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焦作市山阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）山民一初字第00519号 原告（反诉被告）苗龙虎，男，汉族，57岁，住焦作市山阳区。 委托代理人张启平，金研律师事务所律师。 委托代理人张小娟，金研律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司，住所地：郑州经济技术开发区第五大街109号。 法定代表人范宝堂，董事长。 委托代理人赵春林，河南博联律师事务所律师。 委托代理人郭峥，河南博联律师事务所实习律师。 原告苗龙虎与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称：中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月23日作出受理决定，2013年9月11日向被告送达了起诉状、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等诉讼材料，2013年9月13日向原告送达了开庭传票、举证通知书等诉讼材料。被告提出反诉后，本院于2014年3月18日将反诉状送达了原告。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年3月31日和2014年4月21日两次公开开庭进行了审理，原告苗龙虎及其委托代理人张启平、被告中海公司的委托代理人赵春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苗龙虎诉称，2009年2月13日，原、被告签订《协议书》，原告认购位于焦东路6号楼西单元12层某某号的房屋，并约定了所选取房位、建筑面积、总购房款、交付使用日期等商品房买卖合同的主要内容，被告收取原告认购定金275140元（超出定金最高额20%的法律规定，签订《商品房买卖合同》时，此认购定金转化为房款）。双方约定交房期限为2010年10月31日，但是被告逾期未能交房，现仍未按约定签订《商品房买卖合同》。故原告诉至本院，请求人民法院依法判令：1、确认原、被告签订的《协议书》具有商品房买卖合同的效力并交付位于焦东路6号楼西单元12层1202号的房屋；2、被告赔偿原告多交认购定金部分220112元的利息损失22260元（自2009年3月13日至2010年10月30日计592天，以年利率6.15%计算）；3、被告赔偿原告延迟交房的损失，自2010年10月31日起计算至交付房屋之日，以年利率6.15%×（1＋0.5）=9.225%标准计算；4、诉讼及其他费用由被告承担。 被告中海公司辩称，1、协议书中房屋实际门牌号是1302号，双方签订的协议书中没有把商户和住宅中的架空层算上，房管局现在要求将这层加上，所以之前的门牌号都加了一层。2、原告诉讼请求不能成立，双方签订的是预约合同，不能认为其具有商品房买卖合同的效力。3、原告要求被告交付1302号房屋的请求没有合同依据，因为交付房屋是商品房买卖合同的主合同义务，而原、被告之间仅仅是签订了预约合同。4、原告要求利息损失不能成立，没有事实根据。5、原告要求被告迟延交房的损失不能成立，双方只是约定了暂交合同的时间。 被告中海公司反诉称，2009年2月13日，原告认购被告开发的6号楼西单元某某号房屋。认购时6号楼尚未取得预售许可证，故双方签订了预约性质的《协议书》。协议书约定，被告取得预售许可并确定正式合同签订日后，及时通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，同时约定如原告收到通知后未在五日内签订《商品房买卖合同》，则被告有权单方解除协议，并可要求原告支付定金15%作为违约金。被告于2011年9月14日取得预售许可，随后便通知原告签订《商品房买卖合同》，但是原告经多次通知仍拒绝签订《商品房买卖合同》，被告为避免损失扩大决定解除与原告的预约关系并通知了原告。