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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民三终字第01218号 上诉人（原审被告）：华道均。 委托代理人：吴志刚，河南博音律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓州市穰东粮油有限责任公司。住所地：邓州市穰东街仲景路。组织机构代码：69734918-0。 法定代表人：苏玉祥，任董事长。 委托代理人：陈文建，河南三贤律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：丁勇。 委托代理人：周会立，河南三贤律师事务所律师。 上诉人华道均与被上诉人邓州市穰东粮油有限责任公司（以下简称穰东粮油公司）、丁勇房屋租赁合同纠纷一案，穰东粮油公司于2014年6月23日向邓州市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、解除与华道均之间签订的房屋租赁协议，并退还给其押金30万元；2、华道均立即腾清所租房屋内的物品，并拆除自建一层平房，恢复原状；3、华道均赔偿经济损失5万元；4、华道均承担诉讼费用。原审法院于2014年8月19日作出（2014）邓法民二初字第148号民事判决。华道均不服，向本院提起上诉，本院于2014年9月12日受理后，依法组成合议庭于2014年10月13日公开开庭审理了本案，上诉人华道均及其委托代理人吴志刚，被上诉人穰东粮油公司法定代表人苏玉祥、委托代理人陈文建，丁勇及其委托代理人周会立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2006年3月10日、14日、25日，华道均分别向穰东粮油公司交纳房租压金200000元、90000元、10000元，共计300000元。其中在2006年3月10日收款收据摘要事项下载明“房租押金，每间押金15万元，长期使用，出售时优先购买。包括房后留捌米供押金方使用。押金方使用的房屋、土地在使用期间所发生的费用由押金方承担，在使用期间房后捌米只准盖壹层平房”。承租期间，华道均在承租门面房后捌米空地上自建一层平房。2012年12月12日，邓州市人民政府邓政纪（2012）39号会议纪要决定对穰东粮油公司的现有资产进行处置，另行建设标准化粮仓。为此，邓州市国有资产管理办公室委托邓州正和资产评估事务所对穰东粮油公司现有资产进行了评估。2013年6月25日，穰东粮油公司与河南省人和拍卖有限公司签订了委托拍卖合同，并进行了相应的拍卖程序。拍卖中，第三人丁勇以2200万元竞拍成功。竞拍成功至今，穰东粮油公司未与丁勇办理产权过户手续。后为租赁户搬迁事宜，穰东粮油公司与华道均经协商，于2014年4月23日签订了搬迁协议一份。协议约定，华道均于2014年5月3日之前搬离租房地点，享受优先选购两套门面商铺（第一个选择），在原优惠10%的基础上再优惠9%，以上违约，罚违约金贰拾万元整。2014年4月24日，华道均接收了穰东粮油公司支付的拆迁其自建平房的补偿款72000元。但搬迁协议签订及收款之后，华道均未依约定履行搬迁义务，经协商未果，穰东粮油公司诉至原审法院。 原审法院认为：穰东粮油公司与华道均签订的搬迁协议，系双方真实意思表达，且内容不违反法律规定，为有效协议。双方应按照协议约定享受权利和履行义务。华道均在签订协议与接收相应的补偿款项后，应积极履行搬迁义务，怠于履行，实属不当，应承担相应的民事责任。故对穰东粮油公司诉请1、2项予以支持。穰东粮油公司诉请第3项，无相应证据印证，原审法院不予支持。对华道均辩称理由：1、因穰东粮油公司与第三人丁勇之间的拍卖是依市场交易进行，并非人民法院委托拍卖，故依法应参照市场交易规定，在产权过户手续未办理前，产权仍归穰东粮油公司所有，故辩称穰东粮油公司无主体资格理由不成立；2、拍卖程序问题，因双方已签订了搬迁协议，应视为对租赁合同的变更与解除，且原租赁中对租赁期限长期使用的约定，依法为不定期租赁，穰东粮油公司享有随时解除的权利，拍卖问题可另行解决；3、关于称搬迁协议签订时，苏玉祥称按冠豪模式建设与交付面北两间门面的陈述，因搬迁协议中只载明华道均享有优先选购两套门面商铺（第一个选择），未载明结构模式，穰东粮油公司又予以否认，其虽提交巴光磊书面证言印证，但因该证据为证人证言，属可变证据，而搬迁协议为书面证据，属不变证据，效力大于其提交的证人证言，故该辩称理由不能成立。对其称穰东粮油公司违约，要求支付违约金的请求，因搬迁协议中载明的穰东粮油公司应履行义务为合同履行后期的义务，未实际发生，处于不确定状态，且限期内未缴纳反诉费用，本案不予处理。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，原审判决：一、解除穰东粮油公司与华道均（君）之间的租赁关系。二、华道均于本判决书生效之日起五日内腾清放置于承租穰东粮油公司二间门面房内的物品，并同时拆除自建的位于承租门面房后的平房。