面房的租赁期限及销售价格，销售丽景园门面房时是带租金销售；3、被告给原告宋海英的通知函及EMS回执一份。证明被告书面通知原告，原告没有来被告公司签订《商品房买卖合同》的情况；4、丽景园小区商品房“三方协议”一份。证明“三方协议”合法有效，原告应当按照“买卖不破租赁”的原则签订“三方协议”，除上述4组证据外，被告又提供第5组证据将房屋销售给第三人的发票2份，以此证明被告已经以市场价格（高于原告的价格），合法将房屋销售给了第三人。 原告对被告提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：1、被告和第三方签订的租赁协议原告没见过，协议日期有改动，签订日期为2011年8月27日。补充协议是在原告交定金后才出现。2、通知函的邮件寄出日期为2011年10月11日，是在原告交定金后才出现的，所以，并不像原告所述在交定金之前就告知要签第三方租赁协议。通知函是在原告起诉后才邮寄的，所以无法律效力，3、广告没见过，原告不经常在焦作，偶然一次在焦作和朋友在一起，听说被告要出售房，就去看了，所以广告材料没见过。4、三方协议原告在交定金时没见过，按被告所说，则应当出示并书面告知原告，以便原告作出正确选择决定。但在本案中，被告并没有这样做，被告行为应构成欺诈。除上述意见外，对被告提供的第5组新证据，原告认为被告与第三人之间的买卖属于恶意行为，被告将房屋卖给第三人时，本案已经在法院审理过程中，在法院没有判决、生效之前，被告将诉争的房屋卖给他人，违反了合同法的规定，也属于藐视法庭。 第三人陈素芬对被告提交的证据无异议。 第三人陈素芬为支持自己的诉讼主张，在诉讼中向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同一份，以此证明被告与第三人签订的商品房买卖合同是合法的；2、商铺租赁合同一份，以此证明被告已将房屋实际交付给了第三人，第三人又将该房屋租赁给了其他人；3、房产证、土地使用证一份，以此证明第三人合法所有该房屋；4、购买发票2份、契税发票1份，以此证明第三人已经依法履行了购买此房屋的所有手续。 原告对第三人提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对第三人提交证据的真实性无异议，但第三人是在被告隐瞒此房屋存在争议的基础上购买的。根据相关法律规定，这种情况下，是不应该办理房产证的，故原告要求被告承担相应赔偿责任。 被告对第三人提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对第三人提供的商铺租赁合同更能够证明被告向法院提供的商铺租赁合同的真实性。 审理过程中，原告要求对原告购买房屋的市场租金进行评估，后原告自行撤回鉴定申请。 根据原、被告及第三人的举证、质证和庭审陈述，本院对证据作如下认证：1、被告对原告所举证的2011年7月22日原告和被告签订的金山置业房屋认购书和被告于2011年7月22日和2011年8月12日给原告出具的两份房款收据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。该证据能够证明原告和被告签订房屋认购书和原告已向被告交付了定金及部分房款的事实。2、原告和被告对2011年9月6日被告方销售顾问马娟给原告的丈夫李新正发手机短信的事实无异议，本院予以认定。该证据能够证明被告在2011年9月6日才告知原告认购的房屋租期到2015年和每月租金数额的事实。3、被告尽管对录音证据的程序合法性及录音内容的指向有异议，但该录音证据和其它证据相印证，能够证明以下事实：2011年7月15日，原告到被告处交定金时，被告销售顾问马娟告诉原告，原告所认购房屋因现在正被第三方租赁，租期到2011年12底，到2012年元月由原告给承租方协商租金。4、被告所举证的丽景园小区13号门面房房产证，系国家管理部门颁发的有效证件，具有法定效力，本院予以认定。该证据能够证明原告所认购的房产系被告所有，被告有权销售。5、被告所举证的原告和被告签订的房屋认购书、原告的交款收据，原告对其真实性无异议，本院予以认定。6、被告所举证的丽景园小区13号门面房租赁协议，原告虽然提出部分异议，但未能提供证据予以否定，为此该证据的真实性本院予以认定。该证据能够证明被告和第三方对原告认购的房屋签订了租赁协议的事实，但不能证明原告在和被告签订认购协议时，原告知道租赁协议中有关租期和租金的事实。7、被告所举证的销售丽景园门面房时被告所做的广告内容、发送短信内容及电视广告内容，具有合法性、真实性且与本案有关联性，该证据本院予以认定。该证据能够证明原告所认购的房屋，被告作过广告宣传是代租约销售的事实，但无法证明原告知道该广告宣传，且该广告宣传中也没有说明租期和租金的有关内容。8、被告所举证的给原告宋海英的通知函及EMS回执一份，原告对其真实性无异议，但对其证明指向有异议，故本院对其真实性予以认定。该证据能够证明被告曾将丽景园小区13号门面房另行出售的打算书面通知过原告，并通知原告到其公司办理相关手续的事实。9、被告所举证的丽景园小区商品房“三方协议”一份。因该协议原告未见过，且该协议属于被告单方制作的空白协议，无任何证明力，为此本院不予认定。10、被告所举证的将房屋销售给第三人的2份发票，原告对其真实性无异议，第三人对此证据无异议，本院对此证据的真实性予以认定。该组证据能够证明被告将此房屋售给第三人的事实。11、第三人所举证的商品房买卖合同，原告与被告对其真实性无异议，本院对此证据的真实性予以认定。该组证据能够证明被告将该房屋卖给了第三人。12、第三人所举证的商铺租赁合同一份，原告与被告对其真实性无异议，本院对此证据的真实性予以认定。该组证据能够证明被告已将房屋实际交付给了第三人，第三人又将该房屋租赁给了其他人。