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河南省三门峡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）三民终字第1132号 上诉人（原审原告）张毛月。 委托代理人赵百路，渑池县城关镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）张小江。 委托代理人刘双迎。 被上诉人（原审被告）刘双迎。 上诉人张毛月因与被上诉人张小江、刘双迎房屋买卖合同纠纷一案，不服渑池县人民法院（2014）渑民初字第358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张毛月的委托代理人赵百路、被上诉人张小江的委托代理人刘双迎、被上诉人刘双迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2013年2月8日，张毛月经张国强介绍与张小江、刘双迎在位于渑池县黄河路西段的“茗门茶社”，由张小江执笔，双方签订了一份协议书。协议书的内容为：“甲方张小江、刘双迎，乙方张毛月，经双方协商，将会盟路城关综合楼东楼西户卖于张毛月，款已付清，2013年5月底之前将房让出，因房产证丢失，过户时补与张毛月，空口无凭，立字为证”。双方及中间人张国强在协议上均签名捺了指印，中间人张国强在签名时还写了“20万已付清”字样。2013年6月，张毛月与中间人张国强到张小江、刘双迎家要求其按照协议约定交付房屋，张小江以当时所签协议是为胡英珍借款20万元作担保，并不是真的卖房子，自己也没有得到20万元房款为由，不同意交付房屋。双方由此发生争执，并同时报警，渑池县公安局城关派出所民警出警后，认为双方签有房屋买卖协议属民事纠纷，没有做出处理。2014年3月19日张毛月向原审法院起诉。2014年3月26日，张毛月向原审法院提出财产保全申请，要求查封张小江位于渑池县会盟路城关综合楼东楼西单元五楼西门住房一套，并交纳10000元担保金及提供张绍军所有的豫ME5268号小型越野车作为担保。原审法院于2014年3月28日依法裁定查封了张小江位于渑池县会盟路城关综合楼东楼西单元五楼西门住房一套。 原审法院另查明：张小江位于渑池县会盟路城关综合楼东楼西单元五楼西门住房一套，面积129.32平方米。2013年1月4日张小江以此房作抵押，在三门峡商业银行贷款15.5万元，并在房产管理部门办理了相关抵押借款登记手续，该房产当时评估价为31.17万元。张毛月与张小江、刘双迎在签订房屋买卖协议时，没有明确告知张毛月其房产已在银行抵押借款的事实，也没有通知银行其要转让该抵押房产。张毛月与张小江、刘双迎签订协议时，案外人张绍军及张绍军妻子、张富财、胡英珍在场，协议签订后，张毛月将20万元交于胡英珍，并言明胡英珍向张毛月借款20万元由张小江以位于渑池县会盟路城关综合楼东楼西单元五楼西门的住房作“抵押担保”，后胡英珍为办成借款一事与张毛月、张小江、刘双迎及张国强、张富财共同到渑池县西关江安餐馆吃饭，以示谢意。 原审认为：张小江、刘双迎已将其位于渑池县会盟路城关综合楼东楼西单元五楼西门的住房，在房产管理部门办理了银行借款抵押登记，其在没有征得银行（借款人）的同意和明确告知张毛月的情况下，将该房产以明显低于实际价值的价格与张毛月签订卖房协议，其行为不符合《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，不具有法律效力。双方签订的卖房协议，没有约定房屋交易数额，且交易房屋当时价值为31.17万元，证明人张国强证明20万元已将房款付清，不符合交易行情，显失公平。其次经调取张富财证言证实，实际案情是张毛月借给案外人胡英珍20万元，由张小江、刘双迎用房产作抵押担保而签订了本案争执的协议书。综上，双方签订的房屋买卖协议掩盖事实真相，违背有关法律规定，属无效协议。张毛月以此协议诉求张小江、刘双迎交付房屋、办理房产过户手续，不符合法律规定，依法不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款之规定，判决：驳回张毛月的诉讼请求。案件受理费4300元、诉讼保全费1525元，共计5825元，由张毛月负担。 张毛月上诉称：1、我与被上诉人签订买卖协议是在中间人张国强在场的情况下多次协商后签订的，双方约定买卖房屋、价款为20万元及交房时间均是真实意思表示，协议不违反法律规定，应为有效协议，原审法院认为不符合交易行情是错误的。2、原审法院认定胡英珍向我借款20万元，由被上诉人用其房屋作“抵押担保”，没有任何事实依据，胡英珍没有向我借款，根本不存在被上诉人担保的事实。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，判决结果显失公平，请求撤销原判，依法改判或发回重审。 张小江、刘双迎答辩称：当时写协议并不是真正的买卖房子，只是为胡英珍借款作担保。原审法院判决正确，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 二审经审理查明：原审法院在无当事人申请的情况下自行调查证人张富财，且仅依据张富财一人的证言，即认定张毛月与张小江、刘双迎签订的协议书是为胡英珍向张毛月借款20万元作抵押担保这一事实，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，该事实原审法院认定不当，本院予以纠正。二审查明的其他事实与原审相同。 本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，张小江、刘双迎明知其房屋已经设定抵押并办理了抵押登记，在抵押期间其与张毛月签订买卖协议，未经抵押权人三门峡银行股份有限公司渑池县支行同意，也未告知张毛月房屋已经抵押的情况，故该房屋作为抵押物不得转让。张毛月与张小江、刘双迎签订的房屋买卖协议因违反法律的强制性规定而无效，故张毛月依该协议要求张小江、刘双迎交付房屋、办理房产过户手续的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，原审判决认定部分事实错误，本院予以纠正，但判决结果并无不当，本院予以维持。上诉人张毛月的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人张毛月负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭旭飞 代理审判员 孟大艳 代理审判员 白彦安 二〇一四年十一月十日 书 记 员 郭肖辉 |