被告认为，双方的协议书系预约合同，原告违反约定拒绝与被告签订《商品房买卖合同》已经构成违约，原告要求确认协议书具有商品房买卖合同的请求不能成立。故被告提起反诉，请求：1、确认双方签订的《协议书》系预约合同并已经依法解除；2、原告赔偿被告1500元（按照定金10000元的15%计算）。 原告苗龙虎对被告的反诉辩称，1、双方曾多次协商签订商品房买卖合同，并不是原告不愿意签订合同，未签订正式合同的原因在于被告违约后出尔反尔，而且原告已经足额缴纳了房款，不签订正式合同对被告没有任何损失。协议书依法具有商品房买卖合同的效力，被告作为违约方无权解除合同，理由是首先协议书上明确约定了买卖双方的基本情况、商品房基本状况、房屋的位置、面积及总价款、付款方式和付款时间、交付使用日期、面积差异的处理、违约责任及其他事项，均具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同具有可履行性。2、原告已经缴纳了全部房款。3、双方在协议书上特别约定，本协议目的旨在中海丽江6号楼西单元某某号住宅房的成交，可见原、被告买卖争执房屋的真实意思表示是明确的，因此根据《合同法》第三十六条的规定，协议书而不仅仅是预约合同，具有商品房买卖合同的效力。4、被告违约在先，依法不享有解除权，根据协议书第2条的第6款的约定，东区交房时间是2010年10月31日，这上面明确写的是交房时间，而不是刚才被告所说的暂定时间，因为被告的原因导致交房时间延迟，故被告违约在先，根据合同法第94条规定，合同解除权属于合同履行一方，故被告违约不具有解除权。5、原、被告双方是因为对被告违约赔偿事宜产生争议，而不是对签订商品房买卖合同本身产生争议，原告没有违约，被告要求赔偿违约金是没有事实和法律依据。 根据原、被告诉辩意见，本院确定本案争议焦点为：1、原告诉讼请求的依据；2、被告反诉请求的依据。 围绕争议焦点，原告苗龙虎向本院提交以下证据材料：1、协议书一份，证明协议书各项条款具备商品房买卖合同的主要内容，且协议书以商品房成交为目的，因此该协议书依法具有商品房买卖合同的效力；2、收据两份，证明原告已经足额缴纳双方约定的商品房总价款275140元，并且支付时间也和约定时间相同，证明被告已经按照约定价格交付了购房款；3、录音光盘四段以及书面通话记录（原告与被告公司工作人员张颖的通话记录）、原告与被告公司律师短信的截屏两份，证明原告多次向被告要求签订正式的房屋买卖合同，被告工作人员也多次承诺签订合同，未签订合同是被告违约，并不是原告违约；4、语音录音一份，证明被告让原告去被告公司，原告去了之后被告公司并没有人来接待原告，所以不是原告不愿意去，而是原告去了没有人出面，被告公司始终没有当家人出面进行协商。 被告中海公司质证意见为，对证据1真实性无异议，但是对其证明指向和关联性有异议，该协议书是预约合同，不具备商品房买卖合同的效力，双方在协议书的第二条第2项约定，在确定正式合同签订之日后才签订商品房买卖合同，故原告提交的协议书是预约合同，原告提出该预约合同具备了商品房买卖合同的效力是误解，按照《商品房销售管理办法》第5条的规定，如果协议书具备了商品房销售管理办法的第16条的主要内容，应该认为其具有商品房买卖合同效力。对证据2中2009年2月13日收据的真实性、合法性无异议，但是对其证明指向有异议，收据上明确写明定金10000元；对2009年3月13日收据的真实性、合法性无异议，但是对其证明指向有异议，收据上没有写是定金，该款系房款。对证据3中通话记录的真实性无异议，但是对证明指向有异议，因为双方就合同条款始终未能达成一致意见而未签订合同，并不是被告不签订合同，主要是因为原告要求签订合同的内容与被告实际交房的条件不一样，并且已经超出了签订合同的期限；对短信的真实性无异议。对证据4真实性无异议，但是对证明指向有异议，原告在收到解除合同通知书之后来到被告公司是来办理解除合同手续，解除合同通知书已经明确要求是让原告来公司办理解除合同手续和退款事宜，原告当时并没有表示异议。 围绕争议焦点，被告中海公司向本院提交以下证据：证据1、协议书、两份收据（复印件），证明双方签订的协议书是预约合同，定金是10000元。