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河南省平顶山市新华区人民法院 民 事 判 判 决 书 （2014）新民小字第24号 原告平顶山市某物业服务有限公司，住所地平顶山市新城区。 法定代表人李某某，系该公司总经理。 委托代理人胡某某，河南某律师事务所律师。 委托代理人杨某某，男，汉族，1975年2月2日生，现住平顶山市湛河区。 被告张某某，男，汉族，1965年7月15日生，户现住平顶山市新城区。 原告平顶山市某物业服务有限公司诉被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月21日，依法由审判员王芳适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告平顶山市某物业服务有限公司（以下简称某物业公司）的委托代理人胡某某、杨某某到庭参加了诉讼。被告张某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告某物业公司诉称，某物业公司同“湖光花园业主委员会”于2013年2月20日签订《物业管理委托合同》，张某某属该业主委员会被代表业主之一，按合同约定“湖光花园业主委员会”将湖光花园的物业管理服务项目全权委托某物业公司统一管理，综合服务，并约定委托管理期限为壹年，自2012年11月1日始至2013年10月31日止；物业管理费按建筑面积每月每平方米0.42元收取，尚未装修的按建筑面积每月每平方米0.38元收取，由业主或物业使用人缴纳，如逾期缴纳的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金，双方实施先缴费后服务的方法结算物业管理费用等。合同签订后，某物业公司完全依约定履行，但张某某却以种种借口不交纳服务费。为维护合法权益，某物业公司特提起诉讼，要求张某某尽快交付其自2012年11月1日起至2013年10月31日的物业服务费763元，并按约定支付滞纳金（自2013年11月1日起至交付完毕日止，按每日5‰计付）；张某某承担本案诉讼费用。 被告张某某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，张某某系本市湖光花园小区55号楼3单元5楼东户业主，且在该小区居住。2012年11月1日，某物业公司与平顶山市湖光花园小区业主委员会（下称业主委员会）签订湖光花园小区《物业管理委托合同》一份，并于2013年2月20日又签订了补充后的《物业管理委托合同》一份。其中约定，由某物业公司为该小区提供物业管理服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米0.42元向业主或物业使用人收取，业主负有连带责任和最终缴纳责任。业主逾期缴纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天5‰缴纳滞纳金。同时约定委托管理期限为壹年，自2012年11月1日始至2013年10月31日止。合同签订后，某物业公司即在上述小区提供物业服务。张某某自2012年11月1日至2013年10月31日共拖欠某物业公司物业管理费763元（含所代收的垃圾清运费60元）。某物业公司分别于2013年10月16日、2013年10月18日、2013年12月6日、2013年12月16日在小区张贴催费通知四次，2013年11月22日发送致拖欠物业费业主律师函一次，并于2014年5月17日通过群发信息形式向张某某在内的业主催缴物业费，未果，诉至本院。 另查明，某物业公司于2011年6月23日成立。2013年5月20日，平顶山市房产管理局为某物业公司颁发物业服务企业资质证书，资质等级暂定三级。 再查明，某物业公司提供合同及照片证明其已聘请养护人员对湖光花园小区绿地、草坪、树木进行绿地养护、绿化补种。针对个别业主占用绿地种菜行为，某物业公司采取了制止、联合业主委员会下发整改通知等措施。 上述事实，由某物业公司提供的物业管理委托合同二份、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、收费许可证、物业服务企业资质证书、催费通知四份、催缴信息、与养护工签订的养护及绿化协议及照片、平顶山市新城区湖滨路街道湖光社区新城区创卫工作督察通报一份、湖光花园小区2013年补种详细、业主委员会和物业公司联合给业主下发的通知、证明等证据在卷为凭，予以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《物业管理条例》第十二条规定“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力”。第十五条规定“业主委员会是业主大会的执行机构”。某物业公司具有物业管理资质，某物业公司与湖光花园业主委员会签订的物业管理服务委托合同系当事人双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定行使权利，履行义务。依照有关法律规定，业主委员会所签订的合同对本小区全体业主具有法律约束力，即上述合同的效力及于包括张某某在内的全体业主。某物业公司当庭所提供证据已初步证明其尽到了日常的物业管理服务义务，对于某物业公司的服务是否存在瑕疵及张某某是否存在拒交物业费的抗辩情形等事宜，张某某依法应当承担举证责任，张某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、举证的权利。某物业公司为业主包括张某某在内提供了相应的服务，张某某作为业主事实上接受了某物业公司的物业管理服务，其理应按照上述合同的约定履行向某物业公司支付物业管理费的义务，故对于某物业公司要求张某某支付物业管理费763元的诉讼请求予以支持。张某某未及时缴纳物业费，依法应承担相应的违约责任，某物业公司主张其交付滞纳金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，双方约定的从逾期之日起按每天5‰缴纳滞纳金，系双方对于违约责任的约定，但按照《中华人民共和国合同法》第二十九条的规定，根据公平原则和诚实信用原则，综合考量违约方的恶意程度、当事人缔约地位强弱等因素，可以认定双方约定的滞纳金计算标准过高，应予减少，故本院对该滞纳金调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率作为滞纳金的支付标准，过高部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张某某于本判决生效后十日内支付原告平顶山市某物业服务有限公司物业管理费763元及滞纳金（滞纳金自2013年11月1日起计算至本判决限定的还款之日，按中国人民银行同期同类贷款利率标准予以支付）。 二、驳回平顶山市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告张某某承担。 本判决为终审判决。 审判员 王 芳 二〇一四年八月七日 书记员 尚海龙 |
