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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民三终字第888号 上诉人（原审原告）梁素梅，女，1963年5月1日出生。 上诉人（原审原告）牛美莲，女，1974年5月22日出生。 上诉人（原审原告）侯冬梅，女，1965年10月7日出生。 上诉人（原审原告）李新明，男，1974年11月8日出生。 四上诉人委托代理人崔海生，河南向东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）洪印，男，1972年7月27日出生。 被上诉人（原审被告）李新付，男，1973年7月21日出生。 二被上诉人委托代理人李攀飞，河南君盟律师事务所律师。 上诉人梁素梅、牛美莲、侯冬梅、李新明（以下简称梁素梅等4人）与被上诉人洪印、李新付租赁合同纠纷一案，梁素梅等4人于2014年2月20日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求，1、解除双方之间的不定期口头土地租赁合同，洪印、李新付归还梁素梅土地0.65亩、牛美莲土地0.3亩、侯冬梅土地0.3亩、李新明土地0.4亩。2、洪印、李新付给付梁素梅租金1950元、牛美莲租金900元、侯冬梅租金900元、李新明租金1200元。3、本案诉讼费用由洪印、李新付负担。该院于2014年7月21日作出（2014）商梁民初字第637号民事判决，梁素梅等4人对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月22日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人梁素梅等4人之委托代理人崔海生及上诉人梁素梅、侯冬梅与被上诉人洪印、李新付及其委托代理人李攀飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，2009年底，梁素梅等4人与洪印、李新付经协商，口头约定：洪印、李新付租赁梁素梅等4人的土地（其中梁素梅土地0.65亩、牛美莲土地0.3亩、侯冬梅土地0.3亩、李新明土地0.4亩），租金为每年每亩1500元，每年支付一次，于12月30日付清。因洪印、李新付未按协议约定支付梁素梅等4人2012年1月1日后的租金，梁素梅等4人提起诉讼。 原审法院另查明，洪印、李新付租赁梁素梅等4人的涉案土地系集体土地，洪印、李新付租赁后即将土地转租给梁某某用于建厂，于2011年开始办理建设用地征收土地手续，梁某某交纳了相关费用，2014年1月27日，河南省人民政府作出豫政土（2014）122号土地管理文件予以批准。 原审法院认为，2009年底，梁素梅等4人与洪印、李新付口头约定，梁素梅等4人将土地交付给洪印、李新付使用、收益，洪印、李新付支付梁素梅等4人租金，双方形成土地租赁合同关系。按照我国《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；农民集体所有的建设用地仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡（镇）村公共设施和公益事业建设；任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案梁素梅等4人擅自将农民集体所有的土地使用权出租给洪印、李新付，洪印、李新付转租用于非农业建设（建厂），违反了上述我国有关土地管理的强制性规定，属无效行为，双方签订的合同为无效合同，对造成合同无效双方均有过错，依法应承担各自相应的责任。我国《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于梁素梅等4人与洪印、李新付签订的合同为无效合同及本案涉案土地已于2014年1月27日经河南省人民政府批准征收为国有土地，该土地已不属于农民集体所有的土地，双方之间的法律关系即终止，故本案涉案土地已无必要返还，梁素梅等4人要求解除双方之间的口头土地租赁合同及判令洪印、李新付归还土地的诉讼请求，不予支持。至于本案涉案土地征收为国有土地后对原土地所有人的补偿和对土地使用权的处置，依法应由政府有关部门依照土地征收的相关法律法规规定进行，不在法院审理案件的范围之内，不予审理。但在涉案土地被征收为国有土地之前，洪印、李新付使用梁素梅等4人的土地应予以补偿，参照双方协议的租赁费标准，梁素梅等4人要求洪印、李新付支付梁素梅1950元、牛美莲900元、侯冬梅900元、李新明1200元符合法律规定，予以支持。 原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、被告洪印、李新付支付梁素梅土地使用费1950元、牛美莲土地使用费900元、侯冬梅土地使用费900元、李新明土地使用费1200元，于判决生效之日起五日内履行完毕。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告负担。 上诉人梁素梅等4人不服原审判决，上诉称，1、上诉人与被上诉人签订的《租赁土地协议书》没有约定该土地用于非农业建设，不违反法律规定，且上诉人与被上诉人均是同村村民，符合农村土地流转的法律规定。由于被上诉人拒不支付租金属于根本违约，上诉人要求终止土地租赁合同，收回土地。