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河南省开封市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）汴民终字第1575号 上诉人（原审被告）开封华盟置地有限公司。 住所地开封市。 委托代理人张基禄，河南陆达律师事务所律师。特别授权。 被上诉人（原审原告）张少宇，男，住河南省通许县。 委托代理人潘自豪，河南子建律师事务所律师。特别授权。 张少宇因与开封华盟置地有限公司（以下简称华盟公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年4月28日诉至开封市龙亭区人民法院，该院于2014年7月24日作出（2014）龙法民初字第240号民事判决，华盟公司不服提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对此案进行了审理。华盟公司委托代理人张基禄，张少宇及其委托代理人潘自豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，张少宇与华盟公司于2012年6月11日签订商品房买卖合同一份，内容为张少宇购买华盟公司开发的位于开封市东京大道与西环路交汇处华盟天河湾小区第A15栋楼1单元8层01号商品房一套，暂定房屋编号为2012055003024，建筑面积为127平方米，房屋总价款为487543元。合同第八条约定“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件3中约定“入户门为品牌防盗门”。张少宇于2012年6月12日支付房款450215元。另张少宇向华盟公司交纳天然气初装费、有线电视费、地热水初装费、暖气初装费、维修基金共计36728元，交纳办证费600元。2013年10月30日，华盟公司通知张少宇准备交房，张少宇发现小区消防绿化不符合标准，且房屋入户门安装的为防火门。2013年10月31日，开封市建筑工程质量监督站向被告下发了整改通知单，内容为“开封华盟置地有限公司，在我站的监督巡查中，发现该小区A7#-A15#楼，在未组织竣工验收的情况下擅自交付业主使用，现责令建设单位立即停止违法行为，待符合竣工验收条件后及时组织竣工验收，竣工验收合格并具备相关条件后，方可交付业主使用，否则我站将按照相关规定对你单位进行处理”。华盟公司提交工程质量竣工验收记录一份，内容为其9#楼经建设单位开封华盟置地有限公司、监理单位河南华泽工程管理公司、施工单位郑州市第二建筑有限责任公司、设计单位河南徐辉建筑工程设计有限公司四家验收合格。未提供开封市建筑工程质量监督站竣工材料及备案材料。 一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，张少宇、华盟公司对双方签订的商品房买卖合同均无异议，对此合同的真实性，一审法院予以确认。张少宇、华盟公司均应按照合同的约定享有权利和履行义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《河南省城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第二十四条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据张少宇、华盟公司合同约定，华盟公司应在2013年10月31日前将经有关部门验收合格的房屋交付张少宇使用，现华盟公司提供的证据不能证明该房屋已经有关部门验收合格，该房屋未达到交房条件，华盟公司构成违约，应当按照合同约定支付违约金。张少宇要求按照合同约定按张少宇已付房价款487543元的日万分之一赔偿张少宇相应的违约金的请求符合法律规定，一审法院予以支持。张少宇、华盟公司双方在合同中约定的入户门为品牌防盗门，现华盟公司安装的是防火门，与合同约定不一致，张少宇要求华盟公司为其更换为品牌防盗门的诉讼请求符合法律规定，予以支持。张少宇向华盟公司交纳的天然气初装费、有线电视费、地热水初装费、暖气初装费、维修基金等配套设施费及办证费是张少宇、华盟公司协商的结果，是张少宇自愿交的，是华盟公司代收的费用，张少宇未提供证据证明该几项费用系华盟公司重复收取，故张少宇的此项请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《河南省城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第二十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、依法确认开封华盟置地有限公司逾期交房违约，华盟置地有限公司在达到法定的商品房验收合格标准及交房条件后将房屋交付张少宇使用，按张少宇已付房价款487543元的日万分之一支付张少宇违约金（自2013年11月1日起至该房屋经验收合格后实际交房之日止）；二、开封华盟置地有限公司为张少宇所购买房屋的入户门更换为品牌防盗门；三、驳回张少宇的其它诉讼请求。上述第一、二项于本判决生效后十日内执行。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取366.5元，由开封华盟置地有限公司负担。 华盟公司不服上诉称：一审判决认定事实不清、适用法律错误、判决不当。一审判决认定事实不清的主要原因是对法律、法规、规范的理解错误，适用错误。根据相关规定，建设工程的质量管理中建筑工程建设、勘察、设计、施工、监理单位五大责任主体对建设工程质量自行验收和负责，“并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案”的管理体制，即建设行政主管部门或者其他有关部门只是“建设项目档案”的管理，不再是建设工程竣工验收的主体。工程竣工验收由建设单位负责组织实施。一审判决适用的《河南省城市房地产开发经营管理条例》裁判本案，系适用法律错误。一审错误适用法律判决将入户门更换为品牌防盗门，违反了国家强制性规定。尽管当事人双方的合同约定的入户门是防盗门，但根据相关规定，十层及十层以上居住建筑的房屋入户门必须是防火门，当当事人的约定违反国家强制性规定时，必须符合国家强制性规定。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误、判决不当，应予撤销，发回重审或改判驳回张少宇的诉讼请求。 张少宇答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。华盟公司迟延交房的行为构成违约。双方签订合同约定，房屋应当在2013年10月31日前交付使用，交付使用的条件为：该商品房经验收合格。华盟公司没有提交房屋验收合格证明，也未出示工程质量监督、消防、环保、规划、人防等部门的验收证明及许可证件。经向有关部门咨询，华盟公司开发的该小区A7-A15号楼均未经过竣工验收，并且质检部门向其下发了限期整改通知。到目前为止，华盟公司仍未取得验收合格的相关手续，且该小区内的绿化及配套设施也未建成，华盟公司根本不具备交房条件。华盟公司违约的事实客观存在，一审判决正确。华盟公司的上诉理由不能成立。华盟公司所称的四方验收合格不符合法律规定，缺少竣工验收备案程序。所谓建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。商品房是否经过验收或者验收是否合格的标志就在于是否取得《建筑工程竣工验收备案表》。华盟公司未取得《建筑工程竣工验收备案表》。华盟公司将防火门冒充品牌防盗门的行为构成违约。即使华盟公司所述安装防火门是国家的强制性规定，那么也应安装既符合国家规定又符合合同约定的防火防盗门。华盟公司的上诉请求没有事实和法律依据。华盟公司为逃避法律责任，将未经验收合格的房屋强行向消费者交付。故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审查明事实与一审查明的基本事实一致。 本院认为，商品房竣工验收不仅包括工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，上述验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件，无法进行竣工验收备案。竣工验收备案文件是建设行政管理机关核发的作为工程验收的对社会公众具有公示效力的法定证明文件。本案中，华盟公司称其经过了竣工验收，达到了房屋交付条件，不应支付违约金，但其称的竣工验收仅仅指的是开发方、施工方、监理方、设计方进行的土建工程的竣工验收，并没有提供进行商品房竣工备案的相关证据，不能证明其开发的商品房达到交付条件，故本院对于华盟公司该上诉意见不予采信。对于入户门的问题，双方签订的合同中有明确约定，应当按照合同的约定安装品牌防盗门，相关法律法规规定必须使用防火门的，也应安装达到防火要求的品牌防盗门，故对华盟公司关于防盗门的上诉理由本院不予采信。华盟公司如不履行更换品牌防盗门义务，应折价赔偿。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费366.5元，由华盟公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 谷长东 审判员 杨雯蒨 审判员 孔德亮 二〇一四年十一月五日 书记员 马艺洺 |