证据2、土地证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证（均系复印件），证明协议书是预约合同，双方签订协议书的时间是2009年2月13日，而项目的规划都是在2010年完成的，用地规划是在2011年完成的。证据3、李海兰、潘继光、辛泽琴、魏莉共同出具的证明一份，证明被告根据协议书约定，在取得预售许可证后，打电话通知原告去签订商品房买卖合同。证据4、解除合同通知书，证明被告于2013年1月13日已经将解除合同通知书送达给原告，原告也已经收到，签收人是原告的代理人张启平。证据5、商品房买卖合同一份，购房款收据一份，证明被告依法与原告解除了预约合同，已经将该房屋出售，并且收取了购房款，也已经在房管局进行备案。证据6、证人张莹莹、李莉出庭作证，证明原被告双方应当履行的转签商品房买卖合同，说明协议书是预约形式，被告也履行了通知的义务，都证明了协议书上的交房时间都是暂定时间，具体时间应该是以实际的商品房买卖合同为主，均可以证明按照合同的交房时间是补偿性的而不是违约性的，而且仅剩原告一户未转签合同。 原告苗龙虎质证意见为，对证据1、2的真实性无异议，但是对证明指向有异议，原告认为其在与被告签订合同的时候，被告隐瞒相关条件，在不具备建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、土地证的情况下，与原告签订合同，是欺诈的行为，被告在协议书中承诺的交房时间，就是被告承诺的办理许可证的时间，但实际办理时间是2011年9月26日，但原告起诉时，被告的商品房许可证已经办理，根据最高院司法解释的规定和协议书第8条的约定，交房的条件双方实际是有约定的，被告所谓的供水、供电等基础设施的交付，这些承诺都不具备，但这不影响协议的履行，因为根据《商品房销售管理办法》第23条明确规定，必须要双方明示示范文本，法律规定该项，就是为了防止开发商欺诈行为，原告认可协议书是预购预约合同，但是因为被告拒不按约签订商品房买卖合同，故要求依法确认该协议书具有商品房买卖合同的效力，被告用其自己的违约来强调合同的不成立，是违背合同的原则的。对证据3的真实性不能判断，原告均不认识，证明人同被告签订合同，可能涉及到资金回笼问题，对本案而言，原告不存在资金回笼问题，本案中，原、被告没有签订正式的商品房买卖合同，但原因在被告而不在原告。对证据4的真实性无异议，但是该通知的发出时间是在原告起诉之后，而原告起诉的原诉讼请求就是要求双方签订正式的房屋买卖合同，恰恰证明了原告愿意签订商品房买卖合同，而被告拒不签订的事实；在原告起诉要求签订商品房买卖合同的情况下，被告却发出解除合同通知书，显然是被告拒不签订正式的商品房买卖合同，而不是原告拒不签订合同。对证据5真实性无异议，但是该房屋买卖行为是虚假的，该商品房买卖合同是在原告起诉之后，被告同他人签订争议房屋的买卖合同，是恶意转移诉讼财产，是违法的、无效的；收据本身是本案的记账单，根据收据可看出其没有记账，故其不具有真实性。对证据6两个证人和被告直接是特殊的厉害关系，证人证言均能证明被告迟延交房的事实，并且原、被告是对迟延交房补偿的标准存在争议，因此，在原告愿意签订、要求签订合同的情况下，被告拒不签订合同是违约行为，因为被告迟延交房，本身就是违约行为。 经合议庭评议，本院依法对原、被告提交的证据认证如下：对于原告提交的证据和被告提交的证据1、2、4、5的真实性本院予以认定，对于其证明指向本院将综合案情予以认定；对于被告提交的证据3、6，因原告有异议，本院结合全案证据进行分析再决定是否采信。 本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，依据有效证据，对本案事实确认如下：原告苗龙虎（乙方）与被告中海公司（甲方）于2009年2月13日签订了《协议书》，协议约定：“乙方自愿交纳275140元作为认购金，签本协议书；认购单位为摩登商业街6号楼2层B07号，销售面积35.95平方米，认购单价7882.36元／平方米，总价283371元；在东区开盘时，乙方所认购房源和所交定金可转入东区对应房源为焦东路6号楼西单元12层1202号，销售面积122平方米，对应单价2255元／平方米，总价283650元，优惠后总价275140元；本户一次性付款，已于2009年2月13日付10000元，剩余房款265140元于2009年3月13日付清”。