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河南省汝南县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）汝民初字第00897号 原告宋保良，男，1961年9月28日出生。 委托代理人赵新奇、李岩，河南安澜律师事务所律师。 被告刘平辉，女，1960年10月11日出生。 原告宋保良与被告刘平辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月12日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月25日公开开庭进行审理，原、被告均到庭参加诉讼。本院于2014年3月10日作出（2013）汝民初字第01275号民事判决，判决：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同；二、被告刘平辉于判决生效后十五日内腾出租赁房屋（位于汝上公路东侧，门面一间、二层九间，共计10间），案件受理费1000元，由被告负担。被告不服该判决，提起上诉。驻马店市中级人民法院于2014年6月4日作出（2014）驻民三终字第0199号民事裁定，裁定：撤销本院（2013）汝民初字01275号民事判决；将本案发回本院重新审理。本院于2014年7月7日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2014年9月5日公开开庭进行审理。原告委托代理人李岩，被告刘平辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋保良诉称，2007年2月18日，原、被告签订一份租赁合同，合同约定：原告把自己营业中的旅社及其设施租赁给被告经营，期限10年，每年租金12000元。在双方租赁合同履行期间，政府对部分租赁的房屋及周边房屋的国有土地进行征收。2011年上半年，汝南县拆迁办下达了拆迁通知，同时通知了被告。之后，原告通知被告解除租赁合同。现被告拒不搬出租赁的房屋，仍在继续经营旅社，影响到原告的征收拆迁协议的履行。因政府的拆迁行为，导致合同无法继续履行。请求：解除原、被之间的租赁合同，被告搬出原告的房屋。 被告刘平辉辩称，1、本案租赁房屋的拆迁公告下发时间为2010年10月20日，应适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，该条例明确规定了，拆迁人及被拆迁人、房屋承租人应协商一致达成补偿安置协议。现拆迁人与原告私自达成补偿安置协议，该协议违反拆迁管理条例的强制性规定而无效，侵害了被告的合法权益，被告不应该去履行该补偿安置协议的内容。2、根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁管理部门应当颁发房屋拆迁许可证，但直到现在拆迁土地性质仍为工业用地，未改变为商品房住宅用地。该开发商所建房屋就无法办房产证，如果原告及汝南县粮食局提供不出拆迁许可证，那么汝南县粮食局拆迁为违法拆迁，原告也是侵权人，无理由要求解除合同。3、原告诉称的政府拆迁行为，不属于《合同法》上规定的不可抗力。依据法律规定及学理解释，不可抗力是指因自然原因而发生的自然现象如洪水、海啸、地震等，或者基于社会原因而发生的社会现象如战争、罢工等，故本案不具有解除合同的法定情况。4、原告于2014年3月16日收取了被告2012年至2015年2月份的房租金，本案起诉并非原告本意，而是汝南县拆迁办，其不依《城市房屋拆迁管理条例》相关规定解决拆迁补偿问题，而企图以简单的合同纠纷为由，让原告请求法院解除合同，从而掩盖复杂的拆迁安置问题。综上，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2007年2月17日，原、被告签订一份房屋租赁合同，合同约定：被告租赁原告位于汝上公路东侧的房屋（汝南县汽车站对面，产权证号：房权证汝字第00010545号，包括门面一间、二层九间）一处经营旅社，期限10年，从2007年2月18日至2017年2月18日，每年租金12000元。2010年10月20日，汝南县建设局对外发布汝房拆（2010）第06号拆迁公告，内容是：依据汝南县城市总体规划，经县政府研究决定，对汝南县油脂厂区域建设用地范围内的房屋实施拆迁，拆迁期限为2010年10月20日至2010年12月20日，建设项目名称为汝南县油脂厂整体搬迁，房屋拆迁人为汝南县粮食局，建设项目第一期拆迁范围：汝南县油脂厂规划区原粮油宾馆以北至油厂招待所所有门面楼，油脂厂内非家属楼分散住户及各种仓库等，拆迁安置方式：实行货币补偿和产权调换结合的方式。被告租赁的房屋在拆迁范围内。2012年7月25日，汝南县房屋征收管理办公室与被征收人宋保良达成房屋拆迁补偿安置协议，共支付原告各种补偿费用2395428.14元。为了保证租户刘平辉的利益，汝南县房屋征收管理办公室及汝南县粮食局征得原告同意，从原告补偿费用中提存30万元保存在汝南县司法局公证处。汝南县油脂厂区域建设用地上的部分房屋已经拆除，本案争议的房屋，因原、被告未协商一致，仍未拆除。2013年4月16日，汝南县房屋征收管理办公室向原告宋保良下发通知，限原告于2013年4月19日搬迁结束。2014年3月16日，在本案审理过程中，原告收取被告2012年至2015年2月17日的房租金36000元。原告以出租房屋需拆迁为由，要求解除租赁合同，被告腾出房屋，双方为此成讼。 本院认为，原告以政府拆迁其房屋，导致租赁合同无法履行为由诉至来院，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”的规定，本案原、被告在自愿协商的基础上达成合意，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。本案的争议焦点是：原告请求解除租赁合同是否符合法律规定？ 针对上述焦点，原告主张解除合同的理由是：本案讼争的房屋已被征收，且县房屋征收管理办公室已对其各项费用补偿到位，为了保护原告的合法权益，对补偿款进行了部分提存，因县房屋征收管理办公室与被告多次协商未果，讼争房屋无法如期拆迁，但双方的租赁合同已无法履行，解除合同属于不可抗力。被告主张继续履行合同的理由是：原、被告之间争议的租赁合同尚未到期，原告已收取被告2015年2月17日之前的房租，双方合同正在履行之中。该房屋是否被征收，没有任何人找被告进行协商补偿安置事宜，根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁租赁房屋的，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。因此，本案不适用不可抗力原则，也非《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十六条规定的内容，应驳回原告的请求。 本院认为，本案讼争的房屋属于拆迁范围，双方均没有异议，但是否属于解除租赁合同的条件，双方各抒其见。原告主张应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项：“因不可抗力致使不能实现合同目的；……”而《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。那么本案是否适用该条款？本案拆迁公告发布于2010年10月份，根据法不朔及既往的原则，城市房屋拆迁的原则应适用《城市房屋拆迁管理条例》。依据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款（拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立补偿安置协议。）、第十六条第一款（拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。……裁决应当自收到申请之日起30日内作出。）、第二十七条第二款（被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。）的规定，双方讼争的房屋拆迁，拆迁人、被拆迁人与承租人并未达成协议，而被拆迁人选择了货币补偿，并已领取到位。因此，被拆迁人有能力也有义务为承租人调换房屋或者进行货币补偿，即便双方达不成一致意见，也可由房屋拆迁管理部门按照法律规定进行裁决，这一情况完全可以克服，并非原告所主张的“不可抗力”。同时，在本案审理过程中，原告收取了被告2015年2月17日之前的房租，该行为表明原告有继续履行租赁合同的意愿。因此，原告请求解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。 根据上述理由及法律、行政法规的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告宋保良的诉讼请求。 案件受理费1000元，由原告宋保良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。 审 判 长 田红卫 代理审判员 黄 勇 人民陪审员 崔得义 二〇一四年十月二十七日 书 记 员 乔华丽 第页 第页 |
