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武陟县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）武民二初字第00186号 原告王利娜，女，1987年8月29日出生，汉族。 原告王增辉，男，1990年8月31日出生，汉族。 委托代理人宋中海、张海军。 被告李海红，男，1971年12月17日出生，汉族。 委托代理人陈平顺。 原告王利娜、王增辉与被告李海红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王增辉、王利娜及委托代理人张海军、被告李海红及委托代理人陈平顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告王利娜、王增辉系姐弟，两人共同经营一商铺。2013年，原被告商议租赁商铺事宜。被告告诉原告，愿意将自己租赁的二楼门面房转租给原告，原租赁合同到期后，由被告与房东签订租赁合同，保证原告商铺能够持续经营。2013年5月9日，姐弟约定，由原告王增辉与被告签订门面转租合同。转租合同约定，被告将龙源家装建材城2楼门面房244-249号商铺转租给原告，合同期限为2013年5月10日至2013年10月31日，合同到期后仍有被告出面和房东订立租赁合同，如房东因被告转租拒签合同，由被告出面协调解决。合同签订后，被告又告诉原告，房东会优先与老租赁户签订合同，因此承诺2013年10月31日转租合同到期后，由被告与房东先签订房屋租赁协议，然后转租给原告。2013年5月15日，原告王利娜与被告签订租赁合同，续租244-249号商铺。合同约定被告将上述商铺租赁给原告，租赁期限自2013年10月31日至2016年10月31日，共3年，租赁费每平方米8元，共计76440元。同时，原告王利娜付给被告定金2000元。而实际情况是，被告原租赁合同期限是自2010年10月1日至2013年10月1日，但转租期限为2013年5月10日至2013年10月31日。转租期限明显超出原租赁期限一个月。2013年10月1日，被告原租赁合同到期后，由于房屋已经出卖，新房东要求承租人重新签订租赁合同并将租金提高至每平方米15元。这时原告与被告协商由被告按照合同约定与新房东协商租赁事宜，但被告不予理睬，更不履行合同约定。此时原告已经投入装修资金几十万元，无奈之下只能自行与新房东签订租赁合同，为此多付出房租54560元。2013年9月前后，由于商铺面积出现误差，房东对每个商铺补助两千多元。由于被告是原租赁合同承租人，相关部门把本应给原告的补助给了被告，而直到现在被告也没有把这份补助给原告。被告明知其租赁合同2013年10月1日到期，而且约定不能转租，却隐瞒真相，欺骗原告，与原告签订超出原租赁期限合同。此后又与原告签订租赁合同，却不履行，导致原告付出更多金钱与精力与新房东签订新的合同。请求判令被告：一、退还转租合同期限无效部分费用17647元，利息计算至本金归还完毕时止，并赔偿违约金5294.1元；二、赔偿租赁合同违约金72618元，利息计算至本金归还完毕时止，返还定金2000元；三、归还应得补助款2000元；四、诉讼费用由被告承担。 庭审时原告陈述，李海红与王增辉签订的门面转租合同超过李海红与焦作龙源置业有限公司签订的原租赁合同期限一个月，根据法律规定，属于无效期间。李海红与王利娜签的租赁合同，由于李海红没有出租权，造成根本违约，无法履行合同，导致王利娜只能与新房东签订合同，多付出房租121560元，造成根本违约。申请变更诉请求为：一、被告退还原告签订的门面转租合同无效期间租金17647元，利息按同期银行借款利率自2013年5月8日计算至本金归还完毕时止；二、解除被告与王利娜签订的租赁合同，赔偿经济损失121560元，利息按同期银行借款利率自2013年10月31日计算至赔偿完毕时止；三、承担本案诉讼费。 被告辩称，一、原告王增辉与被告在2013年5月9日签订门面房租赁合同，合同上有明确的租赁时间，时间为2013年5月9日至2013年10月31日。被告在双方约定时间内将正在经营的四维卫浴店内所有商品腾出，按时交给原告使用，原告从开始经营到合同签订截止日期2013年10月31日止。在合同期限内，没有任何人向原告收取过房租，并且被告已经按照合同履行完成，没有任何违约行为。至于原告提出被告和龙源置业签订的合同日期，这与原被告签订的合同没有任何关系。合同期限是否有效，是以合同是否能履行到期而定。原告已将商铺使用至合同约定期结束，就不存在原告诉求的合同期无效一说，原告要求被告退还合同期无效部分费用没有任何根据。二、王利娜和王增辉是姐弟俩，共同经营租赁的商铺，王利娜明知王增辉2013年5月9日与被告已经签订转让合同，为何在5月15日又与被告签订第二份合同。如果5月15日合同合法有效，王利娜为何在2013年11月8日又与新房东签订第三份合同？王利娜与被告签订的5月15日合同租赁期是三年，租金是76440元，租赁面积389.45元。被告前三年与龙源置业签订的合同就已经8元每平方。事实是5月15日的合同时王利娜为了公司出装修图纸而签订的合同。