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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民三终字第887号 上诉人（原审原告）洪素云，女，1962年9月22日出生。 上诉人（原审原告）张金先，女，1963年11月18日出生。 上诉人（原审原告）洪贵亭，男，1935年8月21日出生。 上诉人（原审原告）王洪运，男，1979年9月2日出生。 上诉人（原审原告）洪显海，男，1955年10月22日出生。 上诉人（原审原告）王翠连，女，1960年10月12日出生。 上诉人（原审原告）孙爱娇，女，1960年9月23日出生。 上诉人（原审原告）洪显军，又名洪军，男，1972年12月24日出生。 八上诉人委托代理人崔海生，河南向东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）洪印，男，1972年7月27日出生。 被上诉人（原审被告）李新付，男，1973年7月21日出生。 二被上诉人委托代理人李攀飞，河南君盟律师事务所律师。 上诉人洪素云、张金先、洪贵亭、王洪运、洪显海、王翠连、孙爱娇、洪显军（以下简称洪素云等8人）与被上诉人洪印、李新付租赁合同纠纷一案，洪素云等8人于2014年2月20日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的租赁土地协议书，洪印、李新付归还洪素云等8人的土地共计6亩。2、洪印、李新付给付洪素云等8人2012年1月1日至2014年5月份的土地租赁费共计26100元。3、洪印、李新付支付违约金27900元。4、本案诉讼费用由洪印、李新付负担。该院于2014年7月21日作出（2014）商梁民初字第636号民事判决，洪素云等8人对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月22日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人洪素云等8人之委托代理人崔海生及上诉人洪素云、张金先、王翠连、孙爱娇、洪贵亭与被上诉人洪印、李新付及其委托代理人李攀飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，2009年底，洪印、李新付（乙方）与洪素云等耿屯南队十八户村民（甲方）签订租赁土地协议书一份，主要约定：乙方自愿租耿屯南居民的土地（其中含洪素云等8人承包经营的土地6亩），每年每亩1800元；租赁期限十五年，自2010年1月1日至2025年1月1日；每年的12月30日付清，任何一方违约按租赁费的2倍进行处罚。因洪印、李新付未按协议约定支付洪素云等8人2012年1月1日后的租金，洪素云等8人提起诉讼。 原审法院另查明，洪印、梁某某租赁洪素云等8人的涉案土地系集体土地，洪印、梁某某租赁后即将土地转租给梁某某用于建厂，于2011年开始办理建设用地征收土地手续，梁某某交纳了相关费用，2014年1月27日，河南省人民政府作出豫政土（2014）122号土地管理文件予以批准。 原审法院认为，2009年底，洪素云等8人与洪印、李新付签订租赁土地协议书一份，洪素云等8人将土地交付给洪印、李新付使用、收益，洪印、李新付支付洪素云等8人租金，双方形成土地租赁合同关系。按照我国《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；农民集体所有的建设用地仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡（镇）村公共设施和公益事业建设；任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案洪素云等8人擅自将农民集体所有的土地使用权出租给洪印、李新付，洪印、李新付转租用于非农业建设（建厂），违反了上述我国有关土地管理的强制性规定，属无效行为，双方签订的合同为无效合同，对造成合同无效双方均有过错，依法应承担各自相应的责任。我国《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于洪素云等8人与洪印、李新付签订的合同为无效合同及本案涉案土地已于2014年1月27日经河南省人民政府批准征收为国有土地，该土地已不属于农民集体所有的土地，双方之间的法律关系即终止，故本案涉案土地已无必要返还，洪素云等8人要求解除双方之间签订的租赁土地协议书及判令洪印、李新付归还洪素云等8人土地6亩和支付违约金27900元的诉讼请求，不予支持。至于本案涉案土地征收为国有土地后对原土地所有人的补偿和对土地使用权的处置，依法应由政府有关部门依照土地征收的相关法律法规规定进行，不在法院审理案件的范围之内，不予审理。但在涉案土地被征收为国有土地之前，即2012年1月1日至2014年1月26日期间，洪印、李新付使用洪素云等8人的土地应予以补偿，参照双方协议的租赁费标准计款22369.32元。 原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、被告洪印、李新付支付原告土地使用费22369.32元，于判决生效之日起五日内履行完毕。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，原告负担750元，被告负担400元。 上诉人洪素云等8人不服原审判决，上诉称，1、上诉人于被上诉人签订的《租赁土地协议书》没有约定该土地用于非农业建设，不违反法律规定，应为有效协议，被上诉人拒绝履行2012年1月1日至今的租赁费，严重违约，应当按照协议约定支付违约金，上诉人有权要求解除合同，收回土地。2、没有证据证明涉案的6亩土地已被征收为国有土地，被上诉人提交的证据是虚假的，且相互矛盾。