13、第三人所举证的房产证、土地使用证，原告与被告对其真实性无异议，本院对此证据的真实性予以认定。该组证据能够证明第三人合法所有该房屋。14、第三人所举证的2份购买发票、1份契约发票，原告与被告对其真实性无异议，本院对此证据的真实性予以认定。该组证据能够证明第三人已经依法履行了购买此房屋的所有手续。 根据原、被告及第三人的举证、质证和庭审陈述及本院的证据认定，本院确认以下案件事实：2011年7月22日原告和被告签订一份金山置业房屋认购书。认购书约定：原告认购被告门面房一套，位置在焦作市新园路39号，房号为丽景园小区门面房13号，建筑面积为248.97㎡，单价为8100元／㎡，订购总价2016657元，定金5万元须于签署本协议书时付清，付款方式为分期付款，于2011年8月12日付足10万元，到9月15日付足1008329元，余款2011年10月15日付清。意向条款：1、签订商品房买卖合同日期为2011年9月15日；2、原告缴足定金后，按规定日期签订《商品房买卖合同》，并缴付应付之款项，如逾期未办理合约手续及支付价款的，视为自动放弃权利，所定房屋不予保留，被告有权不退回已缴付的定金，并有权将该房屋另行出售，无需通知原告。3、其它条款以《商品房买卖合同》为准；4、签订《商品房买卖合同》之日起本定购协议书自动失效；5、定金抵入房价款。备注中写明：分期付款享受1%的优惠。该认购书中没有约定原告所认购的房屋是代租约销售。认购书签订当日原告向被告交付了50000元的定金，当时被告方销售顾问马娟口头告诉原告，原告所购房屋因现在正被第三方租赁，2011年12月底租赁到期，到2012年元月可由原告给承租方协商租金。2011年8月12日原告按约定又交了50000元的房款。2011年9月6日14时27分，被告方销售顾问马娟给原告发送一条手机短信称：原告于2011年7月22日，在被告处认购的房屋为代租约销售，租期到2015年10月31日，租金2011年22.4元／每平方米，2012年30元／每平方米，2013年33元／每平方米，2014年每月租金为38404元，该门面房在签订认购书时，已向原告说明此租约和租金，请原告在签订正式商品房买卖合同时，和被告及第三方签订三方协议。2011年9月14日，原告的丈夫李新正与被告方销售顾问马娟通话交涉认购房的事宜，但协商无果。2011年9月15日原告按认购书的约定向被告交房款并准备签订正式《商品房买卖合同》时，被告方销售顾问马娟又告知原告必须先签一份“三方协议”，即原告所认购的房屋，被告已出租给第三方，原告在买该房屋时，应接受被告和第三方签订的租赁协议，然后由原告、被告和承租方三方签订一个协议，才能与原告签正式的《商品房买卖合同》。原告当场即提出异议，认为当初双方签订认购书中没有约定此条款，尽管马娟口头告知认购房屋已出租，但也没有给原告出示书面租赁协议，而且马娟当时说租赁期限2011年12月底到期，从2012年元月由原告和承租方谈相关租赁事宜，但现在被告已和第三方签订了租赁协议，租赁期限2015年到期，且租金较低，被告的行为属于期诈，严重损害了原告的合法权益，为此拒绝与被告和第三方签订“三方协议”，于是被告也不同意与原告签订正式的《商品房买卖合同》。理由为被告于2011年10月10日向原告发出通知函一份，内容为：原告于2011年7月22日在被告公司订购丽景小区13号门面房，房屋认购书约定于2011年9月15日付款并签订正式的《商品房买卖合同》，但至今未付款。根据房屋认购书约定的相关条款，原告已构成违约。因此，被告公司决定将丽景园小区13号门面房另行出售，并扣除定金5万元作为违约金，请原告在接到此通知后3日内到被告公司办理相关手续，如果接到此通知后置之不理的，被告公司将采取法律手段。故被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。事后，原告多次与被告协商，但被告因不同意与原告签订正式的《商品房买卖合同》而产生纠纷。第三人陈素芬于2012年12月20日与被告金山置业有限公司签订了购买解放区新园路39号丽景园小区2号楼13号商业房的合同一份，并于2012年12月21日到焦作市房产管理局办理了焦房权证解放字第201221210号房产证，又于2013年1月7日到焦作市国土资源局办理了焦国用（2013）第00045号土地使用证。 本院认为，原告宋海英和被告河南省金山置业有限公司在平等自愿基础上，经协商一致签订的《房屋认购书》，是双方真实意思的表示，且也不违反有关的法律法规，故该《房屋认购书》合法有效，双方应该履行，但被告河南省金山置业有限公司未与原告宋海英签订购房合同，并明确提出不再履行原合同且又与第三人陈素芬签订了购房合同，被告河南省金山置业有限公司这一行为已构成违约，第三人陈素芬购买此房屋后，并依法办理了房产证及土地使用证。因此，原告宋海英与被告河南省金山置业有限公司无法履行原合同，所以原告宋海英与被告河南省金山置业有限公司签订的《房屋认购书》应予解除，但不影响原告宋海英要求被告河南省金山置业有限公司赔偿损失的权利，因原告宋海英在此案中未请求被告河南省金山置业有限公司赔偿其损失，对此本院不予处理，原告宋海英要求继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。 现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条之规定，判决如下： 驳回原告宋海英的诉讼请求。 本案受理费100元由被告河南省金山置业有限公司承担，暂由原告宋海英垫付，待执行时一并结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 张党生 审 判 员 韩 贵 人民陪审员 刘家山 二〇一四年十月二十四日 书 记 员 程 明 |