如第二份合同真实、有效，合同约定，本合同经甲乙双方签字后，乙方交付定金后生效。按照合同法规定，交付定金必须有定金合同，或定金收据。原告明知被告无权签订三年的合同，却与被告继续签订。原告与新房东签订合同，是原告自愿接受现租赁房价而签订的，当时龙源镇政府拿出每间3000元补助愿意在市场上继续经营的商户。原告领取政府补贴18000元，既然原告自愿按照现房价在市场上经营，就不存在多付房租费用，让被告赔偿经济损失。被告当时的二楼的四维卫浴店是2011年3月19日装修好的，花费了30多万元，2013年5月9日就转让给原告。原告转让费一共10万元，现还在使用被告原有的地板砖门头价值8万元，加上剩余房租1.5万元，加上补助1.87万元，合计11.3万元。上述事实证明原告处于欺骗和被告签订了第二份合同。 根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：原告的起诉有无事实及法律依据。 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、合伙协议书原件一份。证明二原告为合伙人，是适格的主体。2、租赁合同复印件一份。证明被告与龙源置业公司的租赁期限。3、被告李海红与原告王增辉签订的转租合同原件一份。证明转租期限比原转租期限超出了一个月。4、租赁收费证明条原件一份。证明原告向被告缴纳10万元租金。5、被告李海红与原告王利娜租赁合同原件一份。证明被告续租的事实。6、原告王利娜与郑素琴、亢玉萍、陶令泉、翟泽永签订的租赁合同各一份。证明被告不履行合同，原告只能和新房东签订合同，致使原告多交租赁费121560元。7、亢玉萍的商品房买卖合同及个人购房借款担保合同原件各一份。证明争议的租赁房有一部分属于亢玉萍。8、陶令泉的购房合同及交房确认书原件各一份。证明争议的租赁房有一部分属于陶令泉，争议的房屋属于郑素琴、亢玉萍、陶令泉、翟泽永四个人，因郑素琴、翟泽永两人在外地，只搜集了亢玉萍、陶令泉的证据。9、陶令泉与焦作龙源置业公司的租赁协议原件一份。证明陶令泉将其购置的房屋又租赁给焦作龙源置业公司，租赁期限为2010年6月20日至2013年6月20日。10、证人陈秀玉证言一份。证明新房东并不知道原告承接房屋。 被告对以上证据质证认为，对证据1与被告无关，是二原告的内部协议，与本案无关。对证据2真实性无异议，但不能证明原告的证据指向，合同虽书面约定未经开发商同意不能转让，但在实际经营过程中大部分商户均转让了自己的房屋，本案被告与原告签订的合同也经过了开发商的同意，开发商没有不同意转让。对证据3（以下简称第一份合同）真实性无异议，此协议被告将本案争议的房屋转租给原告，2013年10月31日止，被告也让原告使用到了合同约定的时间，房屋开发商没有提出过异议，故被告方转让行为是有效的，被告没有违约，原告的证据指向是错误的。对证据4真实性无异议，但此款是收王增辉的，是2013年5月10日至10月31日的租赁费，与王利娜和李海红签订的租赁合同无关，此10万元是转让费，不包括房租费。对证据5（以下简称第二份合同）真实性无异议，对证据指向有异议，此合同是被告为了帮助原告欺骗原告的公司出具的虚假合同，其是以合法形式掩盖非法目的，系无效合同，此合同是虚假合同，被告三年前租赁建材城的房屋时每平方米8元，不可能三年后房价变为每平方米5.4元，故是虚假合同，此合同未生效，因为合同第16条规定，乙方交付定金后合同生效，但原告并没有给被告交过定金，也没有交过租赁费，故此合同是无效虚假的，是未生效的合同，没有法律效力。对证据6与被告无关，与本案也不具有关联性，这些合同不是被告强迫原告与新房东签订的，如果原告认为房租涨价或过高，原告完全可以不签订这些合同。对证据7、8、9、10真实性无法确定，因被告从没有见过，被告也没有将这些房屋租赁给原告，与本案无关。 被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、2013年11月7日原告在龙源镇街道办事处领取18000元市场扶持金的收据（加盖有龙源镇政府公章的复印件）一份。证明原告自愿在龙源国际新城建材市场租赁本案争议的房屋，且得到了政府的补助，被告没有给原告造成任何损失。2、王国战与王蕊的租赁合同原件一份。证明市场是允许商户自由转让转租市场的门店的。3、证人李麦娥、辛珍珍、王燕芬、文丽君、马亚军、王国战证人证言。 原告对以上证据质证后认为，对证据1真实性无异议，但与本案无关。对证据2真实性无异议，但与本案无关，是别人之间的合同，不能证明本案事实，只是一份租赁合同，并不是转租合同。对于证据3，认为证人证言内容不客观，不是直接证据，有异议。 本院出示依被告申请调取武陟县公安局对李海红等人的询问笔录，原、被告对于证据的真实性均无异议，原告认为询问笔录系个人陈述，不能证明租赁合同系原告所主张的为装修而订立的假合同。 经本院审核，对于原告提交的证据2、3、4、5，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据1、6、7、8、9，被告虽有异议，但未提供足以反驳的相反证据，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。