豫政土（2014）122号文件虽然证明建设用地批复范围包括耿屯村民组，上诉人反复要求被上诉人提供或法院依职权调取建设用地申请报告及定位勘界图，但至今没有任何证据证实建设用地批复的范围包括涉案的6亩土地，且该批复仅是同意征收。3、原审判决混淆两份主体不同、内容迥异的合同，被上诉人与梁某某的转租合同无效不代表上诉人与被上诉人之间的合同无效，原审错误适用土地管理法及合同法的规定，认定上诉人与被上诉人之间签订的土地租赁合同无效明显适用法律错误。请求，1、撤销原审判决，改判解除双方于2012年12月31日所签订的租赁协议，判令被上诉人立即交回所租赁的上诉人的6亩土地。2、判决被上诉人支付租金26100元及逾期付款违约金27900元。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。 被上诉人洪印、李新付答辩称，1、如果因为梁某某不是租赁土地所在村集体成员认定洪印、李新付与梁某某之间的租赁协议无效，因李新付与洪素云等8人不是同一集体组成成员，那么洪素云等8人与被上诉人之间的租赁协议也应认定为无效协议。因洪素云等8人与洪印、李新付之间的租赁协议以及洪印、李新付与梁某某之间的租赁协议均未约定租赁土地的用途，因洪素云等8人对洪印、李新付将土地转租给梁某某是知情的，对梁某某此后在土地上建设的事实也是知情的。因此，如果梁某某将土地用于非农业建设的行为致使洪印、李新付与梁某某之间的土地租赁协议无效，也应认定洪印、李新付与洪素云等8人之间的协议无效。2、洪印、李新付承租土地后，支付了青苗、树木补偿款，并出资设置了围墙栅栏，增加了租赁土地的使用价值，其转租的价格高于承租价格是合情合理的，不违反法律规定。因此，原审法院对两份租赁合同的效力作出相同的认定并无不当。请求依法作出终审判决。 根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：1、本案双方之间签订的租赁合同是否为有效合同，该合同应否予以解除，所涉土地应否予以返还。2、被上诉人是否存在违约行为，应否支付上诉人租金及违约金。 双方当事人对此争议焦点均无异议，并进行了论辩。 二审中，被上诉人洪印、李新付申请本院依法调取的证据有：商丘市国土资源局梁园分局建设国土资源所情况说明和土地勘测定界技术报告书各一份。 上诉人洪素云等8人质证认为，1、土地勘测定界技术报告书没有明确的土地范围，不能证明商丘市2013年第二批城市建设用地的范围与本案有关。2、商丘市国土资源局梁园分局建设国土资源所情况说明同对豫政土（2014）122号文件的质证意见，仅是对国有建设用地拟征用的批准，征地手续履行完毕之前不能使用，需以正式征用完毕并颁发国有土地使用权证为准方可使用，在此之前土地性质、用途、权属不发生变化。 被上诉人洪印、李新付质证请求法院依法查清相关事实，并与洪印、李新付诉梁某某一案，做出同样的事实认定。 本院经审查认为，土地勘测定界技术报告书系商丘市国土资源局梁园分局建设国土资源所出具的档案材料，且对地块的面积、界址点坐标均有明确记载。情况说明能够证明涉案土地已经被河南省人民政府批准为国有建设用地。且该两份证明能够与河南省人民政府豫政土（2014）122号文件、征地补偿到位证明以及相关收据等证据相互印证，能够证明涉案土地已经被政府依法征收为国有建设用地，本院予以采信。 本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。 本院认为，关于本案双方之间签订的租赁合同是否为有效合同，该合同应否予以解除，所涉土地应否予以返还的问题。洪素云等8人与洪印、李新付签订合同，将涉案6亩集体土地租赁给洪印、李新付，虽然租赁协议并未约定涉案土地的用途，但洪素云等8人对洪印、李新付将该土地转租给梁某某用于建设厂房，将农民集体所有的土地用于非农建设，改变了该土地的使用权性质的事实并未提出异议。因此，双方所签订的租赁合同违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，应属无效合同。依照法律规定，合同无效的，当事人因履行该合同所取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案土地已经河南省人民政府批准征收为国有土地，已不属于农民集体所有。因此，上诉人洪素云等8人要求解除涉案租赁协议，并请求洪印、李新付返还土地缺乏事实及法律依据，原审不予支持并无不当。但上诉人洪素云等8人可就涉案土地的征收补偿问题向政府相关行政主管部门主张相应的权利，不属于本案审理范围，本院不予审理。因此，上诉人洪素云等8人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于被上诉人是否存在违约行为，应否支付上诉人租金及违约金的问题。洪印、李新付与洪素云等8人签订租赁协议后未按该协议的约定支付2012年1月1日之后的土地租金的事实清楚，虽然该协议约定有违约金的负担方式，但因该协议违反法律规定而无效，因此，洪素云等8人请求洪印、李新付支付违约金缺乏事实及法律依据，不应予以支持。但鉴于洪印、李新付将涉案土地转租给梁某某，实际使用涉案土地并受益的事实客观存在，因此，原审参照双方所签订的租赁协议约定的租金标准，判决洪印、李新付支付洪素云等8人涉案土地被河南省人民政府批准征收之前，即2012年1月1日至2014年1月26日期间的土地使用费22369.32元正确。上诉人洪素云等8人要求被上诉人洪印、李新付支付违约金的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，判处正确。上诉人洪素云等8人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费590元，由上诉人洪素云、张金先、洪贵亭、王洪运、洪显海、王翠连、孙爱娇、洪显军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王保中 审 判 员 高纪平 代理审判员 刘瑞英 二〇一四年十月二十九日 书 记 员 时 淼 |
