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安阳市北关区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）北民二初字第319号 原告李静，女，汉族，住河南省安阳市。 委托代理人李艳军，男，汉族，住河南省安阳市。 委托代理人牛瑞增，河南正义彰律师事务所律师。 被告邯郸市博地房地产开发有限公司，住所地河南省安阳市。 法定代表人田照希，该公司董事长。 委托代理人韦淑芬，河南师林律师事务所律师。 原告李静因与被告邯郸市博地房地产开发有限公司（以下简称博地房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年10月10日向本院提起诉讼，本院于2013年10月11日作出受理决定，后依法组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告李静的委托代理人李艳军、牛瑞增，被告博地房地产公司的委托代理人韦淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李静诉称，原告按照被告的宣传承诺，购买被告的安阳市红旗路北段路东的天域国际1号楼3单元301室商品房，于2009年向被告交了112878元首付购房款，2009年8月29日，原、被告双方签订了编号为0962的“认筹意向书”，约定2010年12月31日前交房。2010年10月31日，被告又让换了收据，把2009年交的首付，分成了交房款、暖气初装、天然气初装三项，并收回了原来的收据，换成了三张发票。2010年年底，原告找被告要求交房，被告让等通知；2010年12月15日，原告又交了2000元地下室房款。2011年3月7日，被告又和原告签订了编号为ys00012517的商品房预售合同。同时承诺，原定的交房日期不变，逾期交房时间，按合同约定的出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金承担责任。可是被告一直拖延交房，在原告的多次催要下，被告才于2012年4月20日交了钥匙，但没有出示该商品房经验收合格的手续。被告更没有按照合同第十五条约定的时间办理产权登记，致使原告到现在拿不到房产证，给原告造成了难以确定的损失。天然气、暖气拖了一年才通气，给原告的生活带来了很多不便。现原告起诉至法院，要求判令被告赔偿原告逾期交房、逾期通气通暖的违约金19583.5元；被告立即为原告办理房产证并按照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准，支付原告逾期取得房产证书的违约金（直到为原告办理产权登记手续时止）；本案的一切诉讼费用由被告承担。 被告博地房地产公司辩称，按照约定，收费款应在2009年9月5日前交清，但原告是在2010年10月31日交付的首付款，交付了99321元，证明了原告在交付首付款时就存在违约的行为。根据合同约定，原告的暖气初装费、天然气初装费、地下室房款不在购房款里面，也不在逾期交付违约金的本数里面。根据合同法公平公正原则，交房日期应定为2011年6月1日。被告没有按期交房支付万分之三的违约金过高，被告对实际损失进行过鉴定，2011年1月1日到2011年8月31日同地段每日每平方米的承租价格为8元。由于原告没有缴纳维修基金，导致被告无法给原告办理房产证。 经审理查明，2009年8月29日，原、被告签订认筹意向书，2011年3月7日，原告与被告签订商品房预售合同，合同约定被告以出让方式取得位于北关区红旗路北段路东、出让证号为安国用（34）第28（1-2）号的地块；建设工程施工合同约定的开工日期为2009年5月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2011年6月1日；原告购买的商品房为预售商品房，位于第1号楼3单元301室，房屋代码为76056；该商品房预测建筑面积共97.15平米；商品房单价为每平米3081.02元，总金额299321元；付款方式为原告首付房款99321元，余款200000元整通过银行贷款；被告应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；非因被告原因造成不能按期交房，交房时间相应顺延；施工过程中，遭遇不可抗力或天气恶劣造成不能按期交房，交房日期相应顺延；被告未按上述规定期限交房，应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；合同另约定，在被告取得商品房竣工验收备案表、商品房质量保证书和使用说明书后，视为具备交付条件。2011年1月21日，经有关单位验收，被告所开发商品房竣工合格。2010年10月31日，原告支付被告购房款99321元，同日支付被告天然气初装费2870元、暖气初装费10687元。2012年3月22日，原告支付被告购房款200000元。2010年12月15日，原告支付被告地下室房款2000元，2012年4月20日，原告支付被告地下室房款15000元。原告于2012年4月20日领取房屋钥匙（包括地下室）。合同第十四条原、被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定显示：天然气、集中供暖按相关部门通气时间执行，若因市政建设滞后原因导致的基础设施、公共配套不能按时达到使用条件时，原告同意免除被告责任，2012年11月原告户内天然气设施验收开通。合同第十五条约定：被告在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期间内取得房地产权属证书，双方同意被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。被告分别于2012年5月31日、2013年5月16日在天域国际物业公示栏张贴通知：要求业主领取《公共维修基金交款通知书》并到房管局指定银行缴纳维修基金，未缴纳将影响房产证的办理。2013年3月28日，原告缴纳维修基金。 上述事实，有原告提供的认筹意向书、商品房预售合同、收据8张、贷款支付凭证、住房专项维修资金专用票据、契税完税证、（2009）北民一初字第347号民事判决书、（2011）安仲裁字第203号裁决书、（2012）安仲裁字第119号裁决书，被告提供的（2013）北民一初字第30号民事判决书、（2013）安中民一终字第373号民事判决书、建设工程施工合同、新兴评鉴字（2013）第0301号司法鉴定意见书、通知二份，以及原、被告当庭陈述等证据，予以证实。 本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该合同与原、被告2009年8月29日签订的认筹意向书不一致的，应以商品房预售合同为准。双方当事人均应按照该合同的约定，如实的履行自己的义务，原告按合同约定首先向被告交付了购房款99321元，余款200000元向银行贷款，被告应当按约定期限向原告交房。按合同第1条显示建设工程合同施工的竣工日期为2011年6月1日，而商品房预售合同第8条显示被告应当在2010年12月31日前交付原告使用，合同约定的交房日期与竣工日期存在矛盾，因被告不能在工程尚未竣工时将房屋交付原告使用，因此，交付房屋日期无法确定。被告应在合理的期限内交付原告房屋，因此，本院确定被告交房日为工程竣工日十日后，即2011年6月11日。但被告未在合理期限内交付房屋，构成迟延交付。根据合同约定，被告未按期交房，应向原告支付违约金。被告提出约定的违约金明显过高，显失公平，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。违约金参照有关评估机构对原告所在居住小区附近的同地段同类型房屋房租价格作出的鉴定结论：每月每平方米8.00元，原告的建筑面积为97.15平米，即原告的实际损失为777.2元，故原告要求按日万分之三计算违约金明显过高，违约金应当以造成原告的实际损失及实际损失的30%计算，过高部分不予支持。原告2012年4月20日领取房屋钥匙，因此，时间从2011年6月12日计算至2012年4月20日止，被告逾期交房314天，原告实际损失为8134.69元，违约金计10575.1元。原告提供的证据不能证明被告延迟通气通暖，故原告要求被告赔偿逾期通气通暖的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告在物业公示栏张贴的通知显示，被告在2012年5月31日通知缴纳公共维修基金，根据原、被告签订的商品房预售合同第15条的约定，被告已构成违约，故被告应按合同第15条的约定赔偿原告逾期办理房产证的违约金29.93元。原告已缴纳公共维修基金，被告应当在合理期限内为原告办理房产证。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告邯郸市博地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李静10605.03元； 二、被告邯郸市博地房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告李静办理房产证； 三、驳回原告李静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费390元，由原告李静负担325元，被告邯郸市博地房地产开发有限公司负担65元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。 审判长 张 静 审判员 刘庆生 审判员 郭永革 二〇一四年四月十日 书记员 马 月 |
