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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民二终字第900号 上诉人（原审原告、反诉被告）王秀云，女，1950年4月20日出生，汉族，退休职工，住虞城县。 委托代理人张曙华，河南木兰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）陈爱民，男，1957年6月18日出生，汉族，个体工商户，住虞城县。 委托代理人杨维强，河南福聚律师事务所律师。 委托代理人段洋河，河南福聚律师事务所律师。 上诉人王秀云因与上诉人陈爱民房屋租赁合同纠纷一案，不服虞城县人民法院（2014）虞民初字第569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人王秀云及委托代理人张曙华，上诉人陈爱民及委托代理人杨维强、段洋河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：王秀云与陈爱民于2010年2月8日签订《房屋租赁合同》1份，约定王秀云将其位于大同路1号楼6、7号房租赁给陈爱民使用；租期自2010年3月1日至2016年3月1日止，租金50000元／年，每年先交房租后使用（提前1个月交房租，第一年例外）；并就违约责任等其他事项进行了约定。2012年3月21日双方签订《补充协议》，约定从2013年3月1日起房租每年增至55000元，并约定了提存房租的交付方式和条件及违约责任。案外人陈兴华（系王秀云之夫）曾以陈爱民租用王秀云位于城关镇大同路中段北侧1号楼106、107号房屋，擅自使用其1号楼206、207号房屋为由向该院提起侵权诉讼，王秀云作为第三人参加诉讼，该院于2012年9月4日出具（2012）虞民初字第923号民事调解书，对双方当事人经该院调解达成的协议，予以了确认，协议内容为：一、陈爱民与王秀云于2010年2月8日签订的房屋租赁合同、2012年3月21日签订的补充协议继续有效，陈兴华认可合同、协议的效力。自2013年3月1日至2016年3月1日，陈爱民上述租赁合同及补充协议约定的租金基础上增加租金3000元，即增至年租金58000元；二、陈爱民与王秀云签订的合同，租期延长3年，延长的租期内租金取左邻、右邻同等房屋、同等面积租金的平均值；三、陈爱民支付给陈兴华、王秀云租金的时间、方式按原租赁合同、补充协议执行，并将房租汇入王秀云指定账户。后王秀云夫妇又与陈爱民达成协议，签订了2013年10月14日协议书，约定双方不再履行（2012）虞民初字第923号民事调解书第二项约定的内容。后双方因租金变更发生争议，陈爱民将2014年3月1日至2015年3月1日租金提存至虞城县公证处，王秀云诉讼来院，以情势发生变更为由要求增加租金，陈爱民则要求继续履行合同并要求王秀云支付违约金。 原审法院认为，王秀云与陈爱民于2010年2月8日签订《房屋租赁合同》，双方成立房屋租赁合同关系。其于2012年3月21日签订的《补充协议》及2012年调解书确认的协议和2013年10月14日协议书是对原合同的补充和修改，其中包括租金的变化，租金交付方式及提存的约定和其他条款的细化。上述合同及协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然王秀云向陈爱民发出了变更租金，若陈爱民不按变更的租金数额交付即解除合同的通知，但其随后变更请求为增加租金，表明其对继续履行合同的意思表示，陈爱民也有继续履行合同的意思表示，说明双方皆同意按原合同履行，该合同继续有效。该合同属于定期租赁合同，租期六年，合同第六项虽约定有租金随行情的内容，但该条后半部补充为“六年以后此项生效”，视为对合同期内租金随行情约定的否定，其补充协议第三条约定有“此协议签订后，甲乙双方不得再以任何理由提出增加或减少房租。”表明双方已排除了租金变动的特别约定。涉案房屋租金已确定为58000元，王秀云以情势变更为由要求从2014年3月1日至2016年3月1日将房租增加至每年160000元，该院认为，第一、陈爱民已将2014年3月1日至2015年3月1日房租提存至虞城县公证处，在双方因增加租金发生争议的情况下将租金提存，符合其合同约定，认定陈爱民完成了2014年3月1日至2015年3月1日租金的交付义务。王秀云可向虞城县公证处领取。