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河南省开封市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）汴民终字第759号 上诉人（原审原告）王冬红，女，住河南省开封市鼓楼区。 上诉人（原审原告）李永利，男，住河南省开封市顺河回族区。 二被上诉人委托代理人王连生，男，住河南省开封市鼓楼区。系王冬红之父。特别授权。 上诉人（原审被告）迪臣置业发展（开封）有限公司。 地址：开封市。 委托代理人代伯亮，河南千盛律师事务所律师。特别授权。 王冬红、李永利因与迪臣置业发展（开封）有限公司（以下简称迪臣公司）商品房销售合同纠纷一案，于2011年7月11日向开封市龙亭区人民法院提起诉讼。该院于2011年12月14日作出（2011）龙民初字第282号民事判决书，王冬红、李永利、迪臣公司不服提起上诉。本院于2012年8月16日作出（2012）汴民终字第322号民事裁定书，裁定撤销（2011）龙民初字第282号民事判决书，发回重审。开封市龙亭区人民法院于2013年2月25日作出（2012）龙民初字第723号民事判决书，迪臣公司不服提出上诉。本院于2013年10月31日作出（2013）汴民终字第445号民事裁定书，撤销（2012）龙民初字第723号民事判决书，发回重审。开封市龙亭区人民法院于2014年3月7日作出（2013）龙民初字第727号民事判决书，王冬红、李永利、迪臣公司不服提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。王冬红、李永利委托代理人王连生，迪臣公司委托代理人代伯亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，2009年初，王冬红、李永利及其代理人到迪臣公司售楼部看房，看中迪臣公司开发的迪臣·世纪豪苑四室两厅三卫的一套房子。迪臣公司对外的宣传资料“户型平面”图宣称：“E户型四室两厅三卫南北通透，动静区分；多卫生间设计，方便实用；独具匠心两花园，尽显尊贵生活底蕴”。该平面图上明确显示有南北两个花园。王冬红、李永利（系夫妻关系）就该套房屋分别与迪臣公司签订了《商品房买卖合同》，其中与王冬红签订的合同约定：第3幢西单元一层西户，建筑面积是136.29平方米，单价为每平方米4489.40元，总金额人民币611861元整；与李永利签订的合同约定：第3幢西单元一层中户，建筑面积是42.54平方米，单价为每平方米4448.97元，总金额人民币189259元。两份合同价款合计人民币801120元整。但双方签订的该两份合同实际指向的是不可分割的一套房子，只有一个入户门。王冬红、李永利于2009年底接收房时发现，该房子没有北入户花园，并且认为该房的南入户花园面积也有缩水，经与迪臣公司协商未果，故诉至法院。王冬红、李永利曾于2009年11月18日向开封市龙亭区人民法院起诉，请求判令迪臣公司按承诺面积恢复建造南北两个入户花园。开封市龙亭区人民法院于2011年2月15日作出（2010）龙民初字第12号民事判决书，以王冬红、李永利提交的证据不足为由判决驳回王冬红、李永利的诉讼请求。王冬红、李永利不服提出上诉，经开封市中级人民法院审理于2011年6月27日作出（2011）汴民终字第553号民事判决，该判决书认定王冬红、李永利所持有的E户型图应视为要约，迪臣公司未按该户型图建造南北花园属于违约，但因小区环境已经定型，不宜恢复建造南北花园，故判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王冬红、李永利与迪臣公司签订的商品房买卖合同虽然没有约定南、北花园，建筑施工设计图纸上也不显示北花园，但迪臣公司的宣传户型平面图上明确标注有南、北两个花园，且宣传页下还有关于花园的文字宣传，这种宣传应当视为要约，虽然没有载入合同，也应视为合同内容。迪臣公司在开发建设过程中，未按照其宣传的户型平面图建造北花园，在签订合同时也未告知王冬红、李永利没有北花园，属于违约行为，应承担相应的违约责任。开封市中级人民法院（2011）汴民终字第553号民事判决书对迪臣公司的违约行为也予以确认。王冬红、李永利诉称其所购房屋南入户花园面积缩水，王冬红、李永利提交的证据不足以证明南花园的约定面积为69平方米这一主张，无法证明迪臣公司在建造南花园方面存在违约，故对王冬红、李永利认为因迪臣公司的行为致南花园面积缩小17.59平方米，要求迪臣公司赔偿该项损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于王冬红、李永利要求迪臣公司承担欺诈加倍赔偿金的诉讼请求，王冬红、李永利购买迪臣公司的商品房，迪臣公司实际交付了房屋，而仅是未按其户型平面图的宣传建造北花园。迪臣公司的行为应属于违约，不构成欺诈，王冬红、李永利要求双倍赔偿违约金的诉求于法无据，不予支持。关于迪臣公司辩称本案违反一事不再审原则的意见，因前一个诉讼系王冬红、李永利要求判令迪臣公司为其恢复建造南北花园，由于迪臣公司建造的迪臣·世纪豪苑初具规模，为防止破坏其整体性及统一性，不宜再恢复北花园，但迪臣公司应承担赔偿损失的违约责任，驳回了王冬红、李永利的诉讼请求。本次诉讼王冬红、李永利要求迪臣公司承担赔偿损失的违约责任，故迪臣公司该辩解意见不成立。