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焦作市山阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）山民一初字第00234号 原告张新才，男，46岁，汉族。 委托代理人关育新，焦作市新华法律服务所法律工作者。 被告刘建，男，49岁，汉族。 原告张新才与被告刘建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月24日作出受理决定，2014年5月19日向被告刘建送达了起诉书、应诉通知书、开庭传票、举证通知书、风险告知书等诉讼材料，同日向原告张新才送达了开庭传票、举证通知书等诉讼材料。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告张新才及委托代理人关育新，被告刘建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张新才诉称，原告（乙方）于2006年-2012年租赁被告（甲方）房屋。2013年1月31日，原、被告在焦作市山阳区东苑房屋家政信息服务中心介绍下签署了《售房协议书》，合同约定原告购买所有的焦作市某小区60号房屋，房价款为人民币肆拾万元整。签约当天，原告给予被告订金贰万元整，约定自签订协议后甲乙双方不得反悔，甲方反悔订金双倍返还乙方，乙方反悔甲方不再退回订金。并约定此房屋交款方式分叁次，第一次定金，第二次叁拾叁万元整，第三次伍万元整。同时，本售房协议书约定办理房产证时，甲方协助乙方办理过户手续，过户所需相关一切费用由甲方承担，且甲方配合乙方过户，中介压甲方伍万元，此房办理过户后，中介应退甲方承担。但是自甲乙双方签订协议后，随后乙方按协议又给甲方叁拾叁万元整，合计共给甲方三十五万元整，剩余五万元与甲方协商压于中介过户后返还甲方。2013年2月，乙方和中介主动找甲方配合过户房屋，但是甲方以未带房产证为由未办理，第二次甲方又以房价太低为由再次未办理，在此后的一年多时间，乙方和中介曾多次主动找甲方协商过户一事。但甲方始终不予过户，并且说出三种解决此问题方案：1、甲方不卖此房产，乙方何时不再租赁此房屋，何时退与乙方钱款。2、要求乙方当时立即搬走，并退还钱款。3、乙方若想要过户，需加若干房款。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告支付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购买合同成立，被告方应积极配合原告方按协议去房管部门办理过户手续，但是其行为完全违背此协议，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告的合法权益，现原告提起诉讼。请求判令：1、被告协助原告办理房产证及土地使用权过户手续；2、被告承担本案诉讼费用。 被告刘建答辩意见如下：原告起诉的主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求并要求对原告强占我房屋进行经营活动对我造成的租金损失予以赔偿，并要求其依法立即腾退侵占的被告之合法房屋。事实与理由如下：一、《中华人民共和国合同法》第6条规定，当事人行使权力，履行义务应当遵循诚实信用的原则。（一）再订立合同时，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。诚实信用原则要求当事人在订立履行合同以及合同终止后的全过程都要诚实讲信用，互相协作。事实如下：原告张新才妻子（因她出面租我家的房办辅导员，人称王老师）多年来一直是她牵头出面承租被告家房屋，2012年12月15日房租合同到期前，被告提前几个月通知承租人，房屋到期不再续租，准备出售该房，并征求张新才夫妻二人是否购买，如购买，同等条件下其有优先权。张新才夫妻当面明确答复表示不购买。事过一段时间，中介田玲找上门来说，有人要买被告家的房子，此后都是中介田玲在找被告谈，被告多次对田玲说让买家来谈，每次都推脱对方有事不能来。该房屋买卖从商谈到协议签订包括付款，都是田玲一人在操作，被告连买主张新才是谁都没有见过，就在中介田玲代为张新才签协议前，被告领中介看房时，张新才夫妻还明确表态不买被告家房。2013年1月31日田玲签字画押的协议中明确写明：现用房人搬走（也就是张新才搬走），充分说明张新才与中介串通对被告采取欺诈方式骗签房屋买卖协议，并且写明付款分三次，没有约定第一次为定金，剩余伍万元也没有压于中介处，因为被告发现受骗后已明确向中介及张新才表述房子不卖了。原告这种以欺瞒手段骗签的协议，绝非被告本人自愿，违背了合同法“平等自愿原则”。二、合同订立只有符合法律，行政法规规定的要求，才是有效的，才受法律保护。被告家房屋是2000年时购买，是夫妻共有财产，当时卖房，被告妻子并不知道，知道后也不同意被告私自卖房。《婚姻法》规定；“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有”，“夫妻对共有财产，有平等的处理权”。《合同法》52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。结合本协议签订的真实过程，被告认为该协议是无效的。依法成立的合同对当事人才具有法律约束力，该《房屋买卖协议》违背了《合同法》的基本原则和《婚姻法》的相关规定，应当依法认定为无效，驳回原告请求。