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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民三终字第886号 上诉人（原审原告）洪印，男，1972年7月27日出生。 上诉人（原审原告）李新付，男，1973年7月21日出生。 二上诉人委托代理人李攀飞，河南君盟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）梁志方，男，1979年6月28日出生。 委托代理人张伟，河南弘勋律师事务所律师。 上诉人洪印、李新付与被上诉人梁志方租赁合同纠纷一案，洪印、李新付于2014年3月3日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求，1、解除双方签订的租赁土地协议书，梁志方归还洪印、李新付的土地12.6亩。2、梁志方给付洪印、李新付2012年1月1日至2014年5月31日期间的土地租赁费共计91350元。3、梁志方向洪印、李新付支付违约金135450元。4、本案诉讼费用由梁志方承担。该院于2014年7月21日作出（2014）商梁民初字第792号民事判决，洪印、李新付对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月22日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人洪印、李新付及其共同委托代理人李攀飞与被上诉人梁志方之委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，2009年12月31日，梁志方（乙方）为建厂与洪印、李新付（甲方）签订租用土地协议书一份，主要约定：乙方自愿租耿屯南居民的土地10.2亩及大、小院落2.4亩，合计12.6亩，每亩3000元；建厂建筑和用人在同等条件下尽量用甲方；租赁期限十二年，自2009年12月31日至2021年12月31日；每年的12月31日预交下一年租金，任何一方违约按租赁费的二倍进行处罚。因梁志方未按协议约定支付2012年1月1日后的租金，洪印、李新付提起诉讼。 原审法院另查明，梁志方租赁洪印、李新付的涉案土地系集体土地，于2011年开始办理建设用地征收土地手续，梁志方交纳了相关费用，2014年1月27日，河南省人民政府作出（2014）122号土地管理文件予以批准。 原审法院认为，2009年12月31日，洪印、李新付与梁志方签订租用土地协议书一份，洪印、李新付将土地交付给梁志方使用、收益，梁志方支付洪印、李新付租金，双方形成土地租赁合同关系。按照我国《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；农民集体所有的建设用地仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡（镇）村公共设施和公益事业建设；任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案洪印、李新付擅自将农民集体所有的土地使用权出租给梁志方用于非农业建设（建厂），违反了上述我国有关土地管理的强制性规定，属无效行为，双方所签订的合同为无效合同，对造成合同无效双方均有过错，依法应承担各自相应的责任。我国《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于双方签订的合同为无效合同及本案涉案土地已于2014年1月27日经河南省人民政府批准征收为国有土地，该土地已不属于农民集体所有的土地，洪印、李新付与梁志方之间的法律关系即终止，故本案涉案土地已无必要返还，洪印、李新付要求解除双方签订的租赁土地协议书及判令梁志方归还土地12.6亩和支付违约金135450元的诉讼请求，不予支持。至于本案涉案土地征收为国有土地后对原土地所有权人的补偿和对土地使用权的处置，依法应由政府有关部门依照土地征收的相关法律法规规定进行，不在法院审理案件的范围之内，不予审理。但在涉案土地被征收为国有土地之前，即2012年1月1日至2014年1月26日期间，梁志方使用洪印、李新付的土地应予以补偿，参照双方协议的租赁费标准计款78292.6元。 原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、被告梁志方支付原告洪印、李新付土地使用费78292.6元，于判决生效之日起五日内履行完毕。二、驳回原告洪印、李新付的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4700元，原告洪印、李新付负担2700元，被告梁志方负担2000元。 上诉人洪印、李新付不服原审判决，上诉称，1、上诉人与被上诉人签订的《租赁土地协议书》没有约定该土地用于非农业建设，不违反法律规定，应为有效协议，被上诉人拒绝履行2012年1月1日至今的租赁费，严重违约，应当按照协议约定支付违约金，上诉人有权要求解除合同，收回土地。