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济源市人民法院 民 事 判 决 书 （2012）济民一初字第1666号 原告葛文龙，男，1989年5月16日出生，汉族。 委托代理人李殿君，济源市天坛街道法律服务所法律工作者。 被告河南中冠置业有限公司济源分公司，住所地：济源市济水大街827号。 代表人曹建峰，该公司总经理。 委托代理人王梦晓，该公司工作人员。 委托代理人李伟，河南九威律师事务所律师。 原告葛文龙与被告河南中冠置业有限公司济源分公司（以下简称中冠置业济源分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年5月28日立案受理，后向被告送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票、诉讼风险提醒书等法律文书。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告葛文龙及其委托代理人李殿君、被告中冠置业济源分公司的委托代理人王梦晓、李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛文龙诉称：2010年6月30日，其与被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的位于济源市济水大街中段中冠华庭第一幢东二单元1001号房屋一套。合同签订后，其按合同约定履行了相关义务。按照合同第八条之规定，被告应在2011年5月31日前将符合交房条件的商品房交付给其；但被告至今不能按照合同约定交房。现请求判令被告：1、将符合合同约定交房销售条件的合格商品房交付给其，支付自2011年6月1日起至2012年5月31日的违约金97228.7元，按每日266.38元支付自2012年6月1日起实际交房之日止的违约金。 被告中冠置业济源分公司辩称：1、其不具备本案的诉讼主体资格；2、本案不存在逾期交房问题。2011年5月29日其已经通过公告等方式通知了各业主，交付的房屋也全部合格。但因各业主以涉案房屋绿地、电梯、车位、两税问题多次到市政府进行上访，迟迟不愿接受房屋。后经市政府多次协调，小区的大部分业主已顺利接受房屋，但本案原告拒不接受房屋，故其行为并不构成违约；3、合同约定的违约金每日按万分之八计算，显然过高，根据法律规定应当酌减。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 原告葛文龙向本院提供的证据有： 商品房买卖合同1份，证明其与被告存在房屋买卖合同关系。根据合同约定被告应在2011年5月31日前交房，如逾期交房，应每日按所交房款的万分之八支付违约金； 2、契税完税证、发票及收据各1份，证明其所交房款的总额，从而确定违约金的计算方法； 3、照片2张，其中一张是2011年9月19日济源市住建局的告知，内容为“河南中冠置业有限公司济源分公司：你单位建设的中冠华庭项目未履行竣工验收程序，部分已交付使用，违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定，我局正在进行立案处理，现责令你单位立即停止违法行为”；另一张的内容是2011年9月1日被告的告示，内容为“尊敬的业主：因本小区近期组织竣工验收，暂停办理交房手续，特此告知”； 4、2012年5月6日中冠华庭21名业主和被告代表刘军强、孙莉、物业公司经理胡科的签字1份，上面注明“中冠华庭2012年5月4日发交房通知，以下业主接通知后均携带有关手续前来办理，因存在以下争议未能进行房屋交接：1、部分房屋进户存在门打门；2、现场未能提供政府有效文件；3、电梯是否按设计进行安装；4、部分房屋存在墙面空鼓现象；5、车位设计是否合理。” 信访登记表1份，证明2012年6月12日业主曾就房屋质量问题到信访局反映。 被告质证后对原告提供的证据1、2无异议；对证据3中的住建局的告知无异议，但对其出具的告示有异议，认为中冠华庭已经验收合格；对证据4有异议，认为上面的刘军强、孙莉、物业公司经理胡科的签字均是在围堵谩骂、限制人身自由的情况下签的；证据5与本案无关。 被告中冠置业济源分公司向本院提供的证据有： 营业执照1份，证明其是河南中冠置业有限公司在济源设立的分公司，不具备本案的诉讼主体资格； 商品房买卖合同1份，证明根据合同第八条约定，交付房屋时，只要房屋验收合格即可，并且补充条款第四条明确规定的内容； 3、2011年5月30日济源日报1份，证明2011年5月29日，其在报纸上作出公告，通知各业主交付房屋，并交纳交付房屋所需的费用； 4、公告发出去，部分业主移交房屋的相关手续； 5、信访登记表及相关材料，证明原告等业主集体上访，并拒绝接受房屋，其理由主要集中在小区绿化、电梯、车位、两气费用； 6、2011年9月26日济源市信访联席会议办公室会议纪要和2011年11月29日该办公室出具的关于中冠华庭业主反映问题的协调意见各1份，证明该上访事件经市政府出面协调和部分业主达成的处理意见：对已办理入驻手续的业主，热力组装费减半收取，对各业主反映的其他问题，由开发商一次性解决。