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河南省平顶山市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新民初字第753号 原告杜某某，男，汉族。 委托代理人岳书亚，河南春来律师事务所律师。 被告陈某某，男，汉族。 被告张某某，女，汉族，系陈某某妻子。 陈某某、张某某委托代理人周留根，河南东方大律师事务所律师。 原告杜某某被告陈某某、张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。原告杜某某及委托代理人岳书亚，被告陈某某、张某某及委托代理人周留根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜某某诉称，2013年10月7日，杜某某与陈某某签订了《门店转让协议》，陈某某将位于曙光街西段门店“淘衣阁”转让给杜某某，转让费51000元，该转让费含其中房屋转让费30000元，货物10000元，剩余三个月房租3900元，押金3900元，设备3200元。杜某某自2013年10月8日接手经营至12月25日，后房东告知杜某某，由于陈某某未经其同意擅自转租，违反了房东与陈某某签订的《房屋租赁合同》，陈某某的转租行为无效，限期要求杜某某搬离。杜某某多次和陈某某及其妻子张某某交涉，要求解除合同，返还杜某某支付的转让费，但陈某某及张某某置之不理。由于陈某某及张某某转租未征得房主的同意，隐瞒其与房东签订的《房屋租赁合同》而与杜某某签订《门店转让协议》，有违诚信原则，涉嫌欺诈也违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，因此其与杜某某签订协议的应属无效合同，故诉至法院要求依法判令杜某某与陈某某、张某某签订的《门店转让协议》无效，返还杜某某支付的转让费30000元，并由陈某某、张某某承担诉讼费用。 被告陈某某、张某某辩称，杜某某与陈某某、张某某签订的《门店转让协议》为有效合同，理由为：1、双方所转让的实质不是房屋的租赁权，而是剩余货物、室内设备、门头及室内装修以及商用设备等，具体数额为装修及设备共计36137元、货物价值16331元、剩余三个月的租金3900元、租赁押金3900元，原则上共计60267元，经双方讨价还价确定为51000元，不存在房屋转让费之说。该项的转让不违反法律的禁止性规定，没有转让房屋租赁权。2、该房房东常留根与杜某某所签订的《房屋租赁协议》中“未经房东同意，不得将承租房屋转让”是指房屋的租赁权转让，即空房转让，与杜某某与陈某某、张某某的本次转让的行为不同。3、杜某某故意缩小了设备及装修费用，将36000多元费用缩小为3200元，仅为了达到返还转让费30000元的诉求，双方协议中没有关于房屋转让费30000元的内容。4、杜某某接收转让货物之后，顺利完成了剩余3个月租期且经营至今，实现了门店转让，现在杜某某向法院主张已经完成且履行完毕的转让行为无效，没有法律依据。综上杜某某所诉无法律依据，法院应该维护交易安全，驳回其诉讼请求。 经审理查明，2013年10月7日，陈某某与杜某某签订《门店转让协议》一份，协议约定：一、陈某某将位于曙光街西段门面店“淘衣阁”转让给杜某某，杜某某一次性付给陈某某转让费伍万壹仟元整。二、转让以后门店的现有装修及其设施、店内衣物全部归杜某某所有。三、陈某某协助办理门店的工商管理执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由杜某某负责。四、门店转让以后的经营行为以及产生的债权、债务均由杜某某承担法律责任。五、本协议一式两份，双方各持一份，签字后生效。杜某某及陈某某均在协议上签字，双方各持一份，杜某某所持协议的第一条“杜某某一次性付给陈某某转让费伍万壹仟元整”后手写添加“（包括货物、设备、租金、押金等）”备注；陈某某所持协议的第一条“杜某某一次性付给陈某某转让费伍万壹仟元整”后手写添加“（包括货物1万、设备、租金、押金等）”备注。对于上述两份协议，杜某某及陈某某对各自签名的真实性均无异议，庭审中，杜某某及陈某某、张某某对协议签订时货物作价10000元的约定真实性无异议。双方因退还转让费及协议效力问题产生争议，故引起诉讼。 另查明，曙光街西段门面店“淘衣阁”房主为常留根，该店现由杜某某实际租赁。 上述事实，有杜某某提供的门店转让协议、房租收条，陈某某、张某某提供的门店转让协议、电话录音及庭审笔录等证据予以证实。上述证据经本院审查，予以认定。 本院认为，陈某某、张某某位于曙光街西段门面店“淘衣阁”转让给杜某某，双方形成房屋转租合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中陈某某、张某某于2013年10月7日将含有剩余三个月租期“淘衣阁”转租给杜某某，杜某某实际取得该房租赁权进行经营，在陈某某、张某某与出租方合同到期后，杜某某继续在该店实际租赁至今，应视为出租人无异议同意陈某某、张某某与杜某某之间的转租行为，且陈某某、张某某收取的转让费时双方已明确约定含货物、设备、三个月租金、押金，杜某某亦无举证51000元转让费中明显高出转让货物设备等价值的相关证据，双方约定的51000元符合交易习惯，故双方约定该转让费意思表示真实，符合等价有偿的民事活动原则。双方签订的协议系有效协议。杜某某诉称的出租人要求其搬离出租房仅提供张爱华作为房东签署的书面通知，该份通知与房产登记所有为常留根不符，张爱华未出庭作证且与杜某某实际租赁至今的事实不符，不能认定出租方常留根对杜某某实际租赁提出异议。综上，对杜某某认为双方签订的《门店转让协议》为无效合同的意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下： 一、陈某某、张某某与杜某某于2013年10月7日签订的《门店转让协议》为有效合同。 驳回杜某某的诉讼请求。 案件受理费550元，由杜某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审判长 高俊营 审判员 殷莉娜 审判员 石少华 二〇一四年十一月十日 书记员 赵艳丽 附本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号） 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 |