无效合同的处理原则是：当事人互相返还因合同取得的财产，而不是继续履行合同。原被告所涉及争议房屋，合法的处理方式为：原告将本案争议房屋立即交还给被告，被告将原告已经支付的房款退还给原告，对于原告非法占用被告房屋一年多进行经营的行为，被告保留追究其法律责任的权利。三、在坚持上述答辩意见的基础上，被告认为原告的诉讼请求于法无据。原告诉称，要求被告立即为原告办理房屋所有权证，从上述答辩中看，原协议已因违反法律之强制性规定而导致无效，原告要求双方继续履行合同是非常荒谬的，也不应得到法律的支持。被告认为，原告诉讼请求于法无据而不得到法律支持，请求法院以法律为准绳，维护被告的合法权益，驳回原告的无理无法要求。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳的争议焦点为：1、原被告双方签订的售房协议书是否有效；2、原告诉讼请求的依据。 原告围绕焦点举证如下：1、原告的身份证，证明原告的身份、主体资格；2、原被告2006年10月28日签订的协议书一份，该证据证明本案的被告对原告作为租房户的身份姓名是知情的；3、原被告双方签订的售房协议书一份，证明在山阳区东苑路房屋中心组织下双方签订的协议，被告自愿将自己名下的焦作市某小区的房屋以40万元的价格卖给原告，合同约定了付款方式，并约定被告收到全部房款后协助被告过户，现原告已经按照协议约定付清房款。被告违约未办理房屋过户手续。应该视为被告违约，原告有权要求其继续履行约定，协助办理房屋产权证等相关手续；4、收条3张，证明原告按照合同约定付清了全部房款40万元，已按照合同约定履行了应该承担的付款义务。被告应该按照合同约定给原告办理产权过户；5、刘建的委托手续一份，证明被告委托中介组织出售争议房产是其真实意思，该委托内容和原被告双方和中介组织一起签订的售房协议书相互印证。证明原被告双方所签订的协议是合法有效的，不存在欺诈被告应当依法履行的事实。 被告刘建质证意见如下：1、对证据1无异议；2、对证据2真实性无异议，但是这个与本案无关；3、对证据3真实性无异议，但是被告签协议书的时候没有见过张新才本人，不知道是原告要买房。被告签字的时候没有和原告见面签字，是中介拿过来让签字的。被告签字的时候张新才还没有签字；4、对证据4中2013年1月31日和2013年2月18日的收条无异议，被告收到了。对5万元的收条，在原告的起诉状中明确告明中介压钱是压甲方的钱，即是被告的钱，但是这上面确是压的张新才的钱。充分反映原告弄虚作假；5、对证据5真实性无异议。这份证据是被告和田玲的两个人的事情，跟原告没有关系。 围绕争议焦点被告刘建举证如下：田玲出具的房屋买卖补充协议一份，证明现用房人不是买房人。 原告张新才质证意见如下：对该证据系书证，证人证言形式，证人未出庭作证，不具备证据的合法义务，该证明不能证明被告的证明指向，该证明不能证明现用房人和买房人是否是一人，从该证明无法得出被告的观点，并且被告给田玲的委托手续是被告将其争议房产以40万元的价格，委托房屋中介，买房人是广义，该买房人主要符合中介以及委托出售房人约定的售房交款条件。 经合议庭评议，本院依法对原、被告提交的证据认定如下：对原告提交的证据真实，且能够证明本案事实，予以认定；对于被告提交的证据因系证人证言，且证人未出庭，故对该证据不予认定。 本院根据当事人的陈述、举证，依据有效证据，对本案事实确认如下：原告张新才作为乙方与作为甲方的被告刘建通过中介田玲（山阳区东苑路房屋家政信息服务中心）于2013年1月31日签订一份售房协议书，约定：甲方愿将某小区60号以现状卖给乙方，价格人民币40万元整。乙方须向甲方交纳定金2万元整；办理房产证时，甲方协助乙方办理过户手续，过户所需相关一切费用由甲方承担；甲方自收到乙方全部房款后，将房屋钥匙和相关产权证件交给乙方。此房不准抵押、挂失。房证号：201007950.此房屋缴款方式分叁次，第一次定金，第二次33万元整，第三次5万元整。为日后过户，甲方配合乙方过户，中介押甲方伍万元，此房办理过户后，中介应退甲方押金。协议签订当日，被告刘建出具收条两张，表明收到张新才定金2万元及买房款33万元。2013年3月20日，中介田玲出具收条一张，表明收到张新才买房款5万元整。原告因被告未协助其办理房屋过户手续，起诉至法院为本案事实。 本院认为，原告张新才与被告刘建签订的关于某小区60号售房协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议履行义务。协议签订后，原告已履行了交付房款义务，但被告刘建未能按照协议协助原告履行房屋产权过户手续。故对于原告要求被告协助其办理房产证及土地使用证过户手续的诉讼请求本院予以支持。对于被告刘建辩称，原告与中介串通采取欺诈方式骗取其签订售房协议的主张，因其未提供充分证据，本院不予采信；对于被告辩称该房屋系夫妻共有财产，对出售房屋其妻子不知情，主张合同无效的理由，对此被告负有证明原告在明知被告妻子不同意被告出卖诉争房屋的情况下仍与原告签订协议的举证责任，但被告对此并未举出证明。故被告辩称理由不成立，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告刘建应于本判决书生效之日起十日内协助原告张新才办理位于某小区60号房屋房产证及土地使用权过户手续。 案件受理费100元，由被告刘建承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 牛守海 审 判 员 梁小云 人民陪审员 孙慧芳 二〇一四年十一月十二日 书 记 员 宋 欣 |