关于迪臣公司辩解本案应为两个诉的意见，虽然王冬红、李永利与迪臣公司签订的是两份商品房买卖合同，但实际指向的是只有一个入户门的不可分割的一套房，故迪臣公司的辩解意见没有事实依据，一审法院不予采纳。关于迪臣公司辩解王冬红、李永利所诉无事实依据和法律依据以及不存在违约的意见，开封市中级人民法院（2011）汴民终字第553号民事判决书已经确认了迪臣公司的违约行为，故迪臣公司辩解不成立。迪臣公司未按其宣传的户型平面图建造北花园，且签订合同时也未告知王冬红、李永利没有北花园，致使王冬红、李永利丧失对北花园的使用权，构成违约，应承担违约责任。王冬红、李永利基于迪臣公司未建北花园的违约行为要求赔偿损失的诉讼请求应予支持。关于因迪臣公司违约给王冬红、李永利造成损失的数额，因北花园的面积在双方签订的购房合同及户型平面图上也均无明确约定和标注，王冬红、李永利所提供的证据也无法证明北花园的面积以及给其所造成损失的具体数额，综合考虑因迪臣公司违约造成王冬红、李永利对北花园使用权的丧失情况、迪臣公司减少的花园建设费用支出以及地价上涨等因素，酌定迪臣公司赔偿王冬红、李永利损失40000元人民币为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、迪臣置业发展（开封）有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿王冬红、李永利损失40000元人民币；二、驳回王冬红、李永利的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由王冬红、李永利承担5200元，迪臣公司承担1500元。 王冬红、李永利不服上诉称：一审法院作出的（2013）龙民初字第727号民事判决书判令迪臣公司因没有建造北入户花园违约，向王冬红、李永利赔偿4万元。此赔偿数额既缺乏法律依据，也不够建造入户花园费用。王冬红、李永利认为北花园的赔偿数额计算方法应该是：土地使用面积，依《户型平面图》所标示的北入户花园轮廓，用比例尺计算出土地使用面积为57.52平方×评估地价＋建造费用由此得出北入户花园的价值＋70年使用权。一审法院驳回王冬红、李永利请求认定迪臣公司在销售商品房时的欺诈行为并判令双倍赔偿的诉求错误。事实是迪臣公司隐瞒真实情况，欺诈王冬红、李永利，致使双方不能完整履行合同，只部分履行了交付房屋，而没有履行建造北入户花园的合同内容。迪臣公司在没有建造北入户花园方面存在欺诈，根据相关法律完全能认定迪臣公司的合同中存在部分欺诈。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，改判迪臣公司赔偿王冬红、李永利18万元，并认定迪臣公司在销售商品房中的部分欺诈行为，双倍赔偿18万元。 迪臣公司上诉并答辩称：一审法院处理本案除违反民事诉讼“一事不再理”的原则之外，还存在把两个案件按一诉立案、审理等问题。王冬红、李永利根本没有诉权，且其二人的起诉不符合立案条件、缺乏基本的事实根据。开封市中级人民法院（2011）汴民终字第553号民事判决认定事实错误，依法不应采信。根据法律规定，对于生效法律文书所确认的事实，当事人有相反证据足以推翻的依法不予采信。本案中，迪臣公司已提交足够的证据，足以证明（2011）汴民终字第553号民事判决认定事实是错误的。王冬红、李永利没有提出任何证据证明迪臣公司存在违约的事实。应当撤销一审判决，驳回王冬红、李永利的诉讼请求。 王冬红、李永利答辩称：本案与（2011）汴民终字第553号民事判决所涉案件，诉求不一样、证据不一样，不存在违反一事不再理原则。（2011）汴民终字第553号民事判决认定的事实是法庭经过调查后确认的，应该采信。 二审查明事实与一审查明的基本事实一致。 本院认为，本案中王冬红、李永利提供的户型图，根据图纸上显示的内容，比对迪臣·世纪豪苑小区建筑房屋的外观及内部结构，该户型图指向3号楼的两套房屋，该户型图应为房屋买受人发出的要约，是双方签订的房屋买卖合同部分内容，迪臣公司在向王冬红、李永利交付房屋时，该房屋没有北花园，属于违约，应当承担违约责任。迪臣公司上诉称其不存在违约的上诉理由本院不予采信。由于王冬红、李永利与迪臣公司签订的合同上没有约定花园内容及面积，其提供的户型图只显示存在南北花园，但没有花园的面积，王冬红、李永利主张的北花园面积没有证据予以证明，一审综合本案情况，酌定王冬红、李永利的损失40000元并无不当，王冬红、李永利主张的损失赔偿额180000元没有证据予以支持，本院不予采信。关于王冬红、李永利认为迪臣公司存在欺诈，要求双倍赔偿的上诉意见，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于双倍赔偿的规定，故对于王冬红、李永利要求双倍赔偿的上诉理由本院不予采信。关于迪臣公司称一审程序违法的上诉理由，没有提供证据予以证明，一审审理程序符合法律规定，本院对于迪臣公司该项上诉意见不予采信。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7500元，王冬红、李永利承担6700元，迪臣公司承担800元。 本判决为终审判决。 审判长 李莎莎 审判员 孙玲玲 审判员 孔德亮 二〇一四年九月十五日 书记员 马艺洺 |