符合法律规定，应当予以支持。2、没有证据证明涉案的1.65亩土地已被征收为国有土地，被上诉人提交的证据是虚假的，且相互矛盾。豫政土（2014）122号文件虽然证明建设用地批复范围包括耿屯村民组，上诉人反复要求被上诉人提供或法院依职权调取建设用地申请报告及定位勘界图，但至今没有任何证据证实建设用地批复的范围包括涉案的6亩土地，且该批复仅是同意征收。3、原审判决混淆两份主体不同、内容迥异的合同，被上诉人与梁某某的转租合同无效不代表上诉人与被上诉人之间的合同无效，原审错误适用土地管理法及合同法的规定，认定上诉人与被上诉人之间签订的土地租赁合同无效明显适用法律错误。请求，1、撤销原审判决，改判解除双方之间的不定期土地租赁协议，判令被上诉人立即交回所租赁的上诉人的1.65亩土地。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。 被上诉人洪印、李新付答辩称，1、如果因为梁某某不是租赁土地所在村集体成员认定洪印、李新付与梁某某之间的租赁协议无效，因李新付与梁素梅等4人不是同一集体组成成员，那么梁素梅等4人与被上诉人之间的租赁协议也应认定为无效协议。因梁素梅等4人与洪印、李新付之间的租赁协议以及洪印、李新付与梁某某之间的租赁协议均未约定租赁土地的用途，因梁素梅等4人对洪印、李新付将土地转租给梁某某是知情的，对梁某某此后在土地上建设的事实也是知情的。因此，如果梁某某将土地用于非农业建设的行为致使洪印、李新付与梁某某之间的土地租赁协议无效，也应认定洪印、李新付与梁素梅等4人之间的协议无效。2、洪印、李新付承租土地后，支付了青苗、树木补偿款，并出资设置了围墙栅栏，增加了租赁土地的使用价值，其转租的价格高于承租价格是合情合理的，不违反法律规定。因此，原审法院对两份租赁合同的效力作出相同的认定并无不当。请求依法作出终审判决。 根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：被上诉人是否存在违约行为，双方之间的合同应否予以解除，所涉土地应否予以返还。 双方当事人对此争议焦点均无异议，并进行了论辩。 二审中，被上诉人洪印、李新付申请本院依法调取的证据有：商丘市国土资源局梁园分局建设国土资源所情况说明和土地勘测定界技术报告书各一份。 上诉人梁素梅等4人质证认为，1、土地勘测定界技术报告书没有明确的土地范围，不能证明商丘市2013年第二批城市建设用地的范围与本案有关。2、商丘市国土资源局梁园分局建设国土资源所情况说明同对豫政土（2014）122号文件的质证意见，仅是对国有建设用地拟征用的批准，征地手续履行完毕之前不能使用，需以正式征用完毕并颁发国有土地使用权证为准方可使用，在此之前土地性质、用途、权属不发生变化。 被上诉人洪印、李新付质证请求法院依法查清相关事实，并与洪印、李新付诉梁某某一案，做出同样的事实认定。 本院经审查认为，土地勘测定界技术报告书系商丘市国土资源局梁园分局建设国土资源所出具的档案材料，且对地块的面积、界址点坐标均有明确记载。情况说明能够证明涉案土地已经被河南省人民政府批准为国有建设用地。且该两份证明能够与河南省人民政府豫政土（2014）122号文件、征地补偿到位证明以及相关收据等证据相互印证，能够证明涉案土地已经被政府依法征收为国有建设用地，本院予以采信。 本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。 本院认为，梁素梅等4人与洪印、李新付口头约定将涉案集体土地租赁给洪印、李新付，且对洪印、李新付将该土地转租给梁某某用于建设厂房，将农民集体所有的土地用于非农建设，改变了该土地的使用权性质的事实并未提出异议。因此，双方当事人之间的口头租赁合同违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，应属无效合同。依照法律规定，合同无效的，当事人因履行该合同所取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案土地已经河南省人民政府批准征收为国有土地，已不属于农民集体所有。因此，上诉人梁素梅等4人要求解除涉案租赁协议，并请求洪印、李新付返还土地缺乏事实及法律依据，原审不予支持并无不当。但上诉人梁素梅等4人可就涉案土地的征收补偿问题向政府相关行政主管部门主张相应的权利，不属于本案审理范围，本院不予审理。洪印、李新付与梁素梅等4人达成口头租赁协议后，洪印、李新付将涉案土地转租给梁某某，实际使用涉案土地并受益的事实客观存在，但洪印、梁某某并未按约定支付2012年1月1日之后的土地租金，因此，原审参照双方所签订的租赁协议约定的租金标准，判决洪印、李新付支付梁素梅等4人涉案土地被河南省人民政府批准征收之前，即2012年1月1日至2014年1月26日期间梁素梅1950元、牛美莲900元、侯冬梅900元李新明1200元的土地使用费正确。因此，上诉人梁素梅等4人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，判处正确。上诉人梁素梅等4人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人梁素梅、牛美莲、侯冬梅、李新明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王保中 审 判 员 高纪平 代理审判员 刘瑞英 二〇一四年十月二十八日 书 记 员 时 淼 |