三、穰东粮油公司于本判决生效之日起五日内退还华道均租赁费300000元。四、驳回穰东粮油公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6750元，由华道均负担。 华道均上诉称：1、上诉人与穰东粮油公司签订的搬迁协议题头附加部分第二条规定了一个前提条件：在原址新建建筑物中优先向上诉人提供两套面北临大路的门面房，现有证据证明被上诉人不建门面房，上诉人有权行使不安抗辩权。2、原审判决不确认拍卖的效力，告知另行解决不当。请求撤销原判，依法改判，驳回穰东粮油公司的诉讼请求。 穰东粮油公司答辩称：1、搬迁协议题头明确约定的是：由上诉人优先选购两套门面商铺，上诉人上诉称优先向其提供两套面北临大路的门面房，与事实不符；涉案土地由政府通过拍卖程序依法处置，买受人如何建还要以政府批准的建筑平面图为准，上诉所称答辩人先违约，行使不安抗辩权的说法错误；上诉人不按搬迁协议约定期限搬离租房地点，是违约行为，应当承担违约责任。2、原审认定拍卖问题可另行解决合法。故原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。 丁勇答辩称：原判认定事实清楚，判决适当，请求维持，本案系租赁合同纠纷，拍卖程序是否合法与本案无关，且被上诉人提交的证据足以证明拍卖程序合法有效。 根据各方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并经征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1、原审判决解除华道均与穰东粮油公司之间的租赁关系，并判令华道均腾出承租房屋，穰东粮油公司退还华道均房屋押金是否适当；2、原审判决未认定拍卖效力，告知另行处理是否适当。 二审中，上诉人华道均提交：1、电话录音证明穰东粮油公司做出新建门面房的承诺，该宗土地的实际买受人不是丁勇，履行搬迁协议的是海洋和陈可用；2、巴光磊证言证明被上诉人承诺的门面房后来不给了，华道均称不给门面房给钱，但被上诉人不同意；3、2013年6月28日拍卖公告，证明当时确定的是7月5日拍卖；4、2013年7月3日拍卖公告，证明拍卖公告被更改为2013年7月12日；5、杨省民证言证明7月2号书写的告知承租户5号拍卖的告示，第三天才取走。 被上诉人穰东粮油公司的质证意见是：电话录音、巴光磊的证言均与搬迁协议不一致，应以搬迁协议为准；7月3日发布的公告已作废。 被上诉人丁勇的质证意见是：意见与穰东粮油公司相同。 被上诉人穰东粮油公司提交：1、2013年7月3日新房处理意见，2、2013年7月4日南阳日报更正，均证明7月3日公告已作废。 上诉人华道均的质证意见是：二者均不是新证据，不能支持被上诉人的辩解意见。 被上诉人丁勇的质证意见是：无异议。 被上诉人丁勇没有新证据。 本院对原审判决查明的事实予以确认。 本院认为：一、关于华道均与穰东粮油公司租赁关系的性质问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，华道均与穰东粮油公司未约定租赁期限，因此，原审判决认定双方之间系不定期租赁关系，是正确的，穰东粮油公司依法享有随时解除租赁合同的权利。二、关于华道均与穰东粮油公司所约定的搬迁条件问题。2014年4月23日，华道均与穰东粮油公司签订了书面的搬迁协议，该协议约定：华道均于2014年5月3日之前搬离租房地点，享受优先选购两套门面商铺（第一个选择），在原优惠10%的基础上再优惠9%，以上违约，罚违约金贰拾万元整等内容，华道均称，被上诉人承诺在原址新建建筑物中，优先向上诉人提供两套面北临大路门面房，并举出巴光磊证言等以证实这种说法，但均不足以对抗双方签订的书面搬迁协议，故原审判决认定双方之间的搬迁条件以搬迁协议为准，并无不当。三、关于上诉人拒不依约搬迁是否是在行使不安抗辩权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”该法第六十九条又规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，华道均在与穰东粮油公司签订了搬迁协议后，理应按照协议的约定进行搬迁，但却以种种理由拒不搬迁，其并无充分的证据证实对方可能丧失履行债务能力的情形，亦未按照法律的规定行使不安抗辩权，现上诉称己方不依约搬迁是在行使不安抗辩权，理由不足，本院不予采信。四、关于丁勇参与竞买穰东粮油公司房地产的拍卖是否合法问题。华道均与穰东粮油公司之间所签订的搬迁协议虽与丁勇竞买穰东粮油公司该宗房地产的行为有一定的牵连关系，但华道均与穰东粮油公司之间的搬迁协议是独立的，原审判决告知另行解决并无不当，上诉人华道均上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6750元，由华道均负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 峰 审判员 魏春光 审判员 沈 飞 二〇一四年十月三十一日 书记员 张俊博 |
