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河南省平顶山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）平民二终字第425号 上诉人（原审被告）鲁山县让河乡江河村村民委员会。 法定代表人徐会彬，村主任。 委托代理人苏重阳，鲁山县鲁阳法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）井建义，男。 被上诉人（原审原告）董玉珍，女，系井建义之母。 二被上诉人共同委托代理人孙召辉，鲁山县148法律服务所法律工作者。 原审被告井建新，男。 委托代理人井建伟，男，系井建新之兄。 上诉人鲁山县让河乡江河村村民委员会（以下简称江河村委会）与被上诉人井建义、董玉珍，原审被告井建新确认合同无效纠纷一案，鲁山县人民法院于2013年3月20日作出（2013）鲁民初字第83号民事判决。江河村委会不服提出上诉，平顶山市中级人民法院于2013年12月18日作出（2013）平民二终字第482号民事裁定书，将该案发回鲁山县人民法院重新审理，鲁山县人民法院另行组成合议庭进行审理，于2014年6月11日作出（2014）鲁民初字第309号民事判决，宣判后，江河村委会不服，提起上诉。鲁山县人民法院于2014年8月4日将此案移送本院。本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月14日开庭审理了本案。现已审理终结。 原审法院审理查明，原告董玉珍系原告井建义、被告井建新的母亲，三人共同生活至今，有房屋8间，用地面积为341.7m2。2000年12月5日，鲁山县人民政府给被告井建新颁发了鲁集建（2000）字第230523253号集体土地建设用地使用证，上面注明土地使用者为被告井建新。2012年5月8日，被告村委会（甲方）与被告井建新（乙方）签订了一份宅基地置换协议，主要内容为：“1、为了新农村建设，乙方提出将原房产房屋置换给甲方用地，宅基地权属归甲方所有，甲方负责给乙方住房一套。三楼以上面积105平方，储藏室一个，由乙方任意挑选。乙方负责在一星期内将宅基地的房屋拆除，乙方将房产使用证交于甲方，使用证号鲁集建（2000）字第23052325号归甲方永久性使用……”。落款为2012年5月8日，见证人：高清财、高广军、井建民、徐金彬、李俊朝。 另查明，二原告与被告井建新共同拥有的房屋8间，系原告董玉珍及其丈夫共同所建，其夫去世后，三人未分家。原告井建义、被告井建新至今未婚。 原审法院认为，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织和个人侵占、哄抢、破坏。本案中，二原告与被告井建新共同拥有8间房屋，即8间房屋是三人的共同财产，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产……，应当经占份额三分之二以上的按份共有人和全体共有人同意……”之规定，被告井建新在未取得二原告的同意下，擅自处分二原告的财产，与被告村委会签订了协议，将宅基地上的房屋拆除，事后又未经二原告追认，且在协议签订后至今未取得对二原告财产的处分权，因此，二被告所签订的宅基地置换协议，损害了二原告的合法权益，且该协议虽然标明的是宅基地置换，但实际上并非是置换的宅基地，而是房屋一套，故该协议应为无效协议。对于被告村委会辩解理由，因其未提供有效证据加以证明且原告亦不予认可，故本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告鲁山县让河乡江河村村民委员会与被告井建新在2012年5月8日所签订的宅基地置换协议为无效协议。案件受理费100元，由被告鲁山县让河乡江河村村民委员会负担50元，被告井建新负担50元。 宣判后，江河村委会不服，上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、原审判决认定井建新宅基地上的八间房屋是井建新、井建义、董玉珍三人的共有财产没有事实依据。二、被上诉人董玉珍应该知道该宅基地与村委会置换，井建新与董玉珍占共有财产的三分之二，根据法律规定，该协议应为有效。三、上诉人与一审被告井建新之间签订的是宅基地置换协议，协议中置换的是井建新拥有的宅基地使用权，并不包含地上的房屋，房屋是井建新自行处理，与上诉人无关，不能以此来认定协议无效。双方争议的宅基地登记的是井建新的名字，上诉人与使用权持有人签订的合同应该是合法有效的。四、原审判决适用法律错误。上诉人与井建新签订的宅基地置换协议上双方真实意思表示，不存在恶意串通，也不存在违反国家法律规定，一审判决认定协议无效显属适用法律不当。综上，请求二审法院依法改判。 被上诉人井建义、董玉珍答辩称：井建义、井建新、董玉珍是房屋共有人，协议上没有井建义、董玉珍的签字，井建新物权处分井建义和董玉珍的共有房屋，虽然签订的是宅基地置换协议，实质上也包含房屋部分，当时签订合同时，井建义在外打工，董玉珍已经八十多岁了，根本不知道情况，井建新私自处分被上诉人井建义、董玉珍的财产，因此，该协议是无效的。综上，请求二审法院依法维持原判。 原审被告井建新述称，签字之后，总觉得亏。签字的时候，没有给二被上诉人说，当时想着自己一个人就可以做主。 本院二审查明事实与原审认定事实相一致。经本院调解，亦未达成调解协议。 本院认为，涉案宅基地使用证虽然登记在原审被告井建新名下，但是井建新、井建义、董玉珍母子三人长期共同生活，亦无其他房屋或宅基地使用权，因此，涉案宅基地使用权及地上房屋是三人的共有财产。上诉人江河村委会与原审被告井建新签订的名为宅基地置换协议，而实质上是拆迁补偿协议，井建新处分了作为三人共有的宅基地使用权和房屋，上诉人江河村委会作为井建义、井建新、董玉珍住所地的村民委员会，对宅基地及房屋的共有情况理应清楚，但在签订协议时，未征得另外二共有人的签字，亦无法证明征得了另外二共有人的同意，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。……”该协议应属无效。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人鲁山县让河乡江河村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 张大民 审判员 万军涛 审判员 郭国会 二〇一四年十月二十二日 书记员 邢晓风 |