第二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释㈡》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该法律条款确立了情势变更原则。但本案中房屋租赁合同租金的升降属于商业活动中不确定因素引起的，属于正常的商业风险，当事人在订立合同时完全可以预见涉案房屋所在地段房租的变化；再者涉案房屋本身价值并无剧烈变动，且租期较短，继续履行合同并不影响双方合同目的的实现，综上，王秀云的诉请不属于适用情势变更法律条款的条件和范围，故对王秀云要求增加租金至160000元／年的诉讼请求不予支持。 对陈爱民要求王秀云支付160000元违约金的反诉请求，该院认为，虽然王秀云、陈爱民于2012年3月21日签订的《补充协议》第二条约定有“…甲方（指王秀云）不得以任何理由干扰、影响乙方（指陈爱民）的正常经营活动；…给乙方造成经济损失，甲方应赔偿乙方全部损失”的内容，但该约定不属合同违约责任的约定，应属侵权责任或其他责任，陈爱民将损失赔偿范围明确为经营损失和财产损失，对此损失赔偿并无事实依据。该协议第三条约定“…甲乙双方不得再以任何理由提出增加或减少房租。…如一方违反约定，违约方应向守约方支付《房屋租赁合同》及本《补充协议》总标的款50%违约金。…”该院认为，王秀云提出变更租金主张，是其对合同履行过程中部分事项变更的意思表达，并不影响合同的履行，其就租金增加与陈爱民协商，并不违背法律规定，其提出变更主张的行为本身并不构成违约；因涉案合同为房屋租赁合同，陈爱民与王秀云订立该租赁合同的目的在于取得对租赁物的使用和收益，交付租赁房屋是王秀云作为出租人的主要合同义务，王秀云已完成了租赁房屋的交付义务，其提出增加房租主张并不影响陈爱民对租赁房屋的使用和收益权。综上，因陈爱民没有证据证明王秀云存在违约行为或因违约给其造成的损失，故对其该请求也不予支持。原审法院判决如下：一、驳回王秀云要求陈爱民自2014年3月1日至2016年3月1日期间，每年支付原告租金160000元（即房屋租金增至160000元／年）的诉讼请求。二、驳回陈爱民要求王秀云支付违约金160000元的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元由王秀云负担。反诉费1800元（已减半收取），由陈爱民负担。 上诉人王秀云上诉称：1、本案的房屋租赁合同成立后，涉案房屋的租赁市场行情发生了重大的变化，且该变化属于在订立合同时无法预见的，继续履行合同对上诉人王秀云明显不公平，上诉人王秀云要求陈爱民参照周边地段房租支付每年160000元的房租，合法有据。涉案房屋周边，2014年度每间房屋的租金（一至三层）已涨至90000元，而上诉人王秀云两间房屋每年租金才58000元，与市场价相差甚远，这些都是订立合同时无法预见的，违反《合同法》第五条规定的公平原则，也违反《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十六条的规定。上诉人王秀云依据该法条规定，要求变更合同，原审法院驳回上诉人王秀云的诉请，有违法律的公正性。2、陈爱民在“每年房屋租赁费随情，由甲乙双方协商”的条款后加注的“六年以后此项生效”，与合同履行期限不服，不具有有效性，不能视为对租赁费随行情的否定。3、陈爱民将租金提存，不具有公正性，不能视为履行了租金交付义务。综上，原审认定事实不清，证据不足，请求撤销原判，支持上诉人王秀云的诉请。 上诉人陈爱民答辩称：上诉人陈爱民与上诉人王秀云签订的房屋租赁合同及补充协议，均不违反法律的规定，为有效协议。当事人双方应按协议履行。上诉人王秀云要求变更租金违反法律的规定，其上诉理由应予驳回。 上诉人陈爱民上诉称：1、原审判决上诉人陈爱民没有提供证据证明王秀云存在违约行为是错误的。上诉人陈爱民提供的反诉证据六、证据九、证据十、证据十一及出庭的证人证言，可形成一个完整的证据链条，足以证明王秀云违约。2、上诉人陈爱民要求王秀云支付160000元的违约金依法有据，原审法院不予支持明显不当。2012年3月21日，双方签订的《补充协议》第二条明确约定“从本补充协议签订之日起，甲方不得以任何理由干扰、影响乙方的正常经营活动；如甲方本人或指使他人干扰，影响乙方正常经营活动，给乙方造成经济损失，甲方应赔偿乙方全部经济损失”。第三条明确约定“此协议签订后，甲乙双方不得再以任何理由提出增加或减少房租。