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叶县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）叶民初字第863号 原告叶县昆阳镇西李庄居民委员会第四村民组。 代表人张新民，组长。 委托代理人王献民（特别授权），河南盐都律师事务所律师。 被告何风朝，男，1956年2月12日出生，汉族，居民。 委托代理人朱杰（特别授权），叶县司法局148法律服务所工作人员。 被告何丰岗，男，1964年12月22日出生，汉族，居民。 第三人张永朝，男，1972年7月13日出生，汉族，农民。 第三人刘月霞，女，1962年3月4日出生，汉族，农民。 第三人杨文祥，男，1953年1月1日出生，汉族，居民。 原告叶县昆阳镇西里庄居民委员会第四村民组（以下简称西李庄四组）诉被告何风朝、何丰岗，第三人张永朝、刘月霞、杨文祥土地租赁合同纠纷一案，平顶山市中级人民法院于2014年5月19日作出（2014）平民三终字第203号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法向二被告及第三人送达了起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、诉讼风险告知书及开庭传票，并依法追加杨文祥作为第三人参加诉讼，依法另行组成合议庭于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告西李庄四组的委托代理人王献民、被告何风朝的委托代理人朱杰，第三人杨文祥到庭参加了诉讼，被告何丰岗，第三人张永朝、刘月霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，1997年10月10日，原告与被告何风朝签订了一份土地租赁协议，将本组原砖厂旧址的土地租赁给何风朝，租期20年，租金前五年每年2800元，后十五年每年3600元，于每年的10月1日前一次性支付本年度租金。后何风朝将其所租赁土地的一半交给何丰岗经营。二被告均给付租金到2001年，此后一直未再支付租金。另外，被告未经原告同意，将土地转租给他人经营。二被告的上述行为，已构成严重违约。为此，原告诉至法院，请求：1、依法解除原、被告之间签订的土地租赁协议；2、被告立即清除土地附着物，并将土地返还给原告；3、判令被告支付拖欠的租金38800元。 被告何风朝辩称，1、本案是土地承包合同纠纷，不是土地租赁合同纠纷，因此应当适用《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定予以处理；2、双方签订的协议书第七条约定，一方违约，违约方承担经济赔偿责任，而不是解除合同。因此，被告应按西李庄四组原组长马海承诺的款项缴纳承包款，并请求法院驳回原告收回土地，解除合同的诉讼请求。 被告何丰岗在法定期限内未向本院提交答辩意见及证据材料； 第三人张永朝、刘月霞在法定期限内未向本院提交书面意见及证据材料。 第三人杨文祥述称，我是从刘月霞处承包的地并改造的猪场，承包款每年5000元，承包期限自2011年到2017年，我所承包的地块就是原来何风朝的地。如果土地被收回的话，必须赔偿我的损失。 经审理查明：1997年10月10日，原告与被告何风朝签订协议，约定被告何风朝租赁原告西李庄四组原砖厂旧址砖窑（北至东西生产路中，窑南55米，窑东80米，西至废窑东，东西宽南49米，北35米，面积约8.24亩）。租赁期限20年，前五年租金每年2800元，后十五年租金每年3600元，自协议生效之日起，每年10月1日前一次性支付本年度租金。被告对土地的使用权服从国家的整体规划，如遇国家占地或者合同到期双方不再发生租赁关系时，对租赁土地上有价值的不动产双方可协商处理。协议签订后，原告将协议约定土地的一半交付给被告何风朝使用，另一半交付给被告何丰岗使用，租金由二人分别支付。 另查明：1、关于被告何风朝的租金支付情况，因双方协议书签订时间与首次租金支付时间均为1997年10月10日，故其首次交付的1400元应视为1997年10月10日至1998年10月9日期间的租金，依此类推，根据被告提供的收款收据，何风朝租金已交至2001年10月9日； 2、被告何丰岗应承担其租金支付情况的举证责任，因其未到庭参加诉讼，而原告认可其租金同样已交至2001年，故可认定其租金亦交至2001年10月9日； 3、在未经原告同意的情况下，2001年4月1日，被告何风朝将其租赁西李庄四组的土地转租给刘月霞使用，租期16年半，转让费40000元，租金每年1800元；后刘月霞又将该土地转租给杨文祥使用，租赁期限自2011年至2017年，租金每年5000元；被告何丰岗将其租赁西李庄四组的土地转租给第三人张永朝使用，合同一年一签，2013年签订的合同于2014年5月份到期，租金每年10000元。 本院认为，1、原告与被告何风朝签订的协议书约定“由甲方租赁给乙方荒地”、“租赁期限二十年”以及租金支付方式等内容，符合我国合同法第二百一十二条关于租赁合同的界定，双方租赁关系成立；《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案土地中的一半由被告何丰岗使用至今，并由其直接向西李庄四组交付租金，但双方一直未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁；2、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，被告何风朝、何丰岗自2001年至今未交付租金，原告有权解除合同，合同自解除的通知到达对方时解除，原告与被告何风朝之间的协议及原告与被告何丰岗之间的土地租赁关系分别于二被告收到本院送达的民事起诉状副本时，发生解除效力；3、本案中二被告均支付租金至2001年10月9日，原告要求二被告支付2001年10月10日至今的租金，理由正当，本院予以支持；4、二被告租赁土地上的不动产归属问题与本案并非同一法律关系，双方可按协议约定协商处理，处理不成的另案起诉。 被告何风朝称其与西李庄四组原组长马海之间签订协议约定租金为每年每亩350元，因马海无正当理由未出庭作证，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、原告叶县昆阳镇西里庄居民委员会第四村民组与被告何风朝之间签订的土地租赁协议于被告何风朝收到本院民事起诉状副本时（2013年9月22日）发生解除的效力。 二、原告叶县昆阳镇西里庄居民委员会第四村民组与被告何丰岗之间的土地租赁关系于被告何丰岗收到本院民事起诉状副本时（2013年11月1日）发生解除的效力。 三、被告何风朝、何丰岗于本判决书发生法律效力之日起三十日内返还租赁原告叶县昆阳镇西李庄居民委员会第四村民组的土地（即西李庄四组原砖厂旧址砖窑北至东西生产路中，窑南55米，窑东80米，西至废窑东，东西宽南49米，北35米，面积约8.24亩）。 四、被告何风朝支付原告叶县昆阳镇西里庄居民委员会第四村民组自2001年10月10日起至2013年10月9日止（共12年）的土地租金及土地占用费共19400元。 五、被告何丰岗支付原告叶县昆阳镇西里庄居民委员会第四村民组自2001年10月10日起至2013年10月9日止（共12年）的土地租金19400元。 六、被告何风朝、何丰岗分别按每年1800元的价格向原告支付自2013年10月10日起至返还土地之日止的土地占用费。 七、驳回原告的其他诉讼请求。 上述四至六项于本判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审判长 蒋明哲 审判员 李 凯 审判员 郭现民 二〇一四年九月五日 书记员 张 旗 |