原告提供的其他证据，不具有客观真实性，本院不予采信。被告提供的证据，经审核不能确定证据的客观真实性，且部分证据与本案不具关联性，本院不予采信。 本院根据当事人的陈述、有效证据及庭审调查，对本案事实确认如下： 2010年6月24日，被告李海红与焦作龙源置业有限公司签订租赁合同，焦作龙源置业有限公司将位于武陟县龙源路“武陟家装建材城”临街房产146-149、244-249号商铺租赁建筑面积268.99、389.45平方米的房产出租给李海红，租赁期限3年，自2010年10月1日-2013年10月1日。租赁期间的月租金标准：自2010年10月1日至2013半年10月1日，每月租金12（一层）、元、8元（二层）／平方米，计38734.56（一层）、37387.2（二层）元／年，三间合计77469.2（一层）、74774.4（二层）元。 2013年5月9日，原告王增辉与被告李海红签订《门面转租合同》，李海红将其租赁龙源家装建材城2楼门面房244-249商铺转租给王增辉。被告同意将以上房屋总价款拾万元整转租给王增辉，其中房租期从2013年5月10至2013年10月31日止。剩余为该店转让费。原告王增辉在签订合同时将一次性先付伍万元整，剩余款项伍万元于2013年5月16日将钥匙是一次性付清。另约定，合同到期后，仍由李海红出面和房东签订租赁合同，王增辉享有和李海红同等的租赁价格，李海红不得随意加价。如房东因李海红转租拒签合同，由李海红出面协调解决。庭审查明，原告于2013年5月8日、6月5日分两次共给付李海红房屋转让费10万元，2013年6月5日另给付租赁费2000元。2013年5月15日，原告王利娜与被告李海红就上述244-249商铺房产签订《租赁合同》，约定租赁期三年，自2013年10月31日起至2016年10月31日止，合同有效年度租金共计76440元。 2013年11月份左右，原告王利娜、王增辉与上述争议商铺房产的新房东签订《租赁合同》。二原告于2014年6月23日向本院提起诉讼，要求一、被告退还原告签订的门面转租合同无效期间租金17647元，利息按同期银行借款利率自2013年5月8日计算至本金归还完毕时止；二、解除被告与王利娜签订的租赁合同，赔偿经济损失121560元，利息按同期银行借款利率自2013年10月31日计算至赔偿完毕时止；三、承担本案诉讼费。被告李海红对此存在异议，双方经本院不能达成调解意见。 另查明，原告王增辉与王利娜于2012年6月12日签订《合伙经营协议书》，二原告认可其租赁“武陟家装建材城”临街房产244-249号商铺系合伙经营用房。 本院认为，被告李海红将武陟县龙源路“武陟家装建材城”临街房产244-249号商铺转租给二原告，双方于2013年5月9日签订《门面转租合同》，系双方真实意思表示，在案证据虽不能证明被告李海红将转租房屋的事宜取得出租方即焦作龙源置业有限公司的同意，但出租方在应当知道转租事宜后未提出异议，本院可以确认双方签订的《门面转租合同》合法有效。被告李海红租赁期限自2010年10月1日-2013年10月1日止，而与王增辉签订的《门面转租合同》转租期限自2013年5月10至2013年10月31日止，转租上述房产的期限超出了其承租期限。根据法律规定，其超出部分的约定无效。从本院查明的事实可以确认，被告李海红收取了原告2000元租赁费，期限从2013年5月10至2013年10月31日止，故被告应将超出期限的租赁费342元（2000元／175天×30天）退还原告方，并支付相应利息损失。另被告李海红收取的10万元系房屋转让费，不能作为租金予以认定，故关于原告起诉要求被告退还合同无效期间租金17647元及相应利息的请求，依据不足，对于超出部分，本院不予支持。 被告李海红与原告王利娜于2013年5月15日签订《租赁合同》，双方就244-249号商铺自2013年10月30日起的租赁事宜作出约定。但经本院查明，被告李海红自2013年10月1日起不再对上述房屋享有租赁权，其无权对于该房产进行处分，且该事实二原告是明知的，根据法律规定，李海红和王利娜于2013年5月15日签订的《租赁合同》应属无效合同。原告起诉要求解除被告与王利娜签订的租赁合同，赔偿经济损失121560元及利息的请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告李海红应于本判决生效后十日内返还原告王增辉、王利娜租金342元及相应利息（利息从2013年5月8日起计至本判决确定的履行义务之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、驳回原告王增辉、王利娜其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3084元，由原告负担3000元，被告负担84元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 田 敏 人民陪审员 周中华 人民陪审员 史金平 二〇一四年十月二十一日 书 记 员 成斐斐 |
