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河南省济源中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）济中民三终字第249号 上诉人（原审原告）郭金虎。 上诉人（原审原告）赵素连。 上诉人（原审原告）郭建利。 三上诉人委托代理人周合新，河南凌峰律师事务所律师。 三上诉人委托代理人吕建涛，河南凌峰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）李长红。 被上诉人（原审被告）李国。 被上诉人（原审被告）郭剑，又名郭老建。 上诉人郭金虎、赵素莲、郭建利与被上诉人李长红、李国与郭剑确认合同无效纠纷一案，郭金虎、赵素莲、郭建利于2011年12月27日向济源市人民法院提起诉讼，请求确认李长红、李国与郭老建签订的买卖房屋协议无效。济源市人民法院于2013年9月13日作出（2012）济民一初字第102号民事判决，李长红、李国不服该判决，上诉至本院，本院于2014年1月26日作出（2013）济中民三终字第24号民事裁定，将该案发回济源市人民法院重审。济源市人民法院审理后于2014年5月21日做出（2014）济民一初字第154号民事判决，郭金虎、赵素莲、郭建利不服该判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月11日受理后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。 原审法院查明：郭金虎、赵素莲、郭建利与郭剑系家庭共同成员，郭建利与郭剑系郭金虎、赵素莲的儿子。李国系李长红的儿子。2005年12月28日，李长红、李国和郭剑、郭金虎经中人郑传富、郑红军介绍，签订房屋买卖协议一份，双方约定：郭剑将位于济源市亚桥乡苗店村西巷水泥路西最后一排、路北第三小院内砖瓦房三间、平房一间卖给李长红、李国，作价5300元。协议主要内容最后一行注明：付给郭剑（郭老建）伍仟三佰元整。之后李长红、李国即居住在该房中至今。诉争房屋系1987年建。2011年双方产生矛盾，经济源市玉泉街道办事处苗店居委会调解未果。另查明：济源市亚桥乡于2008年撤乡建办，变更为济源市玉泉街道办事处。 原审法院认为：李长红、李国与郭建签订的房屋买卖协议，双方均认可该协议的内容，也按协议约定履行了协议内容，买方按协议给付了房款，卖方按协议交付了房屋，所以该协议是双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律强制性规定，属有效协议。李长红、李国将房屋买走之后就一直在该房中居住，至今已多年，作为与郭剑同一家庭成员，且同在一个村子里居住的郭金虎、赵素莲、郭建利，称未征得其同意，对卖房之事不知情，明显不符合常理，且协议上也签有郭金虎的名字。故郭金虎、赵素莲、郭建利该诉称理由不能成立，法院不予支持。李长红、李国辩称郭金虎、赵素莲、郭建利的请求已经超过二年的诉讼时效，因李长红、李国认可双方发生矛盾后，经过有关部门调解，郭金虎、赵素莲、郭建利因主张自己的权利而引起诉讼时效的中断，所以李长红、李国该辩称理由不能成立，法院不予支持。原审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决：驳回郭金虎、赵素莲、郭建利的诉讼请求。案件受理费50元，由郭金虎、赵素莲、郭建利负担。 郭金虎、赵素莲、郭建利上诉称：一审认为“该协议未违反国家法律强制性规定，属有效协议”是错误的。理由：一、房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准和农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中进一步明确：农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。二、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中协议书的买卖标的物名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的合法权益，李长红和李国并非苗店居委会的村民，所受让的土地使用权系集体土地使用权。况且该房屋及土地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续。综上，双方签订的房屋买卖协议违反国家法律、行政法规的强制性规定，损害公共利益，系无效合同。 李长红、李国辩称：一、上诉人的上诉理由于法无据，与事实不符，请求驳回其诉讼请求。二、一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。三、上诉人的上诉理由不能成立，双方之间的纠纷系房屋买卖纠纷，宅基地是集体所有，属集体管理，与其无关，上诉人无权主张。况且，其于2005年签订房屋买卖协议，钱房两清，其已居住10多年，在该村租种土地受益为生，和村委、村民和睦相处，无任何人提出异议。郭建利上诉状中所提出的法律条文与本案毫不相关，不能适用。四、其虽系外村居民，但同属济源市内，因地处旱岭，严重缺水，经济贫困，无法生活，10年前离乡背井，眼含热泪离开故土，落脚到苗店，租地为生。老家两孔烂窑洞早已倒塌。其用血汗钱买房合理合法，法院所判合情合理。上诉人拿其付的房钱又建了新房，占的还是集体土地，为何又出尔反尔故意诉讼？请求驳回上诉，维持原判。 郭剑辩称：上诉人的上诉理由成立。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《物权法》第一百五十三条之规定，宅基地使用权为集体经济组织成员所享有的权利，与享有者特定的身份有关系，也就是非苗店居民没有权利取得宅基地使用权。请求确认合同无效。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。郭剑与李长红、李国协议转让的房屋位于济源市玉泉街道办事处，郭金虎、赵素莲、郭建利称双方转让的是农村宅基地上的房屋，缺乏事实根据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据该规定，只有违反效力性强制性规定的合同，才能依据合同法第五十二条第（五）项的规定确认合同无效。郭剑与李长红、李国协议转让房屋，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不存在认定合同无效的其他法定情形，虽然该房屋转让未履行相关登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该转让协议不应认定为无效。郭金虎、赵素莲、郭建利主张合同无效，缺乏法律根据，本院不予支持。综上，原审判决驳回郭金虎、赵素莲、郭建利的诉讼请求并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由郭金虎、赵素莲、郭建利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄存智 代理审判员 陈莎莎 代理审判员 吕海波 二〇一四年十月二十四日 书 记 员 李 方 |