具体是100平方米以上的补2000元，100平方米以下的补1000元； 7、被告履行市政府出具的处理意见手续1份，证明被告已履行了义务； 8、2011年7月30日工程质量竣工验收记录表1份，证明中冠华庭工程已经验收单位、设计单位、开发商、质监部门共同验收合格； 9、住宅质量保证书、住宅使用说明书各1份，证明其交付的房屋符合合同约定的交房条件。 原告质证后对被告提供的证据1真实性无异议，但认为根据法律规定，被告具备诉讼主体资格；对证据2、3的真实性无异议，但认为不能证明被告交付的房屋已达到交付房屋条件；证据4、5、6、7与本案没有联系，与其无关；证据8只能证明被告房屋是2011年7月30日才竣工验收的，且仅仅是记录，并没有综合验收结论；对证据9有异议，认为是被告单方出具的，且其在此之前从来没有见过。 本院依法调取的证据有：1、济源市质量监督站出具的2012年3月7日中冠华庭组成竣工验收小组名单一份，证明截止2012年3月7日中冠华庭仍未验收合格；2、现场勘查记录，原告的1001室与1003室若两门同时开相撞，原因系1003室业主私自将门由内开该为外开。 原、被告质证后，原告对本院调取的证据无异议；被告对证据1的真实性有异议，认为济源市质量监督站是所有房地产开发公司的备案机关，该验收名单是其向济源市质量监督站备案时提供的名单，对证据2认为原告的门不存在问题。 经庭审举证、质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2以及证据3中的住建局的告知无异议，本院予以认定；对证据3中被告出具的告示有异议，但该证据经本院审查确实系被告当时出具，本院予以认定；被告对原告提供的证据4虽有异议，但是没有向本院提供当时受胁迫的情况下出具的有关证据，本院对该证据予以认定；被告对证据5虽有异议，但是该证据经本院审查具有真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。原告对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议，本院予以认定；对证据4、5、6、7有异议，认为与本案无关，但经审查以上证据均具备真实、合法、关联性，本院予以认定；被告提供的证据8、9不能证明其主张内容，本院不予认定。本院依职权调取的证据，程序合法、且符合证据形式要件，本院予以认定。 根据原、被告诉辩意见及以上有效证据，本院确认如下案件事实：2010年6月30日，原告葛文龙与被告签订商品房买卖合同。合同第三、四条约定：原告购买被告开发的位于济源市济水大街中冠华庭第一幢东二单元1001号住宅，建筑面积129.65平方米，单价为2491.18元，总金额为322982元。合同第六条约定：付款方式为其他方式（银行贷款226000元）。合同第七条约定：原告逾期付款的违约责任为（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的5%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之八的违约金。合同第八条约定：交付期限为被告应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经综合验收合格；（3）该商品房经分期综合验收合格；（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第九条约定：被告逾期交房的违约责任（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之八的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行手续交接时，被告应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付房款义务。2011年5月30日，被告在《济源日报》上刊登公告，并以电话等形式通知了原告等15名业主。但是被告在交房时，却不能提交齐全的交房证明文件，而且房屋设计（如出现门打人和门打门现象、车位达不到使用数量）及质量（墙体空洞、墙面粉刷脱落等现象）都存在诸多严重的问题，由此原告拒绝接受房屋，并向市政府信访局进行信访。2011年9月19日，济源市住建局在中冠华庭商业住宅门前张贴告知，指出中冠华庭项目未履行竣工验收程序，但部分已交付使用，违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定，该局正在进行立案处理。2011年11月29日，市信访联席会议办公室出具了关于中冠华庭业主反映问题的协调意见：对已办理入驻手续的业主，热力组装费减半收取，对各业主反映的其他问题，由开发商一次性解决。具体是100平方米以上的补2000元，100平方米以下的补1000元。大部分业主同意该意见并已入驻，但原告等部分业主不同意该意见。2012年3月7日，中冠华庭又组成竣工验收小组进行验收，但仍然发现问题，未通过验收，现正在整改阶段。 另查：1、被告已于2012年8月27日将房屋交付给原告，原告写出承诺书，自愿放弃本人所购房屋质量问题（不包括设计变更问题），不再主张权利。