如乙方违反《房屋租赁合同》及补充协议的约定，支付租金总标的款的50﹪的违约金”。综上，王秀云在履行合同的过程中，构成违约，王秀云应支付上诉人陈爱民违约金。请求二审法院，撤销原判，判决王秀云支付上诉人陈爱民违约金160000元。 上诉人王秀云答辩称：上诉人王秀云要求变更房租，是要求变更合同约定的租金的主张，是根据公平原则，要求上诉人陈爱民增加租金，上诉人王秀云构不成违约。综上，上诉人陈爱民的上诉理由不能成立，应予驳回。 根据当事人双方的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点是：1、上诉人王秀云要求上诉人陈爱民自2014年3月1日至2016年3月1日期间，每年支付给上诉人王秀云租金160000元，是否符合法律的规定；2、上诉人陈爱民将应给付上诉人王秀云2014年3月1日至2015年3月1日的租金进行提存，原审认为上诉人陈爱民履行了租金交付义务是否正确；3、上诉人陈爱民要求上诉人王秀云支付160000元的违约金是否于法有据。当事人对本院归纳的焦点没有异议和补充，围绕焦点当事人没有提供新证据。 本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，上诉人王秀云与上诉人陈爱民2010年2月8日签订的房屋租赁合同，2012年3月21日签订的房屋租赁合同补充协议，2013年10月14日，根据（2012）虞民初字第923号民事调解书签订的协议书，是当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，当事人双方均应按协议执行。2009年4月27日，最高人民法院关于正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）通知，即法（2009）165号规定，严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，该条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或解除合同的，人民法院应该根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。特此通知。”具体判断是否构成情势变更，应以是否导致合同基础丧失，是否致使目的落空，是否造成对价关系障碍，作为判断标准。上诉人王秀云上诉称，依据《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定的情势变更原则，上诉人王秀云继续履行合同，对上诉人王秀云不公平，要求变更合同，并要求上诉人陈爱民自2014年3月1日至2016年3月1日期间，每年支付给上诉人王秀云租金160000元的上诉理由，没有事实依据，是对该法条的曲解，上诉人王秀云的该上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定，有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；……。本案上诉人王秀云与上诉人陈爱民2012年3月21日在签订房屋租赁合同补充协议时约定，如果上诉人王秀云不提供账号或提供的账号无法正常使用，上诉人陈爱民可在当年3月1日前将涉案房屋租金进行提存公正。上诉人王秀云认可自己给上诉人陈爱民的账号丢失，上诉人陈爱民，按协议约定，于2014年1月26日将当年的租金提存至河南省虞城县公证处，符合法律的规定及合同的约定。上诉人王秀云上诉称，陈爱民将租金提存，不具有公正性，不应视为履行了租金交付义务的上诉理由也不能成立。上诉人王秀云要求变更当事人签订的租赁合同，是对《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定的情势变更原则的错误理解，上诉人陈爱民没有提供因上诉人王秀云提出变更租赁合同造成实际损失的证据，上诉人陈爱民要求上诉人王秀云支付违约金的上诉理由也不能成立。综上，原审认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1900元，由上诉人陈爱民负担1800元，由上诉人王秀云负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭新志 审 判 员 刘卫星 代理审判员 宁传正 二〇一四年十月二十八日 书 记 员 鹿国旗 |