该协议第二条约定“甲方在确定正式合同签订之日后，将以电话通知、邮寄回执信函或报纸公告的方式通知乙方，乙方应在接到通知后5日内到中海公司签订《商品房买卖合同》，此认购定金转为房款，按实际总房款多退少补。如因乙方原因甲方无法通知到乙方或者乙方接到通知而未在规定时间内签订《商品房买卖合同》，甲方不再为乙方保留对应房源，且乙方须以定金的15%作为违约金支付给甲方，本协议解除。本协议中的面积为暂测面积，最终测量面积以签订《商品房买卖合同》时房管局的最终测量面积为准。东区交房时间为2010年10月31日。本协议书内容均以最后签订的《商品房买卖合同》内容为准，双方签订《商品房买卖合同》后协议书自动失效。甲方承诺此房源按国家节能标准执行。本协议目的旨在中海丽江6#西单元1202商品住宅房的成交，如未能如期达成该房成交时，违约方将承担经济赔偿责任”。原告苗龙虎于2009年2月13日向被告中海公司交纳10000元。2009年3月13日，原告苗龙虎向被告中海公司交纳265141元。由于被告未能在2010年10月31日交房，原、被告就延期交房赔偿事宜未能达成一致意见，双方未能签订《商品房买卖合同》。2013年11月13日，被告向原告邮寄解除合同通知书，原告于次日收到该通知书。 另查明，原、被告在协议中约定认购的对应房源建成后的实际位置为中海·欧凯龙第6号商住楼1单元13层1302号房。2013年11月21日，被告中海公司与刘玉字签订《商品房买卖合同》，刘玉字购买了该房屋，该房屋建筑面积共129.5平方米。 本院认为，原、被告签订的协议书系双方真实意思表示，签订协议时被告中海公司未取得商品房预售许可证，但是在原告起诉前被告已取得商品房预售许可证，该协议书应为有效合同。协议书虽然约定了房屋的坐落、面积、单价、付款时间、交房时间、面积差异的处理方式，被告也收受了原告交纳的房款，但该协议并不具备房屋买卖合同的其他主要条款；该协议明确约定被告在确定正式合同签订之日后，应通知原告到被告处签订《商品房买卖合同》；如因原告的原因未在规定的时间内签订《商品房买卖合同》，被告不再为原告保留房源，原告须以定金的15%作为违约金支付给被告，本协议解除；如因被告原因没有为原告保留房源，被告应退还定金并以定金的15%作为违约金支付给乙方，本协议解除；这说明原、被告签订的协议书不具备商品房买卖合同性质，应为以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。故原告要求确认原、被告签订的《协议书》具有商品房买卖合同的效力并要求被告以该协议书为依据履行商品房交付义务及赔偿延迟交房损失的主张不能成立，本院依法不予支持。原告向被告缴纳的款项系认购定金，系其自愿交纳的，现其要求赔偿多交认购定金部分220112元的利息损失于法无据，本院不予支持。被告以原告拒绝签订《商品房买卖合同》，构成违约为由，向原告送达解除合同通知书，主张双方签订的协议书已解除，并要求被告支付违约金等，但被告却未能就其所主张的原告存在违约行为的事实提供确实而充分的证据予以证明。故被告的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告苗龙虎与被告河南中海房地产开发有限公司签订的协议书系预约合同； 二、驳回原告苗龙虎的诉讼请求； 三、驳回被告河南中海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1855元，由原告苗龙虎承担；反诉费416元，由被告被告河南中海房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于焦作市中级人民法院。 审 判 长 王亚华 审 判 员 梁小云 人民陪审员 孙慧芳 二〇一四年五月十九日 书 记 员 宋 欣 |
