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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民三终字第01033号 上诉人（原审原告）：张德安。 委托代理人：张淅荊。淅川县司法局金河法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：肖志乐。 委托代理人：金建岐，河南框正律师事务所律师。 上诉人张德安与被上诉人肖志乐房屋买卖合同纠纷一案，张德安于2013年4月3日向淅川县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令肖志乐立即为张德安办理房屋及车库的所有权证。原审法院于2013年6月15日作出（2013）淅民商初字第75号民事判决。肖志乐不服，向本院提起上诉，本院审理后作出（2013）南民三终字第00933号民事裁定，撤销原审法院（2013）淅民商初字第75号民事判决，发回重审。原审法院依法重审后于2014年6月6日作出（2014）淅民商初字第19号民事判决。张德安不服，向本院提起上诉，本院于2014年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人张德安的委托代理人张淅荊，被上诉人肖志乐的委托代理人金建岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：肖志乐和陈怀高2009年在淅川县东环路娃鱼河桥东、公路南他人拥有土地使用权的土地上承建房屋。房屋建成后，2010年9月26日，肖志乐将该房屋的五楼二单元三室一厅房屋一套、建筑面积为125平方米，以10.5万元的价格卖与张德安，并出具收据一张，内容为“今收到寺湾镇张德安购肖志乐售房郑湾七组东环路南家属楼五楼二单元三室一厅一套，计壹佰贰拾伍平方米，总计款壹拾万零伍仟￥105000元，房权证另办。车库另购。收款人：肖志乐，2010年9月26日”。2011年4月1日，经双方协商，肖志乐又将一间27.3平方米的地下车库以2.5万元的价格卖与张德安。并出具了：“今收到寺湾上街村张德安购车库贰拾柒点叁平方米，计款贰万伍仟元整。收款人肖志乐，二O一一年四月一号”的收据一张。张德安于付款当日即占有该房屋。另查明，争议房屋和车库所有权、土地使用权均登记在他人名下，土地使用权的类型是国有划拨。 原审法院认为：肖志乐不具备开发房地产的资格和条件，不因建设房屋而取得所建房屋及设施的所有权和处分权。《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案争议房屋及车库建在划拨的国有土地上，转让时，应报拥有批准权的人民政府审批。双方之间存在的房屋及车库买卖合同未经有批准权的人民政府批准，违反了法律的强制性规定，属于无效合同。且肖志乐无权处分所有权为他人的房屋及车库。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项的规定，判决：一、张德安和肖志乐在2010年9月26日和2011年4月1日签订的房屋、车库买卖合同为无效合同。二、驳回张德安的诉讼请求。案件受理费500元，由张德安负担。 张德安上诉称：一、原审判决认定肖志乐不具备开发房地产的资格和条件，买卖合同不成立是错误的。买卖合同是民事合同，只要对标的物合法占有，没有案外人异议，即成立。二、原审判决认定不因建设房屋而取得所建房屋及设施的所有权和处分权，系断章取义。忽略肖志乐与第三人张红霞对争议房产的关系，不追加第三人以查明事实。三、原审判决认定依据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定，本案争议房屋及车库建在划拨的国有土地上，转让时，应报拥有批准权的人民政府审批，违反了法律强制性规定，属于无效合同也是错误的。原审不依据合同法判决，而依据行政法裁判，把政府补偿土地误判为划拨土地，把政府审批视为强制性规定都是错误的。请求：1、撤销（2014）淅民商初字第19号民事判决，依法改判肖志乐为张德安办理房屋及车库的所有权证。 肖志乐答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。 根据各方当事人上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：肖志乐与张德安签订的房屋及车库买卖合同是否有效。 二审中双方当事人均未提供新证据。 本院查明的事实与原审查明事实相同。 本院认为：张德安和肖志乐签订的房屋、车库买卖合同，所涉房产及车库的土地以及建设规划许可证均登记在他人名下，且张德安所购单元房及车库所有权人也登记为他人。肖志乐对合同所涉房屋及设施没有所有权和处分权。以没有所有权和处分权房屋及设施与张德安签订的买卖合同，应属无效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，张德安的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由张德安负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙建章 审判员 孙 娟 审判员 姜付强 二〇一四年十一月十日 书记员 杨松峰 |