2、没有证据证明涉案的12.6亩土地已被征收为国有土地，被上诉人提交的证据，除豫政土（2014）122号文件外，其他有可能是虚假的，且这些证据相互矛盾，虽然该文件证明建设用地批复范围包括耿屯村民组的部分土地，但没有定位勘界图，不能证明包括涉案的12.6亩土地，且该批复仅是同意征收，不能证明已经征收，更不能证明被上诉人已经取得土地使用权。请求，1、撤销原审判决，改判解除双方签订的租赁土地协议书，判令梁志方交回所租赁的12.6亩土地。2、判决被上诉人向上诉人支付自2012年1月1日至实际交还土地之日的租金（每年37800元）及逾期付款违约金（总租金的两倍）。3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人梁志方未提交书面答辩意见，庭审中口头答辩称，1、本案诉称地块已被政府征收，被上诉人已经向政府缴纳了土地补偿款等及相应契税，且政府已支付给原告征收补偿款，因此，政府征收行为已经终止了上诉人与被上诉人之间的租赁合同，被上诉人不存在违约行为。2、根据被上诉人一审提交的证据充分证明涉案征地已被政府批准，且各种补偿费用已经全部到位，一审认为被上诉人应补偿上诉人土地使用费不当。上诉人既获得土地补偿款又获得租金，缺乏法律依据。 根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：双方签订的租赁协议是否为有效协议，被上诉人是否存在违约行为，应否支付上诉人租金及违约金。 双方当事人对此争议焦点均无异议，并进行了论辩。 二审庭审后，被上诉人梁志方提交的证据有：1、土地勘测定界技术报告书一份。2、商丘市国土资源局梁园分局建设国土资源所情况说明一份。证明涉案土地已经被河南省人民政府批准为国有建设用地。 上诉人洪印、李新付质证认为，土地勘测定界技术报告书没有明确土地范围，不能证明商丘市2013年第二批城市建设用地的范围与本案有关；商丘市国土局梁园分局建设国土资源所所出具的情况说明，仅是国有建设用地拟征用的批准，征地手续履行完毕之前不能使用，需以正式征用完毕并颁发国有土地使用权证为准，在取得土地使用证前，该土地性质、权属等不变。 本院经审查认为，土地勘测定界技术报告书系商丘市国土资源局梁园分局建设国土资源所出具的档案材料，且对地块的面积、界址点坐标均有明确记载。情况说明能够证明涉案土地已经被河南省人民政府批准为国有建设用地。且该两份证明能够与原审中梁志方提交的河南省人民政府豫政土（2014）122号文件、征地补偿到位证明以及相关收据等证据相互印证，能够证明涉案土地已经被政府依法征收为国有建设用地，本院予以采信。 本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。 本院认为，关于双方签订的租赁协议是否为有效协议的问题。梁志方与洪印、李新付签订合同，租赁涉案12.6亩集体土地用于建设厂房，将农民集体所有的土地用于非农建设，改变了该土地的使用权性质，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，应属无效合同。依照法律规定，合同无效的，当事人因履行该合同所取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案土地已经河南省人民政府批准征收为国有土地，已不属于农民集体所有。因此，洪印、李新付要求解除涉案租赁协议，并请求梁志方返还土地缺乏事实及法律依据，原审不予支持并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于被上诉人是否存在违约行为，应否支付上诉人租金及违约金的问题。梁志方与洪印、李新付签订租赁协议后未按该协议的约定支付2012年1月1日之后的土地租金的事实清楚，虽然该协议约定有违约金的负担方式，但因该协议违反法律规定而无效，因此，洪印、李新付请求梁志方支付违约金缺乏事实及法律依据，不应予以支持。但鉴于梁志方实际使用涉案土地的事实客观存在，因此，原审参照双方所签订的租赁协议约定的租金标准，判决梁志方支付洪印、李新付涉案土地被河南省人民政府批准征收之前，即2012年1月1日至2014年1月26日期间的土地使用费78292.6元正确。因此，上诉人洪印、李新付要求被上诉人梁志方支付违约金的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，判处适当。上诉人洪印、李新付的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3320元，由上诉人洪印、李新付负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王保中 审 判 员 高纪平 代理审判员 刘瑞英 二〇一四年十月二十九日 书 记 员 时 淼 |