关于交付门的问题，以法院组织双方当事人现场勘验为准，如交付房屋的门存在开启方向需要更改或者更换的，由双方具体协商解决，协商不成，由法院裁决。另外关于违约金的问题，原告只要求被告承担从2011年6月1日起至房屋实际交付之日的违约金，放弃以后的请求。交付房屋之前的具体违约金问题，由法院裁决；2、原告所有1001室与临近的1003室两门若同时开可能相撞，原因系1003室业主私自将门由内开改为外开。原告在庭审中称本案中不主张该权利；3、同期中国人民银行贷款利率为：2011年4月6日开始调整贷款利率为6.1%、2011年7月7日开始调整贷款利率为6.65%、2012年6月8日开始调整贷款利率为6.4%。 本院认为：2010年6月30日原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且内容并不违反法律禁止性规定，系有效合同，应受法律保护，本院予以确认。被告辩称其不具备本案的诉讼主体资格，称其系河南中冠置业有限公司在济源设立的分公司。但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第40条第（5）项之规定，被告应属于“法人依法设立并领取营业执照的分支机构”的其他组织，并且与原告签订合同、加盖印章的也是被告，根据合同相对性的原则，被告具备本案的诉讼主体资格。 根据原、被告签订的合同约定，被告应于2011年5月31日前交付房屋。被告辩称其没有违约，其已按照合同约定于2011年5月30日在《济源日报》上刊登公告，并通知各业主，已经按时交付房屋，原告对被告的刊登公告并进行通知行为无异议，但是被告向原告交付的是并不符合合同约定交付条件且存在诸多问题的房屋，对被告的该辩称理由，本院不予支持。被告另辩称即使其违约，也只应承担从2011年6月1日至2011年7月30日之间的违约金。但是根据其向本院提供的单位工程质量竣工验收记录内容显示，在“综合验收结论”一栏中是空白，并且该工程质量竣工验收记录不能证明该工程已经综合验收合格，且被告至今未向本院提供合同约定交付使用的相关验收合格材料及批准文件，而原告向本院提供的2011年9月19日济源市住建局在中冠华庭商业住宅门前张贴的告知，以及本院在济源市质监站调取的2012年3月7日中冠华庭组成的竣工验收小组名单，证明中冠华庭商业住宅项目没有经过综合验收，现在仍处于整改阶段，故被告在履行合同过程中，未能在合同约定的期限内交付原告所购商品房是违约行为，应承担违约责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条、2002年建设部、国土资源部等7部委联合发出《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》第二条第（四）项、《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，且根据2012年8月27日原告做出的承诺书，并双方已交接房屋，证明原告也同意违约金计算至实际交房日2012年8月27日止，故被告应当从2011年6月1日起支付违约金，直至2012年8月27日，对此本院予以确认。 原告诉称被告应当按照合同约定支付每日万分之八的违约金。被告则认为该违约金过高，请求依法减少。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，原、被告签订的合同约定违约金每日按万分之八计算显然过高，应予减少。结合本案中市信访联席会议办公室的协调意见、被告在验收过程中主观上并无恶意等具体案情，违约金应按照同期中国人民银行贷款利率计算。而同期中国人民银行贷款利率为：2011年4月6日开始调整贷款利率为6.1%、2011年7月7日开始调整贷款利率为6.65%、2012年6月8日开始调整贷款利率为6.4%，按照该利率计算，原告的房款为322982元，故从2011年6月1日至2011年7月6日之间的贷款利息为1943元（322982元×6.1%÷365×36天=1943元）、2011年7月7日至2012年6月7日之间的贷款利息为19831元（322982元×6.65%÷365×337天=19831元）、2012年6月8日计算至2012年8月27日的贷款利息为4587元（322982元×6.4%÷365×81天=4587元），故被告应支付原告违约金26361元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下： 被告河南中冠置业有限公司济源分公司于本判决生效后十日内支付原告葛文龙违约金26361元。 如未按本判决确定期限履行，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。 案件受理费2331元，由被告河南中冠置业有限公司济源分公司负担（暂由原告垫付，待执行中一并结算）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审判长 聂建平 审判员 王苗苗 审判员 王素娟 二〇一三年十一月一日 书记员 李志鹏 |
